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大话地产:"限购"重点转向二三线城市下半年贵阳楼市走向何方?

房天下 2011-07-29 13:19

[摘要] 据地产机构的监测数据也显示，6月贵阳成交量环比增幅超过20%。而随着楼市“限购”重点转向二三线，贵阳限购范围是否扩大？贵阳限购时间是否延长？下半年贵阳楼市走向何方？2011年7月28日，搜房网《大话地产》共话贵阳楼市。

【搜房网】：现在的政策也是指向遵义这种的二三线城市，但反过来看像保利这样的央企，它会到遵义去拿这么大的地，开发这么大的项目，应该也有它的一番考虑。各位怎么看这个？比如平坝、安顺等地都有这种类似的大项目在运作。各位怎么看这样的问题？

贵州宏宇房地产开发有限公司营销总监孙学民：我觉得楼市也像股市一样，钱都是往热的地方走。包括我们所说的温州看房团、购房团。

一线城市限购，买不了，他们可以把资金转到二线；当二线把房价抬起来之后，购不了，他就去三线。实际上，我觉得房开公司某种意义上也是这样。

对于贵州，我个人的观点是越落后的地方空间越大。在这种状况下，贵阳的房价均价也就是4800左右，实际上地州的均价能才两千多。在整个贵州，从目前的战略地位上来说，已经不像以前是“三不管“地区，大家都对这个区域认为没有什么作为。随着对西南这块国家政策的偏向，我觉得机遇是很大的。

贵阳作为一个省会中心，竞争力相当激烈，未来会更激烈。如果在这个时间段，可能一两年前进入地州市场的话，反而很容易变头老大，确立自己在区域的战略地位。

鸿基地产营销经理汪飞：区域产业格局化已经很明显。贵阳现在是要以旅游大省来发展，贵阳有几个项目是大型的旅游配套项目。这更趋向于是投资客户更多。结合这个热点，我觉得很正常。中国从老百姓到做投资渠道，相对还是比较单一。不动产，还是。住房的这个不动产限购，可能会转向商铺和旅游地产。

大唐君腾房开营销经理黄舵：如果要说控商业，对我们影响不是很大，我们也就三四万方。

雅园房开营销经理尚进：商业，我觉得限购可能性比较小。商业这块，我感觉没法限。商业是有钱的，就像当初做的高端地产，没法限，太有钱了。

鸿基地产营销经理汪飞：而且，我觉得贵阳高端地产的空间非常大。

大唐君腾房开营销经理黄舵：我也分析过我们的客户，大部分是自用。

鸿基地产营销经理汪飞：像贵州的地形条件，发展大型工业根本不现实，更像是现在的瑞士，百分之九十几的山地，发展基本上就是精加工，金融服务业和旅游业。我想贵州如果要发展，也是往这个方面。

雅园房开营销经理尚进：旅游地产肯定会出来很多，比如像写字楼，肯定是现在投资的。我有一次碰到一个人，买写字楼，他就说“我这钱拿来存在银行，做生意我已经不需要这么多钱了，我买写字楼可以租出去，还有利润。关键是，不需要它增值，最起码是保值的。”

贵州宏宇房地产开发有限公司营销总监孙学民：我们的项目是在龙洞堡，东二环边上，体量也有点大，整个项目接近一百万平方。

鸿基地产营销经理汪飞：贵阳高端的住宅空间很大。我们鸿基文昌苑项目本来在今年5月份要全部销售完的，但限购后成交量提不上来。因为价格现在已经影响不到成交量了，现在来十组客户，由于受到限制，能有两个有资格买就有不错的。还要看这三个人有没有意向。如果真的要加限价，我们明年有个项目就要很受影响。

贵州宏宇房地产开发有限公司营销总监孙学民：实际上，现在我最担心的是限价这一招，这招是极具杀伤力的。给你一个上限，成本拿出来，加25%，20%利润，卖吧。这种方式很有可能出现。一线城市可能有，贵阳可能不太会。

贵阳首开龙泰房地产开发有限公司营销主管李扬：贵阳是跟中央政策跟得很紧，但实际的决策上不会这样。我觉得贵阳现在还是在希望利用现在的一线、二线城市的限购，把那些资金吸引过来，把大开发上吸引过来，现在还是希望这样，更多地拉动一下。

贵州宏宇房地产开发有限公司营销总监孙学民：实际上，我感觉这种政策搞完以后，会变成一种常态，就是以后的市场、竞争环境就是这样的，可能以后就再也不会松了。常态之后，就会出现高端的你就买，不管你，物业税等等糅在一起做。

【搜房网】：在楼市调控不放松、楼市“限购”重点转向二三线的背景下，下半年贵阳楼市走向何方？

雅园房开营销经理尚进：应该是稳中有升，不会波动过大。

贵阳首开龙泰房地产开发有限公司营销主管李扬：经过市场的门槛逐渐提高，让一些更大规模的房开进来，造成贵阳市场上尽可能是几家比较大的房开，有社会责任感的房开进来，而那些不太强的就先休息休息。这样可以稍往当年的计划经济靠，不会造成市场上有太大波动。

贵州宏宇房地产开发有限公司营销总监孙学民：站在营销的角度。我觉得06年、07年的市场是健康的，08年一年的调控，压得大家都很难受，09年4月份开始松，一放开之后完全不可收，什么样的房子，破房子、烂尾楼全部都卖得出去。到了2010年政策又开始收紧了，到9月份看不对头了，又开始逐步往回收。我觉得国家还是政策面的问题，大起大落的问题，实在是不可把握。

另外，今后的房地产发展，我个人认为应该是两极化的东西。可能房地产公司只做几样东西，几种业态的东西，比如说商业业态或者是高端住宅。从国外经验来看，商品房是卖给有钱人的，外国人有些人是一辈子不买房，都租房住的。我认为解决中低收入者应该是政府来承担责任，而不应该把所有责任转嫁给房地产公司。

鸿基地产营销经理汪飞：中国从古到今有一个习惯，喜欢投资房子。现在社会整个投资渠道太少，我觉得政府是不是应该从这个角度去考虑。在美国，股票是可以养老的，在中国是不行的，股票是各大企业拿来圈钱用的，所以老百姓也不相信它。所以，大家只相信有实物在的房子。比如金阳，很多的房子没人住，大多都在投资客户里面。他的钱不想蒸发掉，怎么办，就要保值。我觉得政府要更多考虑这块问题。那么，投资商业部分是没有问题的，因为可以让社会产生更多效益，可以让市场活跃。我觉得政府应该向这方面偏向。包括贵州，要做旅游大省，黄果树这么有名的地方，但周边的旅游配套，外地人来否觉得真的很差，这都是需要政府政策导向来解决。有酒店，有商业，我觉得都是应该做的，所谓投资应该往这个方面走。

贵阳首开龙泰房地产开发有限公司营销主管李扬：其实现在说打压，就是降房价。这个初衷是好，但我觉得做法并不是很理性，商品房是一个商品，跟保障房是不一样的。现在大家就感觉到商品房和保障房之间的差距很小。是让差异化很明显，商品房就走高端，如果购房者想买那个房子就得很贵，很大。想买其他的房子，没有，只有保障房。商品房划个线，都是140平米以上的，把这个差距人为地拉大，这其实是一个好办法，就让那些人有更明确的预期。现阶段的收入水平，我就住福利房，那心理也就平静了。

【搜房网】：今天我们谈的主要议题是针对楼市的限购，开始转移到二三线城市，包括贵阳，接下来的遵义、六盘水这些城市，限购会不会进一步加深？今年出的限购说到年底12月31日，时间会不会继续拉长，辐射面会不会加大，像遵义这些地州城市会不会受到影响？中国中铁置业集团有限公司贵阳中铁置业有限公司副总经济师刘力有什么看法？

中国中铁置业集团有限公司贵阳中铁置业有限公司副总经济师刘力

中国中铁置业集团有限公司贵阳中铁置业有限公司副总经济师刘力：上半年，我估计各位老总都感觉到压力了。现在包括中铁逸都国际，从目前来讲主要是几方面。首先是限贷。因为现在离婚都不行了，银行不管你离不离婚。现在有些开发商特别万恶，老劝人离婚，很多女性朋友不愿意了，到时候弄假成真了怎么办。目前，有一个信号，原来对于房地产调控，规格也就是国务院工作会议，但这次不一样。这次对于继续强化和保证房地产调控的效果，这次是放到常委来开，是放到中央政治局常委会议来开，这对我们判断下一步趋势肯定是趋严。去年，贵阳市一环内一共在售的是四个项目，太小。

【搜房网】：上半年的限购调控效果如何，是否达到预期目标？您认为贵阳下半年的楼市形式会是怎么样的？

中国中铁置业集团有限公司贵阳中铁置业有限公司副总经济师刘力：总的来说限购调控的效果基本上也到达了预期目标。

从目前得到的一些信息来看，一些二、三线城市都开始实施房控政策，调控的趋势不可扭转，但是房地产的税收依然占地方财政收入很大得比例，房控的具体实施其实是中央和地方政府的一次博弈。

就贵阳的楼市而言，成交量没有太大的变化，限贷对地产商有很大的影响。所以我认为下半年贵阳的楼市形势依然严峻。目前受到各政策的影响，消费者越来越理性，也许他们终究会买房子，但是目前的情况他们会选择持币观望。

开发商的传统模式是通过现有的资金开发项目，现代的开发模式是通过融资、销售楼盘等手段实现融资，而中、小开发商融资很难，由于大家持币观望，开放商又需要资金周转，于是会相对把价格压低。

我预计，贵阳的房价下半年会略降，但不是明降，而是通过打折促销、团购手段等拉动购买，当然，还有一种可能就是与现在的房价基本持平，上涨的空间不是很大，所以我认为，限购政策效果初显效，基本上达到了预期目的，比我们房开商想象的要好。

【搜房网】：在楼市调控不放松、楼市“限购”重点转向二三线的背景下，贵公司有什么营销计划？

中国中铁置业集团有限公司贵阳中铁置业有限公司副总经济师刘力：据调查，贵阳居民储蓄在城市排名倒数第三的实际情况，国家的限购政策又提高了首付的门槛，在这样的情况下，我们项目计划通过2个方法解决问题，一是扩大客源，将市场拓展到地州市甚至到省外；二是给客户提供更多的金融产品。