[摘要] 本研究在总结2003 年来持续开展相关研究经验的基础上，根据“中国城市房地产开发投资吸引力评价体系”，从宏观环境、房地产市场和宏观与市场协调度三个维度，通过12 个分项指标和近50 个具体指标，对40大中城市（直辖市、省会城市、计划单列市和苏州、三亚等
三. 40 个大中城市房地产开发投资吸引力特点分析
1. 整体特征：GDP、人口规模等因素决定40 个大中城市发展空间高于其他城市
1) 经济发展：40 个大中城市GDP 对贡献加大，贵阳、兰州等城市增速较快
40 个大中城市GDP 增速高于水平，对经济贡献加大。2013 年，经济下行压力加大，40 个大中城市GDP 增速明显放缓(10.5%)，但仍高于水平(7.7%)，2010 年以来40 个大中城市GDP 占比重持续上升，2013 年上升至46.3%。大中城市资源、人口优势、经济规模优势显著，对经济贡献加大。
2) 人口与城镇化：人口流向及城镇化水平显著影响房地产市场规模
一线城市人口大量涌入，房地产市场发展规模大，南宁、银川等地常住人口少，发展空间有限。一线城市常住人口规模大，城镇化水平高，且人口源源不断流入，房地产需求量可观，2013 年市场销售规模靠前。重庆市近3000 万的常住人口数量为，其2013 年商品房销售面积也居之首，考虑到其2013 年城镇化率为58.3%，在40 个大中城市中相对较低，随着未来重庆新型城镇化进程不断推进，住房需求将进一步得到释放。
南宁、北海、银川等城市常住人口规模较小，经济发展也相对薄弱，人口吸附力较差，未来一定时期内市场需求恐难出现明显扩张。
3) 居民购买力：一线城市购买力强劲，西部部分城市未来难现明显增长
一线城市购买力水平高，但人均销售面积低，市场潜力大。银川、贵阳等城市人均储蓄水平中等，但人均销售面积高，市场需求得以释放。2013 年，北京、上海人均储蓄分别高达10.9 万元和9.6 万元，水平为，人均商品房销售面积不足1 平方米。广州、深圳人均储蓄分别为9.7 万元和8.7 万元，人均销售面积分别为1.32 平方米和0.55 平方米。一线城市由于庞大的人口基数和高企的房价，导致人均销售面积处于较低水平，考虑到其人均可支配收入及人口基础，市场仍具有较大发展空间。近几年贵阳、沈阳等城市房地产市场发展快速，销售面积明显增长，导致人均销售面积较高，但其人均储蓄和人均收入仅处于一般水平，部分市场未来需求恐遭提前透支。三亚由于发达旅游业带动旅游地产发展，大量外地人口投资置业，导致其人均销售面积较高。
4) 房地产市场：仍占市场主力但比重下滑，重庆、成都等城市保持快速增长
40 个大中城市开发投资额仍占市场主力，但比重下滑。2013 年，40 个大中城市商品房开发投资额为4.6 万亿元，占商品房投资总量的53%，仍然占据房地产投资的主流，但占比较2012 年下滑1.4 个百分点。近年来，随着三四线城市经济迅速发展，加之大中城市限购政策导致的部分需求被挤出，三四线城市房地产开发活动逐渐活跃，大中城市投资额占比重连续下降。
2013 年商品房销售面积和规模明显增长，40 个大中城市占比重有所下降但销售占比仍为主力。2013 年，商品房销售面积创新高，达13.1 亿平方米。40 个大中城市销售面积达4.9 亿平方米，同比增长15%，低于增速，占总量近四成，但比例较上年下滑。销售额方面，40 个大中城市销售额为4.4 万亿元，占总量超过五成，仍占市场主力地位。
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