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大话地产:"限购"重点转向二三线城市下半年贵阳楼市走向何方?

房天下 2011-07-29 13:19

[摘要] 据地产机构的监测数据也显示，6月贵阳成交量环比增幅超过20%。而随着楼市“限购”重点转向二三线，贵阳限购范围是否扩大？贵阳限购时间是否延长？下半年贵阳楼市走向何方？2011年7月28日，搜房网《大话地产》共话贵阳楼市。

7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议明确要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。随后，据媒体报道称，住建部正在调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮限购城市的名单，更有业内人士预计本轮限购的二三线城市可能超过100个。

据统计，目前已经出台限购令的城市共有43个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市（不含拉萨）、大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等8个热点城市。

从整体上看，限购后房价上涨势头得到遏制，调控效果开始初步显现，据国家统计局数据统计，5月份，70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%，明显低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。但部分二三线城市房价上涨的压力依然较大，据国家统计局公布数据显示，6月份70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅已过北京、上海等一线城市，成为领涨房价的“主力军”。

就贵阳而已，今年2月正式出台楼市限购令，但其限购令剑指“贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内住房”，业内称限购太“温柔”、对楼市影响不大。据国家统计局公布的数据显示，6月贵阳新建商品住宅价格同比上涨4.8%。据地产机构的监测数据也显示，6月贵阳成交量环比增幅超过20%。而随着楼市“限购”重点转向二三线，贵阳限购范围是否扩大？贵阳限购时间是否延长？下半年贵阳楼市走向何方？2011年7月28日，搜房网《大话地产》共话贵阳楼市。

今天到场的嘉宾有：鸿基地产营销经理汪飞、雅园房开营销经理尚进、大唐君腾房开营销经理黄舵、贵阳首开龙泰房地产开发房地产开发有限公司营销主管李扬、贵州宏宇房地产开发有限公司营销总监孙学民、中国中铁置业集团有限公司贵阳中铁置业有限公司副总经济师刘力。

大话地产：楼市“限购”重点转向二三线城市下半年贵阳楼市走向何方？

【搜房网】：在2011上半年里，包括直辖市、省会城市、计划单列市在内的43个城市实施住房限购，但统计局数据显示，6月份70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅已过北京、上海等一线城市，成为领涨房价的“主力军”。您认为这上半年的限购调控效果如何？是否达到预期目标？

【搜房网】：首先请鸿基地产营销经理汪飞谈一下。

鸿基地产营销经理汪飞

鸿基地产营销经理汪飞：从贵阳2月份楼市限购开始到今天，我们公司有很多项目就在市中心，所以感受比较深。但调控整体效果肯定是没有达到国家的要求，要不然也不会频繁对二三线城市再次出台限购。

【搜房网】：就一线城市而言，现在楼市有一定松动，但二三线城市比如贵阳6月份的楼价、成交量还是有一定量上升的。

鸿基地产营销经理汪飞：虽然现在没有房价下跌，但有一个比较明显的反应，那就是今年的房价增长已经非常缓慢，甚至没有增长。如果没有限购的话，今年的房价应该不是现在这个价格，目前房价上升空间就非常小，可能也都是这样子。所以，限购对楼市的总体效果还是有的，在一定程度上已经抑制了、尤其是一线城市房地产市场的疯涨，只是还没有达到国家的预定效果，目前还没有出现房价往下走的情况。

【搜房网】：现在一线城市还是有减缓，那么您认为二三线城市房价仍在上涨的主要原因是什么？

鸿基地产营销经理汪飞：从贵州的房地产市场来看，贵阳以及地州市的房价都在往上涨，我觉得这是短期性的。首先是一线城市被限购，投资渠道缩小，一些对不动产投资会往二三线城市转移；其次，很多房开往地州市转移，贵阳的市场有限，而他们的消化量不会特别大。

【搜房网】：下面请贵阳首开龙泰房地产开发有限公司营销主管李扬谈一下限购的相关情况。

贵阳首开龙泰房地产开发有限公司营销主管李扬

贵阳首开龙泰房地产开发有限公司营销主管李扬：整体来说限购还是有效果的。比如销量上，都受到了影响。经过一段时间的数据调研得出的结论是：调控的政策力度基本上是到位的，一段时间是不会放松，而且还会持续一段时间。当然，不排除下半年还会有一到两次加息。下半年的进一步加息，或者是银行收紧，房价会有一定波动，贵阳市场也会受到影响。

这段时间度过以后，我相信房地产市场应该会比较好，从长足来看，我们国家抗通胀还是相对比较高，多方面因素造成房价上升还是有段时间的，这点大家都有共识。

【搜房网】：下半年来说，整个贵阳市场也有不少新的项目投放，包括首开也开始开发了，除此，还有很多新的项目，您认为二三线城市在下半年楼市的走势如何？

贵阳首开龙泰房地产开发有限公司营销主管李扬：从价格上来说，不排除会有一次开发商刺刀见红，会拼一下，这是调整的必然阶段。从调控的力度来看，基本上会维持现状，而且会持续一段时间，效果可能还会持续几个月。我们也认为，贵阳市场整体是好的，城市化进程是一个必然趋势，而中国城市化系数很低，贵阳在水平相对来说又比较低。所以每次调整都是我们储备优质项目的机会，我们也相信这段时间可以积极寻找一下合适的项目。我觉得贵阳应该比较好，有这个潜力。

【搜房网】：感谢李总的解析。接下来请贵州宏宇房地产开发有限公司营销总监孙学民谈谈对限购的一些看法？

贵州宏宇房地产开发有限公司营销总监孙学民

贵州宏宇房地产开发有限公司营销总监孙学民：2月份限购政策出台后，43个城市限购，说到效果至少有一点是达到的那就是成交量大量萎缩，销售价格增长的幅度也是在减弱的，这是一个明显的效果。

在调控的43个城市，二三线城市就出现了一个奇怪的特征，就是大量的价格上涨，有的超过20%，甚至30%。我想可能这也是国家想要稳定房地产健康发展的一个手段。回来说到效果，首先我认为控制是有效果的，但从市场来看这个效果并不明显，所以7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议明确要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

贵阳楼市的限购，是温柔的一刀，实际上就政策面而言，对于贵阳的楼市，只说政策面实际上是没有任何赢家的，因为一环内没有几个项目，说白了就几栋商住楼在那卖。但是，它有一个东西存在，就是一种心理，消费心理，国家政策的波动和收紧会导致消费者持续观望。

现在的消费者比起以前，对政策的敏感度很高。而就政策而言，我认为下半年贵阳市限购一定还会再扩大范围。

其次，还认为还会有其他的措施，贵阳政府还是很积极地在跟着国家政策，这是我看到的现象，所以我认为肯定有其他措施。至于会以什么样的形态出现，或者怎么去调控，这要根据贵阳的实际状况，贵阳市的财政收入、CPI等等会有调整，这样会造成整个下半年楼市的投放量增大。

当然，部分售价高的项目一定会割肉，因为现在项目贷不了款，在这种状况下，贵阳市，别说中小企业，包括大公司的资金压力都是巨大的，我认为一定会大量放量，以一个非常低的价格面市。

【搜房网】：下半年楼市持续放量，价格会走低。非常感谢孙总的精彩演讲！雅园房开也是我们本土的老资格，今天雅园房开营销经理尚进也来到现场，下面请尚总谈一下看法？

雅园房开营销经理尚进

雅园房开营销经理尚进：我讲一下真实的感受。首先，从贵阳市目前的情况看，楼市限购效果是有限的。贵阳主城区一环以内的房源非常少，甚至有一些楼盘正好在线外的。我个人觉得力度实际上不够，我估计贵阳市政府可能还会加大力度。

现在二三线城市要加大限购的信号已经出来了，贵阳市政府也的确跟得很紧，如限贷限购等。像我们项目遇到的这个问题就特别多，外地购房想按揭，按揭不了。这些调控政策，对我们项目的限制已经明显体现。

从电话来访量来看，原来的电话量和现在的电话量已经有明显区别了，电话量减少了，紧跟着购房者的访量、房源的成交量也开始有很大的区别，不断减少了，现在观望的气息是越来越浓。如果限购继续扩大，观望的情绪将会进一步加重。

我的很多好朋友在一起时都会问“贵阳市的房价现在还会降吗？”给他们的信号是会降的信号。所以我觉得，如果贵阳在政策调控下，购房者的观望情绪会加重，甚至将持续更长的时间。

目前，整个贵阳市的推盘在不断加大，今年下半年贵阳房开商的推盘只是刚刚开始，我估计下半年贵阳会加大推盘量。而从政策层面来看，我估计贵阳市政府、包括中央对楼市限购的力度可能会加大，现在信号已经很明确了。