[摘要] 近几年因高收益而凶猛的房地产信托当下却是心有两难:一方面银行信贷未放松，意味着更多掘金机会而意欲大步向前;另一方面汹涌而至的房地产信托到期兑付潮，和房地产企业资金链绷紧随时断裂导致的信托风险，却令其裹足不前。
用益信托资深分析师徐颖风对记者表示：“这款产品类似于房地产基金，是基金化产品，所以是浮动性的，与之前的固定产品有很大的区别。”他进一步解释道，传统的固定信托产品是约定到期偿还的利率，到期就能实现，相当于一个贷款的利率。而基金化的产品是预估整个项目、整个基金可能取得什么，但不能保证这个预期。
一位中海信托的营销经理对《每日经济新闻》记者表示：“我们经过测算，在比较乐观的情况下能达到37%的率。”他表示这款信托产品由于规模较大，故今年整年在售。
但昆仑信托的一位工作人员表示这款产品已停止销售。
进行土地一级开发
“国开城市发展基金”的主要盈利点是分享土地增值，进行土地一级开发。根据《背景材料》，该基金“通过土地整理拍卖、出让取得的收入扣除相关税费后，全部或部分返还给项目公司，实现盈利，以此分享城市发展领域中分量最重的土地增值”。
上述中海信托的营销经理介绍说：“基金会与地方政府共同出资成立一个公司，该公司会投资某个城市新区的地块，对该地块进行整理后退出，卖出金额中超出投资额的部分资金会返还给项目公司，以实现土地增值。”
徐颖风认为，传统的开发商从地方政府处把土地拍下来，只能做二级市场，而该基金从土地一级市场就入手了，不论是土地的拍卖、商业地产开发或基础设施开发都能参与，能同时从土地的一级和二级市场分享，因此利润会更加丰满。他告诉记者：“如果房地产市场能平稳发展，不出现大跌，预期率是有可能实现的。”
土地一级开发虽然高，但目前商品房市场交易量萎缩，开发商拿地积极性不如以往，如何能确保在未来的8年保持一定的增长率？上述中海信托人士表示：“退出的价格如果不够高，就达不到预期的率了。但土地是比较稀缺的资源，而且这个项目时间较长，这两年政策比较紧，过几年或许会有好转。”
值得注意的是，国开金融49.5亿元LP资金劣后退出，信托端资金优先退出本金。另外，为保证流动性，北京金融资产交易所将在“国开城市发展基金集合资金信托计划”存续期间为投资人提供权流动性解决方案并促进交易达成，可实现权转让。
/地产基金/
房地产信托迎兑付潮 地产基金或逢低接盘
前两年发展势头凶猛的房地产信托或将面临危机。
中金公司认为，2012年房地产信托需要还本付息约为2500亿元。而目前房地产市场的持续状况仍然不容乐观，“今年房地产信托的兑付风险是比较大。”某证券公司相关分析师对记者表示。
面对可能会有的危机，信托公司方面也已开始工作，目前已经有信托公司的房地产项目提前清算。面对真正的兑付风险，如何应对成了时下人们关注的话题，这其中，地产基金的动向越来越受到关注。
兑付风险引关注
2011年，绿城的房地产信托、青岛凯悦信托事件的发生，引起了业界的巨大反响。
根据信托业协会数据显示，截至2011年四季度，房地产信托业务年度累计增加3705亿元，年末余额6882亿元，其中集合类房地产信托业务年度累计增加2387亿元，单一类房地产信托业务累计增加1318亿元。从发行趋势上看，从2011年三季度开始，房地产信托的发行量骤减。
中金公司此前表示，2010年和2011年新增信托估计为5000亿，占到存量信托的70%，按照1.5～2年的发行期限，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约为2500亿和3100亿。
而由于房地产市场的持续低迷，以及对房地产方面的信贷的控制等因素，房地产信托的兑付风险越来越引起市场各方关注。
华南某信托公司中层对记者表示。房地产宏观调控还没有放松，而房地产销售方面也比较低迷，可能有部分房地产公司或许会有困难。“这块流动性的问题，有些实力比较弱的、业务比较单一的房地产公司压力可能会更大一些。”
而在此之前，一些信托公司已经开始了提前清算。日前，中融信托发布公告称，将原定在2012年4月28日到期的“中融——华夏孔雀城集合资金信托计划”，在2012年2月8日提前终止。
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