[摘要] 本研究在总结2003 年来持续开展相关研究经验的基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场和宏观与市场协调度三个维度，通过12 个分项指标和近50 个具体指标，对40大中城市（直辖市、省会城市、计划单列市和苏州、三亚等
5) 土地市场：重庆、武汉等城市成交量走高，银川、兰州等增速明显
住宅土地成交量大的城市集中于武汉、重庆等中西部省会城市，银川、兰州等欠发达地区近年增速快。2013 年土地市场较为活跃，中西部省会土地市场成交量大。重庆住宅土地成交规划建筑面积超过5000 万平方米，土地成交量为各城市，近5 年保持较快增长，平均增速为40%。武汉、沈阳成交规模也较为突出，均超过2500 万平方米，济南、长沙等城市成交面积超过1500 万平方米。从增速上来看，兰州、银川土地成交量增长显著，近五年平均增长率分别超过3 倍和2 倍，海口、温州增速也超过1 倍。
2. 市场风险：西部及东北省会城市住宅供应远超消化能力，部分热点城市商业地产过热
1) 住宅：一线城市整体供不应求，部分西部及东北省会城市供应过剩
一线城市土地明显供不应求，西部及东北省会城市土地成交量普遍较高，超过其自身消化能力，或将面临供过于求风险。过去四年，武汉住宅土地成交超过1 亿平方米，远超同期住宅消化能力，但城市处于旧城改造时期，且人口规模突出，能够消化其新增土地供应。西部区域近年城市发展较快，土地成交远超消化能力，其中兰州年均销售面积不到200万平方米，与温州相当，但其近四年成交土地为温州的3 倍；贵阳尽管吸纳全省近一半的人群购买，但若按照目前的销售速度，仍需要7 年时间才能消化完近年成交土地。东北部受经济回落影响，多数城市土地去化压力较高，其中长春、哈尔滨、沈阳需要超过5 年时间消化其新增土地供应。一线城市土地市场明显供不应求，其中深圳、广州的消化时间不到2 年，表明其过去几年土地供应仍相对不足。
一线城市发展空间较大，沈阳、贵阳等城市未来需求动力或将不足。2010-2013 年，北京、上海商品住宅销售面积分别为5083、6799 万平方米，相较其庞大的人口规模仍略显不足，市场存在较大的发展空间。过去四年重庆住宅销售规模超过1.6 亿平方米，尽管位于趋势线上方，但其接近3000 万的人口规模，为房地产市场的发展形成强大的市场支撑。而沈阳、长沙、贵阳等城市的住宅销售面积较其人口规模均处于较高水平，其中沈阳销售面积接近8000 万平方米，超过上海、武汉等城市，而其常住人口仅826 万人，需求或提前透支，未来市场可能面临需求动力不足。
2) 商业及办公楼：一线城市潜在需求旺盛，部分城市存在供应过剩风险
一线城市办公楼租金明显高于其他城市，多数城市办公楼租金水平持续增长。2013年，北京办公楼租金为413 元/平方米/月，处于水平，但其同比增速仅为0.9%，较去年同期的16.9%大幅下降。上海办公楼租金达到250 元/平方米/月，深圳和广州租金水平也都超过130 元/平方米/月，领先于其他城市。1.5 线城市中天津和杭州租金水平和一线城市较为接近，均超过120 元/平方米/月。增速方面，多数城市仍然保持同比增长，但增速较去年放缓。一线城市空置率水平表现分化，部分 1.5 线城市空置率较高。2013年，北京办公楼空置率仅为3.9%，为一线城市中水平，上海及深圳空置率均低于10%，其第三产业支撑办公楼市场发展。而广州2013 年办公楼空置率达12.9%，为一线城市中，主要源早期写字楼配置落后，难以满足现代企业发展需求，而导致其空置率不断攀升。1.5 线城市中，成都及重庆空置率不断攀升，均已超过30%，杭州、武汉空置率也超过20%，供应过剩风险均较为突出。
北京、上海、武汉等城市2013年商铺需求旺盛，租金持续上涨，多数1.5线城市的租金一直呈下降态势。2013年，上海商铺租金，达到67元/平方米/月，广州及北京位列其后，1.5线城市中杭州、南京和成都商铺租金均超过25元/平方米/月，相比去年同期水平均有所下降。天津和沈阳商铺租金处于较低水平，分别仅为21和19元/平方米/月，且其同比增速均出现下降。一线城市消费水平支撑商铺需求，部分1.5线城市空置率维持在较低水平。一线城市商铺空置率均在12%以下，其中上海商铺空置率仅为5.6%。2011-2013年，一线城市的社会消费品零售总额明显高于商业营业用房新开工面积，商业需求足以消化新增供应，空置率保持在合理水平。1.5线城市杭州和武汉商铺空置率均在5%以下，重庆虽供应量大，但人口规模突出，商业需求量大。部分1.5线城市面临供应过剩的风险，如沈阳、天津等部分城市供应远超其消化能力，风险值得警惕。
中指研究院认为，在未来我国经济稳步增长、城市化水平继续提高的背景下，40个大中城市作为和各区域的中心，经济发展速度快，吸引大量人口流入，购买力水平高于其他城市，尽管整体经济增速有所放缓，但仍将作为各区域发展的领头羊，开发投资潜力仍然可观。
在经济、人口、消费的共同带动下，未来40 个大中城市房地产市场投资潜力将继续领跑。从各物业发展来看，一线城市商品房优势仍然明显，热点二线城市优势也逐步显现，各类物业均保持较高的投资回报水平；一线及1.5 线城市不断吸引人口进入，住宅不断向外环扩展，而中心城区不断高端化，整体市场保持需求强劲；一线城市办公楼保持旺盛需求，部分热点城市办公楼发展迅速，但同时存在供应过剩风险；受庞大人口量及高购买力水平带动，商业营业用房在北京、上海需求仍然旺盛，1.5 线城市重庆、成都增长迅速，逐步向一线城市看齐。
我们认为，在未来较长一段时期内，经济、人口等宏观因素将使得上述城市的发展继续维持在较高水平，40个大中城市在房地产市场的优势将继续保持，其中一线城市的投资潜力将最为稳定，而东部及中部快速崛起的1.5线城市将吸纳最为可观的投资需求。值得注意的是，未来房地产的投资机会，已经从过去十余年高速增长的趋势性机会，变成与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会，开发企业只有充分把握城市发展脉络，看准市场增长点，有效规避风险，方能在我国新一轮改革中胜出。
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