[摘要] 近几年因高收益而凶猛的房地产信托当下却是心有两难:一方面银行信贷未放松，意味着更多掘金机会而意欲大步向前;另一方面汹涌而至的房地产信托到期兑付潮，和房地产企业资金链绷紧随时断裂导致的信托风险，却令其裹足不前。
/兑付风险/
信托公司力控房地产信托风险地产企业需提前交保证金
“银监会刚刚到我们公司做了检查，也没有什么新的要求，他们还是比较紧张这一块。”某信托公司高层告诉《每日经济新闻》记者。
该信托公司高层提及的令银监会紧张的“这一块”指的正是房地产信托业务。另外，今年房地产信托兑付高峰来临的消息，也令市场绷紧了神经。根据《每日经济新闻》记者的了解，监管层此前曾要求信托公司对房地产信托保证兑付，部分地方也要求信托公司成立保证兑付小组，以应对房地产信托的兑付潮。
此外，《每日经济新闻》记者从多个信托公司获悉，目前为了应对房地产信托的兑付，已经要求房地产企业提前还款——也就是交保证金的措施，已经成为行规。
地产企业提前存保证金
“要求房地产企业提前存保证金，是防控房地产信托兑付风险较为有效的措施。”上述信托公司高层对记者称。
据了解，所谓的“要求房地产企业提前存保证金”，就是信托公司要求房地产企业提前兑付房地产信托。在房地产信托项目合同签订中，信托公司有的会增加条款，注明要求房地产企业在到期日之前就开始往信托公司 “存保证金”。
“提前存保证金已经成为行规了，10%—20%—30%—60%—100%，我们基本上都遵循这样比例要求房地产公司提前交存保证金，到最终完成房地产信托的兑付。”某信托公司业务人员对《每日经济新闻》记者表示，此前，除了房地产信托项目的合同会明确写这样的要求，其他的信托项目作出这样要求的较少。
“我们一般要求房地产企业在半年的时候，就开始存保证金，到期日的前一个月尽量保证企业的还款到60%。这样既可以保证在出现风险的情况下，信托公司损失较低，也可以让地产企业在有回款的时候，不会将回款做其他投资而影响兑付。”上述信托公司高层对记者表示。
对于房地产企业是否愿意接受这样的规则，该高层表示，不接受也没有办法，公司风控就有这样的要求，地产企业也可以选择其他信托公司合作。但是，此前并不是所有的房地产信托项目会在合同中附加要求，现在信托公司基本上都要求这样做。对于那些在合同上并没有注明的提前存保证金规定的，也会与房地产企业协商，要求提前还款。
某信托公司内部人士告诉记者，目前该公司的一半左右的房地产信托项目会要求房地产企业提前还款，以这样的方式来保证项目兑付。
“今年以来，现在我们所报的项目，不管哪个行业，合同里面全部都要求要附加提前存保证金的条款，之前只有房地产信托会做此要求。”上述信托公司业务人员对记者表示，这样做主要是为了控制整体的风险。
房地产信托进入“冬天”
信托公司除了要求房地产企业提前交保证金，从自身管理角度，不少信托公司也要求实行团队负责制。
上述信托公司内部人士表示，该公司的房地产信托项目，会有专门的金融部门团队实行一对一的项目负责制。据了解，该公司要求每个季度对所管理的房地产信托的还款来源、现金流、项目回款等情况作出报告，并对项目进行压力测试、敏感度分析等。
监管层对房地产兑付风险的紧张，也体现在其对房地产信托的限制上。而地产行业风险的累积，也让不少信托公司望而却步。
“现在这种背景下，房地产行业发展还是看不太清楚，这个时候我们是不敢做房地产信托业务的，谁也不敢去承担这个风险。”上述信托公司业务人员直言，做房地产信托的业务人员，压力很大。不过，仍然有信托公司愿意去寻找风险中的机遇。
“我们现在还是不会说把房地产信托停掉，但是比如说申请50亿元规模的业务，可能做成的也只有20亿元。”上述信托公司高层告诉记者，某些公司因为在房地产信托方面存在问题，在今年会有暂停该业务的规划，但是该信托公司还是会将房地产信托作为长期发展的业务之一。
近来，房地产信托的发行量的确较为疲弱。根据用益信托统计数据，上周房地产领域发行了6款产品，拟募集资金8.45亿，占总规模的15.67%，相较此前一周，发行量有所上升，而发行规模占比则大大下降。
上述信托公司内部人士对记者表示，“我们本来做的房地产业务就很少，总的规模不到100亿元。在房地产项目的选择上，肯定是风险控制较为严格的。”而上述信托公司业务人员则告诉记者，该公司的房地产信托占比已经下降到了30%左右。
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