[摘要] 近几年因高收益而凶猛的房地产信托当下却是心有两难:一方面银行信贷未放松,意味着更多掘金机会而意欲大步向前;另一方面汹涌而至的房地产信托到期兑付潮,和房地产企业资金链绷紧随时断裂导致的信托风险,却令其裹足不前。
近几年因高而凶猛的房地产信托当下却是心有两难:一方面银行信贷未放松,意味着更多掘金机会而意欲大步向前;另一方面汹涌而至的房地产信托到期兑付潮,和房地产企业资金链绷紧随时断裂导致的信托风险,却令其裹足不前。
有人漏夜赶考场,有人星夜辞官归故里,面临风险和不同信托公司选择不同的路,哪些信托公司会激流勇进?如何应付兑付潮?在银信合作收紧下房地产信托又将怎么卖,卖给谁?
“国开城市发展基金”由国开金融、中海信托、昆仑信托联合发起,其中国开金融出资49.95亿元劣后退出
(也即国开金融会保证信托端募集来的资金先退出,有隐含担保义务)。中海信托和昆仑信托以集合资金信托方式募集资金,美国思科再出资1亿元。其中,信托端投资人平均年化率约为20%~37%,上不封顶。这一产品甫一问世,就被冠以“史上最牛地产信托”的称号。
不过,不同于传统的固定信托产品,该信托计划为基金化产品,是浮动的,因此所谓的37%率只是预估。该产品的主要盈利点是分享土地增值,进行土地一级开发。有分析师认为,假如地价房价增长平稳,可期;假如地价走低,退出价格不高,就达不到预期的率。
基金化产品不保本
“国开城市发展基金集合资金信托计划”的受托人为昆仑信托和中海信托,其信托总规模不超过52亿,中海信托和昆仑信托各募集26亿。期限为8年,其中6年为投资期,2年为回收期。
受托人将募集到的资金用于与国开金融、中海信托以LP(有限合伙形式)共同投资设立的“国开城市发展基金”,进行受托人、中海股份、以及国开金融三方认可的城市开发项目的投资。该基金由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发起,总规模为500亿,一期资金为101亿,其中国开金融出资49.95亿元,昆仑信托和中海信托各募集24.975亿资金,作为LP(有限合伙人)以信托资金加入“国开城市发展基金”,美国思科再出资1亿元。
根据《昆仑信托——开元城市发展基金背景材料》(以下简称《背景材料》),该信托产品预期八年加权平均年化率为20%~37%,上不封顶,“随着中国城市化进程加速和项目区域周边配套设施进一步完善,将更为可观”。不过,该信托产品为纯粹浮动,为非保本产品。
从类型上看,这是一款信托基金化产品。该产品后端存在一个庞大的地产私募股权基金。国开金融出资8000万元,中海信托和昆仑信托各出资1000万元,发起成立开元(北京)城市发展基金管理有限公司作为“国开城市发展基金”的GP(普通合伙人)。
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