[摘要] 搜房控股副总裁张志宏女士上台发言，她演讲的题目是：2011-2012中国房地产市场形势分析。
搜房控股副总裁张志宏女士上台发言，她演讲的题目是：2011-2012中国房地产市场形势分析。
一、政策走势：宏观经济企稳，调控政策从紧取向不变
二、市场变化：调控效果逐渐显现，量价调整趋势显著
三、前景展望：政策影响进一步深化，中长期前景广阔
一、政策走势：宏观经济企稳，调控政策从紧取向不变
搜房控股副总裁张志宏
国内外经济形势：外部经济环境复杂多变，内部通胀压力高位运行，外部经济风险加大，政策收紧节奏放缓。三季度我国经济总体运行平稳，通胀压力依旧严峻，受外部经济环境复杂性的影响，政策收紧的节奏较上半年有所放缓。
美国主权信用评级首度被下调，失业率居高不下，持稳于9.1%
欧洲债务危机持续发酵，银行业面临严峻考验
出口下滑的风险和压力已经显现。2011年9月，进口总值基本与8月持平，环比微降0.2%；出口总值继8月环比下降1.1%后，9月继续下滑，环比下降2.1%，出口下行趋势需要关注。
CPI指数高位回落，货币政策收紧步伐放缓。2011年三季度，CPI同比涨幅在7月达到6.5%的阶段性高点后，在8、9两月连续下行，通胀压力有所减小。7月6日，央行实行了今年以来的第三次利率上调后，截至10月14日，央行已连续3个月未上调利率或存款准备金率，自去年以来货币政策连续收紧的步伐有所放缓。
政策走向：调控政策力度不会放松，影响进一步深化
温家宝总理多次表示继续加强房地产调控，近期更是表示“下调房价”，预计房地产调控政策仍将维持从紧取向。限购政策将得到落实，开发贷款、按揭贷款还将继续偏紧，限购、限贷等抑制性政策对房地产市场的影响还将进一步深化，市场供求压力可能进一步上升。
表：近期温家宝总理关于房地产市场调控的态度
房地产调控：从紧取向不变，力度没有放松
2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，政策密度大且涉及方面全。
2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后有台州、衢州、珠海先后出台限购政策，温家宝总理也多次表示坚持调控不动摇，充分彰显了中央政府继续加强调控的决心。
图：商品房市场量价变化及关键政策
注：销售面积除2月外，均为单月增长率；
价格指数自2011年1月起为70个城市环比涨幅的平均值，通过国家统计局公布数据计算。
商品房限购：限购措施向广度和深度延伸，继续坚持从紧取向
限购政策从严执行，限购范围继续扩大。2011年7月12日，“国务院常务会议”要求、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。随后，8、9、10月台州、衢州和珠海相继出台限购措施，目前已有46个城市出台“限购令”。
三四季度“限购”政策扩大的范围有限。8-9月此轮限购仅有台州和衢州两市出台“限购令”，韶关和丹东出台“限价令”。10月31日，珠海实行限购、限价令，是实行“双限令”的城市，也是本轮第三个加入限购的城市。
佛山限购放松朝令夕改，珠海出台限购、限价令，表明中央坚持房地产调控的决心和力度坚定不移，标志着房地产调控政策特别是“限购”政策近期不会放松。
表：“百城价格指数”中未限购城市6月房价排名
二、市场变化：调控效果逐渐显现，量价调整趋势显著
1.土地市场：住宅用地量价水平低于去年同期，十大城市降幅显著。
土地供给：10月住宅供应量环比略有增长，但累计推出量仍低于去年同期。
住宅供应环比小幅上涨，但同比依然下降。10月，住宅用地供应面积环比小幅增长2.3%，商办用地增长8.1%；同比来看，住宅用地供应面积下降5.8%，商办用地增长25.8%。
住宅用地推出面积低于去年水平，1-10月累计完成全年计划不到五成。 2011年1-10月，招拍挂市场共推出住宅用地3.8亿平米，同比下降8.9%，计划完成率约44%（国土部公布2010年全年完成率为67.9%，2011年上半年计划完成率为26%），而商办用地推出面积同比增长12.2%
图：2009年至今133个城市土地供应面积
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
土地成交：10月住宅、商办用地成交量环比同比齐跌
住宅和商办用地成交持续下行。 10月，住宅和商办用地成交量环比继续下降，降幅分别达47.5%、33.4%，同比降幅分别达54.3%、32.5%。1-10月，133个城市住宅用地共成交3.0亿平米，同比下降8.9%（2010年全年增长44%）；商办用地成交8758万平米，同比增长18.8%。
住宅用地成交量占比降至历史低位。三季度住宅用地成交占比仅为32%，明显低于过去两年的平均水平46%。
图：2009年至今133个城市土地成交面积
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
住宅成交：北京、杭州已低于2008年低点，而东莞明显高于2008年，同比也略有增长
一线代表城市北京、二线代表城市杭州的成交量低位运行，且已低于2008年；三线代表城市东莞10月成交量增长8%，较2008年也有明显增长（50%以上）。
图：近年来重点城市销售面积
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
住宅供应：10月供应量环比大幅下降但同比略有增长，1-10月新增供应略高于去年同期。
10月，五个代表性城市除北京外，单月新增供应量均环比大幅下降，平均降幅达到46%。其中上海、广州降幅均超过60%。而同比除上海下降44%外，其他四个城市均增长，增幅在10%-45%之间。
1-10月，北京等五个代表性城市新上市面积比去年同期小幅增长6%。其中上海、武汉同比上升，其他三个城市同比下降。
表：重点城市商品住宅新批准上市面积
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
住宅供应：多数城市供应量环比上升，但一线城市仍低于去年
近几个月，多数重点城市商品房供应量持续增大，部分城市创年内新高。7-10月，一线代表北京、二线代表杭州的单月新增上市量呈明显上升趋势。三线代表城市东莞、惠州7-9月的新批上市面积也持续上升，9月达到今年以来水平。
图：重点城市商品住宅月度新批准上市面积
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
住宅供应：多数城市供应量环比上升，但一线城市仍低于去年
近几个月，多数重点城市商品房供应量持续增大，部分城市创年内新高。7-10月，一线代表北京、二线代表杭州的单月新增上市量呈明显上升趋势。三线代表城市东莞、惠州7-9月的新批上市面积也持续上升，9月达到今年以来水平。
图：重点城市商品住宅月度新批准上市面积
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
供求对比：各重点城市销供比普遍低于1，且大多接近2008年的历史低点
2011年第三季度，深圳、武汉、东莞、上海、沈阳的销供比在0.6-0.8之间，北京、长沙约为0.9。其中，上海、深圳、武汉、沈阳的销供比已低于2008年低点，其余城市也处于历史低位。10月，北京、长沙的销供比较9月下降0.04，其余城市有所回升，但仍在1以下。
图：重点城市销供比
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
供求对比：可售量持续攀升，出清周期继续延长
10月，重点城市库存量延续今年以来持续走高的态势，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉、青岛同比增速超过50%。
受可售量上升和成交低位运行的影响，10月重点城市出清周期继续延长。九个重点城市平均出清周期为14个月，连续10个月上升。其中北京为20个月，武汉的出清周期则高达24个月。
图：重点城市库存量与出清周期对比。
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
房价：“金九银十”百城平均价格连续两个月环比下跌，十大城市受影响程度更大
2011年10月，100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，较上月下降0.23%，延续9月下跌态势。其中58个城市环比下跌，比9月增加14个，是去年8月以来下跌城市数量的一个月。
今年1-7月，十大城市环比涨幅明显低于百城平均水平，8-10月跌幅大于百城，表明十大城市受政策调控影响更大。
表：2011年1月至今百城价格指数
数据来源：百城价格指数，中指研究院
3.二手房市场：成交量下行趋势更为显著，10月价格跌幅扩大
成交：金九银十成交持续下行，降幅大于新房
图：主要城市二手房成交量与价格涨跌幅
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
二手房价格：下跌范围不断扩大，10月主要城市全线下跌
自4月起，主要城市二手房价格环比下跌的城市逐渐增多，到9月增加到9个城市，而10月全部主要城市均环比下跌，是最近三年（2009年3月以来）的首次，平均跌幅为0.9%。
表：重点城市二手房价格环比涨跌幅
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
三、前景展望：政策影响进一步深化，中长期前景广阔
经济环境：GDP下行风险不大，通胀压力没有明显缓解
2011年，GDP增速放缓，前三季度分别为9.7%、9.5%、9.1%，但累计GDP增速仍在9.4%的高位，经济下行风险不大。
2011年三季度以来，CPI在达到2009年以来的高位后连续三个月下降，10月回落至5.5%，但通胀压力依然存在。
只要经济企稳的大条件不变，投资仍保持高位增长，短期内通胀仍是宏观经济决策的重要关注点，中央政府仍会坚持去年以来政策收紧的态势，与“调结构、控通胀”密切相关的房地产调控也不存在放松的可能。
图：2000年以来GDP单季增速和CPI走势图
图：2000年以来固定资产投资单季增速走势
图数据来源：国家统计局，中指研究院整理分析
近期市场走势：政策从紧取向不变，调整幅度进一步加大
土地市场：力度继续加大，但全年供应计划难以完成
据测算，1-10月土地供应仅完成年初计划（21.8万公顷）的44%，预计11-12月地方政府将继续加大推地力度，但由于住宅成交量低位运行，开发企业面临的资金压力将进一步上升，拿地意愿不足，因此全年土地供应计划将很难完成。
房产市场：以价换量态势更加明显，但成交量仍将低位运行
四季度调查显示，越来越多的开发企业认为调控政策将持续、市场将进一步调整；预计“以价换量”策略将得到更多企业的认同，重点城市推盘力度将加大，同时由于限购、限贷等抑制性政策不会放松，市场供求矛盾将加剧，价格下行趋势将更加明显，但由于通胀环境、经济增长等方面的差异，价格调整幅度将不会超过2008年。
开发企业：分化加剧，中小企业资金压力持续上升
万科、富力等大型房企，由于其销售计划完成情况差异较大，预计四季度的策略将更加分化，但总体上将秉承加快销售、减缓拿地的策略。另一方面，随着大型房企市场占有率的上升，中小企业销售额业绩不佳，资金困难将进一步加剧，特别是前两年曾经高价拿地的企业。
中长期展望：广大的三线城市为房地产业提供巨大发展空间
2005-2011年前三季度，一线城市销售面积占的比重从16%下降至5%，降幅达11个百分点；二线占比重从37%下降至32%，仍在30%以上；而三线城市占比从2005年的47%提高到今年前三季度的64%，提升幅度达17个百分点。
近几年，三线城市销售面积平均增长率为20.3%，明显高于一线和二线城市（-4.7%和12.4%）。
图：2005年至今不同类城市商品房销售面积占比。
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
2011-2012中国房地产形势报告会(贵阳站)圆满举行 专题 高清组图 现场花絮 微博互动 直播实录
主题演讲
搜房控股集团副总裁 张志宏：2011-2012中国房地产市场的形势分析
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