[摘要] 已发布调控细则的北京、上海、广州等10余个城市住房成交量骤降。与此形成鲜明对比的是，细则还在酝酿之中的武汉、沈阳、大连、苏州等地楼市颇为复杂，开发商在快跑与观望中摇摆着，购房人也在抢购与等待中纠结着。
（来源：国际金融报） 继京、沪版“国八条”执行细则出台之后，新一轮“限购风”正在铺开。截至目前，已有北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨等十余个城市出台了落实“新国八条”的调控细则。
业内人士预测，限购政策将在更多城市铺开，在新一轮“限购风”之下，房价下调的压力加大，但大幅降价的情况难以出现。
“限外”共同点
根据“新国八条”以及国务院办公厅有关通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。为此，最近一段时间俨然成了“国八条”地方版出台的集中期。业界估计，此后还将共有30多个城市需要出台或者更新符合“新国八条”规定的调控措施。
记者查阅各省市的限购细则发现，提高户籍门槛是很多城市执行限购的重要手段。其中门槛的是北京，“京版15条”中明确规定“对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。”其他很多城市虽然都效仿北京“限外”的做法，但是并没有把门槛抬得很高，多以“提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明”为标准。
“从已出台限购细则的城市来看，北京和东部地区偏严，中西部地区则偏松，主要是因为前者的楼市泡沫更高、调控压力更大。”杨红旭在接受《国际金融报》记者采访时指出，压力相对小一些的城市主要针对主城区或中心城区人口密集、房价过高一带限购。
再现退房潮
随着各地“限购”力度再次加大，购房者观望情绪浓重，部分热点城市成交量出现较大幅度下滑。据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，北京楼市调控细则执行首日，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%；据上海永庆房屋研展部统计，2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量环比1月下半月的4479套，跌幅达89%。
“成交量下降的同时，楼市再现退房潮。”分析师薛建雄告诉《国际金融报》记者。根据网上房地产数据显示，截至2月16日，去年12月以后开盘的不少项目订金量普遍走高。如位于上海长宁区的兆丰嘉园于1月9日开出251套房源，该楼盘签约47套，订金数量竟高达51次；于1月18日开出127套房源的莲花河畔景苑签约47套，订金43次。
“造成集中退订的直接原因来自于银行贷款。一系列加息，提高准备金动作以及监管层的严格监管政策的环境之下，让银行的贷款额度日趋紧俏。”薛建雄指出，但这只是直接原因，其根本原因在于投资者对于后市的信心不足。密集政策之下，投资者观望情绪渐浓，暂时退出了市场，才是成交量下滑和发生集中退房的主要原因。
楼市温暂降
加息与房产调控效果叠加之下，很多开发商打出了“降价促销旗”。汉宇地产市场研究部对上海市各区一些代表性楼盘进行调查发现，节后大多数新楼盘使用直接折扣的形式进行优惠，以外环外区域居多，二手房的成交均价也受到政策影响，跌幅也在10%以内。令人意外的是，以往人们观念中具有很强保值增值能力的中心城区板块区域代表楼盘房价也有小幅下跌。
杨红旭表示，上半年楼市政策不会放松，因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整，成交量下滑，房价持续5－6个月下跌，中央肯定调控效果后，才会像2008年一样，允许各地救市。就2011年全年而言，他预测，今年新建商品房成交均价可能会与去年持平，即使跌也不会超过10%，如果涨2%到3%也不足为奇。
但在独立经济学家谢国忠看来，现在政府已经开始着力治理通胀，房地产价格就一定会下降，房地产市场的拐点已经出现了。他指出，这一轮上涨周期是从2003年开始的，整个周期持续了7年左右的时间，下调周期也会比较长，至少3年左右。但他预测，中国的商业地产可能还有一波涨势。
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