[摘要] 本研究在总结2003 年来持续开展相关研究经验的基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场和宏观与市场协调度三个维度，通过12 个分项指标和近50 个具体指标，对40大中城市（直辖市、省会城市、计划单列市和苏州、三亚等
本研究在总结2003 年来持续开展相关研究经验的基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场和宏观与市场协调度三个维度，通过12 个分项指标和近50 个具体指标，对40大中城市（直辖市、省会城市、计划单列市和苏州、三亚等房地产市场较为发达的地级市）的房地产开发投资吸引力进行评价，主要结论如下：
1. 评价结果
研究结果显示，北京、上海综合实力雄厚，除经济水平发达外，人口集聚也带来旺盛需求，北京除商业营业用房排名第三外，其余各项物业排名均居榜首，而上海商业营业用房排名，其余排名均紧随北京之后。
作为成渝经济圈的核心城市，重庆凭借庞大的人口资源优势，市场规模持续扩大，在商品房、住宅和商业营业用房排名中均位列前三，办公楼排名第六位。广州、深圳多项物业排名位列前五位。成都、天津、南京、苏州、武汉等城市或因市场成熟度高，或因规模较大，在本次排名中，多项物业排名跻身十强。
2. 特点分析
1) 整体特征：GDP、人口规模等因素决定40 个大中城市发展空间高于其他城市
GDP、人口规模、人均可支配收入等指标使40 个大中城市发展空间较高。近年来，40 个大中城市GDP占比重持续上升，对经济贡献加大。从人均GDP 来看，40 个大中城市高于水平，与其他城市差距拉大，其中发展潜力较大的地级市经济总量已接近或超过部分省会城市。经济水平高、人口吸附力强、购买力强劲等决定了40 个大中城市房地产市场仍占据主体地位，发展空间高于其他城市。
2) 市场风险：西部及东北省会城市住宅供应远超消化能力，部分热点城市商业地产过热
一线城市住宅市场仍供不应求，经济实力突出，商业地产发展潜力较高。兰州、贵阳、大连、沈阳等西部和东北城市近年住宅市场供应量远超同期销售水平，市场消化能力或存不足。部分 1.5 线城市如重庆、成都写字楼空置率较高，而沈阳、天津商铺空置率也居于高位，应警惕商业地产投资过热风险。
一. 研究背景及方法体系
十八大以来，全面深化改革成为关键词，其中房地产相关制度的渐进改革及房地产业长效机制的逐步建立受到社会各界关注，为维持房地产业长期平稳发展，中央政府改变以往“一刀切”的调控思路，限放兼备、分类指导成为政策的调整方向。随着市场调整的深入，各方博弈加剧，地区分化明显，市场进入方向的把控更加艰难，如何引导资源合理配置，挖掘价值洼地，避免企业盲目投资，降低投资风险，成为中央和地方政府，以及开发企业和投资者密切关注的议题。40 个大中城市 （直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的城市）作为我国房地产市场的主体，其市场表现和价格走势具有代表性且备受关注。在此背景下，中指研究院特开展40 个大中城市房地产开发投资吸引力研究，引导资源合理调配，促进各城市房地产市场的均衡发展。
中指研究院自2003 年起开展城市投资吸引力研究，研究范围涉及长三角、珠三角、中西部等七大区域，积累了丰富的研究经验。本次研究在总结过去多年经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从宏观环境、房地产市场、宏观与市场协调度三大维度出发，利用12 个分项指标、近50 个具体指标对40 个大中城市的房地产开发投资吸引力进行评价，以发掘房地产开发投资热点转移趋势，为政府宏观调控和企业跨区域投资提供决策依据。
二. 40 个大中城市房地产开发投资吸引力评价结果
1. 商品房：一线及热点二线城市投资吸引力靠前，杭州、沈阳排名下滑
从商品房市场总体来看，一线及部分热点二线城市依靠突出的经济和人口优势，房地产市场需求潜力巨大，投资吸引力排名靠前，部分城市如杭州、沈阳排名下滑。研究结果显示，2013 年，北京和上海凭借庞大的人口规模和发达的经济水平，房地产市场发展空间巨大，开发投资吸引力仍然排在前两位。作为成渝经济圈核心城市的重庆，人口规模大，无论是开发投资额、新开工量还是销售面积，均位列40 个大中城市的前两位，规模优势突出。但由于经济水平不敌京沪，最终得分位列第3 位，与上年名次相同。广州、深圳跻身榜单第4 位和第5 位。成都2013 年销售规模仍然可观，但增长速度趋缓、房价上涨缓慢，导致其排名较上年落后2 位，位居第6 位。天津、南京、苏州和武汉超越沈阳和杭州，进入榜单前十，杭州、沈阳则滑至10 名开外。杭州由于2013 年房价上涨过快，市场供过于求现象显露，导致排名下降；沈阳则由于前期市场发展过快，近两年人均各项指标较高，且开发投资超出合理水平，排名明显下滑。
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