[摘要] 已发布调控细则的北京、上海、广州等10余个城市住房成交量骤降。与此形成鲜明对比的是，细则还在酝酿之中的武汉、沈阳、大连、苏州等地楼市颇为复杂，开发商在快跑与观望中摇摆着，购房人也在抢购与等待中纠结着。
多地限购令未下购房人、开发商均现摇摆情绪
（来源：中国证券报） 与时间赛跑还是等靴子落地 多地限购令未下 供求双方很纠结
已发布调控细则的北京、上海、广州等10余个城市住房成交量骤降。与此形成鲜明对比的是，细则还在酝酿之中的武汉、沈阳、大连、苏州等地楼市颇为复杂，开发商在快跑与观望中摇摆着，购房人也在抢购与等待中纠结着。
购房人纠结：抢购还是等待
在限购细则仍在酝酿之中的沈阳，不少市民希望在“限购令”出台前抢购房子，完成过户。沈阳市房产交易中心较春节前热闹了不少，工作人员表示，最近这里车位都很紧张，不到8点半就没有车位了，不少市民想赶在“限购令”出台之前办理第二套或第三套房产交易。有市民表示，已有不少城市出台了限购令，沈阳限购细则也会很快出台，想趁早把房子买了。
不过，一些购房人则选择观望和等待。有市民表示，希望沈阳的限购令能尽早出台，使房价有所下降。
武汉则在细则出台前夕出现了不少全款买房的购房者，尤其是二手房全款付清的比例大增。武汉市徐东片区一中介负责人表示，以前全款买房比例只有不到三成，现在几乎超过一半了，尤其是次新二手房最近全款交易比例快速提高。还有专家分析，随着楼市调控持续发力，全款购房增加或催生民间借贷发展。
苏州的新房市场也在限购细则出台前出现一波放量行情。据房天下数据中心统计，2月14日至20日一周，苏州各类商品住宅共成交869套，比上周增加629套，增幅为262.08%，成交面积环比上周增幅为263.62%，苏州楼市成交大幅回暖。
“我手头已有两套住房了，如果苏州实施新限购令，我极有可能在被限之列，所以想抓紧时间买一套。”在苏州的路劲·森林项目售楼处，有投资客表示，几番思考之后还是认为投资房产比较可靠。
当然，也有不少市民选择观望。有苏州市民表示，从新政的调控力度来看，投资客成为的被打击对象，经过政策影响的积累，未来投资客会被大量逐出市场。
南昌楼市则罕见地出现二手房成交量超过新房的情况。2月9日至19日，南昌市区二手房成交625套，明显超过新房成交量，而之前一般都是新房成交量大于二手房。江西省爱建房产营销总监翁强表示，限购令出台后关于成交房产的手续会增加，需要了解交易双方的婚姻状况、房屋持有年限等，市民担心产生不必要的纠纷。不过，也有签约搁浅的现象，有的客户原本打算出手，后来选择观望新政的效果。
西安市房管局有关专家表示，新“国八条”关于二套房首付提高、营业税优惠取消、贷款利率优惠停止等等，对楼市投资预期有所改变，在这种心理因素的影响下，市民的观望情绪将持续转浓。
开发商摇摆：出货还是观望
与购房人纠结的心态差不多，开发商也在快速出货还是选择观望中摇摆。
由于担心限购后销量大幅下滑，武汉不少开发商开始加快入市步伐，仅春节后周，武汉的恒大城、万达公馆、福星惠誉青城华府、金地格林春岸等10多个楼盘就推出新房源，并加大促销力度。2011年元旦以来，已有50个楼盘拿到了预售证，中心区就有10多个。
武汉中科辉创总经理陈晖表示，如果更严的限购令在武汉实施，不少外地人、投资客将被迫放弃购买，对已具备销售条件的楼盘来说，抢在政策实施之前，尽可能快地把房子卖掉，成了大家比较一致的选择。
有消息称，2010年武汉近一半的房子被外地人买走。其中，能提供本地相关纳税证明的，不到一半。剩下的本地买房人，买第三套及以上的不在少数。武汉当地地产人士指出，若限购令严格实施，武汉楼市需求将被抑制四成至五成。不过，目前武汉房价普遍还未松动，内环以内楼盘均价大多在12000元/平方米以上，南湖、后湖等区域价格也多在8000元/平方米左右。
而在大连，开发商步调不一，有的推盘快跑，有的选择推迟开盘、试探性涨价。原本计划在2月份加推房源的中山区某楼盘，现已推迟到4月份。另一些原本要开盘的项目也称，时间待定。某大连中介机构研究人员表示，在他们监测的30多个房产项目中，有部分楼盘推迟了开盘时间，甘井子区一楼盘原本计划在2月开盘，也向后推到3、4月份。
一些没开盘的楼盘选择捂盘观望，已经开盘的楼盘则推出优惠措施，加速快跑。大连高新区某小公寓起价11000元每平方米，并送非毛坯；中山区某项目春节后开盘价低于预期，且电视、冰箱、床等全装全配。大连市政府发展研究中心专家表示，2011年的调控将进一步升级，开发商促销也是正常反应了。一季度是开发商奠定全年业绩的基础，之后开发商还可能会加大推盘力度和让利幅度，以吸引更多的购房者。
西安的大部分房企在春节期间没有推出新房源，在政府持续调控的预期下，西安楼市供求双方的观望情绪进一步蔓延。有专家表示，从趋势看，预计3个月内成交量可能下降六七成，但调控政策显效有一个滞后期，短期内西安房价还难有明显松动。预计西安会有更多房企会采取“快进快出”的推盘方式，以缓解后市压力，市场供应量仍将呈现增长。
（来源：国际金融报） 继京、沪版“国八条”执行细则出台之后，新一轮“限购风”正在铺开。截至目前，已有北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨等十余个城市出台了落实“新国八条”的调控细则。
业内人士预测，限购政策将在更多城市铺开，在新一轮“限购风”之下，房价下调的压力加大，但大幅降价的情况难以出现。
“限外”共同点
根据“新国八条”以及国务院办公厅有关通知内容，直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。为此，最近一段时间俨然成了“国八条”地方版出台的集中期。业界估计，此后还将共有30多个城市需要出台或者更新符合“新国八条”规定的调控措施。
记者查阅各省市的限购细则发现，提高户籍门槛是很多城市执行限购的重要手段。其中门槛的是北京，“京版15条”中明确规定“对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。”其他很多城市虽然都效仿北京“限外”的做法，但是并没有把门槛抬得很高，多以“提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明”为标准。
“从已出台限购细则的城市来看，北京和东部地区偏严，中西部地区则偏松，主要是因为前者的楼市泡沫更高、调控压力更大。”杨红旭在接受《国际金融报》记者采访时指出，压力相对小一些的城市主要针对主城区或中心城区人口密集、房价过高一带限购。
再现退房潮
随着各地“限购”力度再次加大，购房者观望情绪浓重，部分热点城市成交量出现较大幅度下滑。据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据，北京楼市调控细则执行首日，住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%；据上海永庆房屋研展部统计，2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量环比1月下半月的4479套，跌幅达89%。
“成交量下降的同时，楼市再现退房潮。”分析师薛建雄告诉《国际金融报》记者。根据网上房地产数据显示，截至2月16日，去年12月以后开盘的不少项目订金量普遍走高。如位于上海长宁区的兆丰嘉园于1月9日开出251套房源，该楼盘签约47套，订金数量竟高达51次；于1月18日开出127套房源的莲花河畔景苑签约47套，订金43次。
“造成集中退订的直接原因来自于银行贷款。一系列加息，提高准备金动作以及监管层的严格监管政策的环境之下，让银行的贷款额度日趋紧俏。”薛建雄指出，但这只是直接原因，其根本原因在于投资者对于后市的信心不足。密集政策之下，投资者观望情绪渐浓，暂时退出了市场，才是成交量下滑和发生集中退房的主要原因。
楼市温暂降
加息与房产调控效果叠加之下，很多开发商打出了“降价促销旗”。汉宇地产市场研究部对上海市各区一些代表性楼盘进行调查发现，节后大多数新楼盘使用直接折扣的形式进行优惠，以外环外区域居多，二手房的成交均价也受到政策影响，跌幅也在10%以内。令人意外的是，以往人们观念中具有很强保值增值能力的中心城区板块区域代表楼盘房价也有小幅下跌。
杨红旭表示，上半年楼市政策不会放松，因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整，成交量下滑，房价持续5－6个月下跌，中央肯定调控效果后，才会像2008年一样，允许各地救市。就2011年全年而言，他预测，今年新建商品房成交均价可能会与去年持平，即使跌也不会超过10%，如果涨2%到3%也不足为奇。
但在独立经济学家谢国忠看来，现在政府已经开始着力治理通胀，房地产价格就一定会下降，房地产市场的拐点已经出现了。他指出，这一轮上涨周期是从2003年开始的，整个周期持续了7年左右的时间，下调周期也会比较长，至少3年左右。但他预测，中国的商业地产可能还有一波涨势。
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