[摘要] 孙学民：现在的消费者比起以前，对政策的敏感度很高。而就政策而言，我认为下半年贵阳市限购一定还会再扩大范围。
就在二三线城市楼市打着“不限购”招牌而风光无限，就在不少开发商为提早布局了二三城市业绩逆市飘红而窃喜，二三线城市“限购”突袭楼市，7月12日，国务院要求房价上涨过快二三线城市进行限购。据悉，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮限购城市的名单，二三线城市限购出台将会为楼市带来哪些变化？楼市“限购”重点转向二三线城市下半年贵阳楼市走向何方？2011年7月28日，搜房网《大话地产》共话贵阳楼市。
以下为贵州宏宇房地产开发有限公司营销总监孙学民观点实录：
【搜房网】：在2011上半年里，包括直辖市、省会城市、计划单列市在内的43个城市实施住房限购，但统计局数据显示，6月份70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅已 过北京、上海等一线城市，成为领涨房价的“主力军”。您认为这上半年的限购调控效果如何？是否达到预期目标？
贵州宏宇房地产开发有限公司营销总监孙学民
贵州宏宇房地产开发有限公司营销总监孙学民：2月份限购政策出台后，43个城市限购，说到效果至少有一点是达到的那就是成交量大量萎缩，销售价格增长的幅度也是在减弱的，这是一个明显的效果。
在调控的43个城市，二三线城市就出现了一个奇怪的特征，就是大量的价格上涨，有的超过20%，甚至30%。我想可能这也是国家想要稳定房地产健康发展的一个手段。回来说到效果，首先我认为控制是有效果的，但从市场来看这个效果并不明显，所以7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议明确要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
贵阳楼市的限购，是温柔的一刀，实际上就政策面而言，对于贵阳的楼市，只说政策面实际上是没有任何赢家的，因为一环内没有几个项目，说白了就几栋商住楼在那卖。但是，它有一个东西存在，就是一种心理，消费心理，国家政策的波动和收紧会导致消费者持续观望。
现在的消费者比起以前，对政策的敏感度很高。而就政策而言，我认为下半年贵阳市限购一定还会再扩大范围。
其次，还认为还会有其他的措施，贵阳政府还是很积极地在跟着国家政策，这是我看到的现象，所以我认为肯定有其他措施。至于会以什么样的形态出现，或者怎么去调控，这要根据贵阳的实际状况，贵阳市的财政收入、CPI等等会有调整，这样会造成整个下半年楼市的投放量增大。
当然，部分售价高的项目一定会割肉，因为现在项目贷不了款，在这种状况下，贵阳市，别说中小企业，包括大公司的资金压力都是巨大的，我认为一定会大量放量，以一个非常低的价格面市。
【搜房网】：您认为限购扩大主要表现在哪方面？对楼市又有何影响？
贵州宏宇房地产开发有限公司 营销总监 孙学民：如果限购扩大，我首先觉得不会以地域来划分，可能以价格进行限价，比如，一万块钱以上的所有项目，均价只要是一万的，全部开始限购。因为贵阳除了一环，如果再划出去就是二环线，二环线划完基本上就没有项目了，只有乌当、花溪、小河、金阳，其他就没有可限购的了。
由于没有评判的标准，我们的项目就在二环线边上，二环线以外的项目实际上不多，有很多还在运作中的项目，所以政策目前不会影响到。
第二，可能还是会对外地户口购房限购。由于我们从来没有区别化的政策，就有可能会出现一刀切，比如说外地人直接不让你买房。但也不排除政策被钻空子，比如说军官证不限购。如果国家释放很强的调控信号，地方政府为了积极响应，就有可能会出现政策一刀切的情况。当然，这不是我们希望看到的。
贵阳某项目推出别墅，均价不低于1万5，面积大概在300—400平方米左右，总价4百多万，但开盘仍一抢而空。另外某项目的几十栋联排，开盘均价在9000—10000之间，面积在200多平米，一开盘全部卖完。从这个现象来看，在贵阳，包括我们的项目，我们要的也是这样的金字塔塔尖的客户群。但是他们对政策的解读跟我们的角度完全不一样，我们只是看着政策说政策，他们可能很多时候是在政策未出台之前就会有前瞻性的东西。所以，这种状况下，这部分人是很难控制的，因为他有钱，对他来讲拿两三百万现金来买房子就跟玩似的，如何去控他，那只能限购，因为这部分人从来不用银行贷款。但实行限购以后，有钱也没用，只要你名下有房产的，就不让你买了，这就是限购的好处。
【搜房网】：7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议明确要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。随着楼市“限购”重点转向二三线，作为已经限购的贵阳，贵阳限购范围是否扩大？ 更严厉？遵义、六盘水、毕节等地州市是否被列入新一批限购名单？目前，在贵阳的大型房企，一方面加大贵阳项目的推盘力度，一方面又加紧地州市项目的拓展，你如何看待大型房企的举措？
贵州宏宇房地产开发有限公司 营销总监 孙学民：也就四个月时间。我倒是觉得这遵义、六盘水、毕节等城市被限购的可能性还是很大。
我觉得楼市也像股市一样，钱都是往热的地方走。包括我们所说的温州看房团、购房团。一线城市限购，买不了了，他们可以把资金转到二线；当二线把房价抬起来之后，购不了，他就去三线。实际上，我觉得房开公司某种意义上也是这样。
对于贵州，我个人的观点是越落后的地方空间越大。在这种状况下，贵阳的房价均价也就是4800左右，实际上地州的均价能才两千多。在整个贵州，从目前的战略地位上来说，已经不像以前是“三不管“地区，大家都对这个区域认为没有什么作为。随着对西南这块国家政策的偏向，我觉得机遇是很大的。
贵阳作为一个省会中心，竞争力相当激烈，未来会更激烈。如果在这个时间段，可能一两年前进入地州市场的话，反而很容易变 头老大，确立自己在区域的战略地位。
【搜房网】：作为房开商，经历了多次楼市调控，你最担心的调控政策是什么？对频频出台的楼市调控又有何看法？
贵州宏宇房地产开发有限公司 营销总监 孙学民：实际上，现在我最担心的是限价这一招，这招是极具杀伤力的。给你一个上限，成本拿出来，加25%，20%利润，卖吧。这种方式很有可能出现。一线城市可能有，贵阳可能不太会。
我感觉这种政策搞完以后，会变成一种常态，就是以后的市场、竞争环境就是这样的，可能以后就再也不会松了。常态之后，就会出现高端的你就买，不管你，物业税等等糅在一起做。
站在营销的角度。我觉得06年、07年的市场是健康的，08年一年的调控，压得大家都很难受，09年4月份开始松，一放开之后完全不可收，什么样的房子，破房子、烂尾楼全部都卖得出去。到了2010年政策又开始收紧了，到9月份看不对头了，又开始逐步往回收。我觉得国家还是政策面的问题，大起大落的问题，实在是不可把握。
另外，今后的房地产发展，我个人认为应该是两极化的东西。可能房地产公司只做几样东西，几种业态的东西，比如说商业业态或者是高端住宅。从国外经验来看，商品房是卖给有钱人的，外国人有些人是一辈子不买房，都租房住的。我认为解决中低收入者应该是政府来承担责任，而不应该把所有责任转嫁给房地产公司。
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