[摘要] 7月的房地产信托发行创下了年内地量。房地产信托是根救命稻草，救了缺钱开发商的命；但它又是魔鬼，因为它并没有办法根治开发商真正的病痛。对购买房地产信托的投资者来说，房地产信托诱惑与风险并存，需要引起足够的警惕。
最后的救命稻草
上周国务院常务会议加码调控，限购扩大至二三线城市，这在不少业界人士看来，这标志着“让房价回归到合理价位”已经进入最后决战期。然而，究竟如何才能让开发商降价走量回笼资金呢？开发商资金链压力的大小成为最后决战的关键。
南都记者辗转获得的一份工商银行（601398）江苏分行下半年工作计划显示，下半年，各支行要重点梳理今明两年集中到期的开发贷款，做好封闭管理，同时要求项目严格按销售进度还贷，落实好重点客户的投放规模，对销售与还款进度迟缓的房地产项目，及早采取措施防范风险。此外，调整优化信贷结构，采取差别有效措施，对资金实力弱、发展前景不明的中小开发商则加大退出力度。
房地产信贷的收缩丝毫没有放松，住宅项目的开发贷“一贷难求”已成为几乎业界所有人的共识。更可怕的是，甚至有银行打算暂停个人按揭贷款业务。有媒体报道称，天津多家股份制银行近日来已经暂停了个人房贷业务，而转攻利润更为丰厚的中小企业贷款或个人经营性贷款市场。
在这样的环境下，房地产信托被誉为开发商最后一根救命稻草丝毫不为过。截至2010年年底，信托业总资产规模从2009年年底的2万亿元增长至约3万亿元，总资产较上年增长了50%.据用益信托首席分析师李旸统计，2011年上半年信托理财产品总规模已达3.7万亿元。
事实上，中国信托业的三大传统业务，银信合作、证券投资以及房地产信托，三者在整个信托业务中所占的比重超过80%.但前二者业务2009年、2010年已被监管部门关闭或大幅压缩。尽管如此，房地产信托的发行规模一直在叫停的传言中迅猛增长，在整个信托业的资产规模中占有很大分量。银监会数据显示，截至2011年5月末，中国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，存量规模共计5587.66亿元。
“从资金需求的角度来看，信托必然会成为求钱若渴的房地产开发商的‘救命稻草’，而现阶段房地产信托爆发式增长直接的驱动力在于房地产信托产品持续走高的率。同样，对于信托业而言，房地产信托一直是其利润来源的重要组成部分，含金量在业内也一直遥遥领先。因此，2011年上半年信托理财产品规模总量走高，信托业增长之迅猛仍令人刮目相看，这其中房地产信托可谓功不可没。”用益信托工作室如此点评房地产信托对开发商的重要性。
搞死一批开发商？
信托的猛增还仅仅只是冰山一角。统计显示，在开发商的各种融资渠道中，信托的占比仍不算高，信贷占比虽然有10%以上的大幅下滑，但开发商自有资金来源却日益猛增。业界人士认为，私募、民间借贷、企业间过桥资金等是开发商自有资金来源的主要方式，然而，目前并没有官方或者民间的机构对上述非常规渠道究竟有多少资金输血开发商进行统计。有业界人士向南都记者表示：“这些统计存在技术上的困难，但是决策层起码能做到的是，正规途径能堵就堵。”
在这种背景下，甚至有媒体称，一位信托公司的高管如此表示：“银行在收，我们在放，还放这么多，帮开发商助长房价提高。银监会的目的很明确，让一部分小房地产商死掉。”而据《华尔街日报》报道，香港恒隆地产有限公司主席陈启宗6月23日表示，中国内地应让两或三家地产开发商破产。他认为，楼市能否成功降温取决于中国政府是否有解决这一潜在问题的意愿。
在北京三仁投资公司董事长马勤看来，叫停信托并不能使小开发商死掉。“我曾做过一段时间的房地产实业，对小开发商而言，都是单个项目的做，对资金的需求并不大。真正在通过包括信托等各种渠道融资的是大开发商，因为他们需要大量的资金去囤积土地。”马勤向南都记者表示：“信托叫停，对大开发商而言才是影响的。”
6月28日，平安信托推出“平安财富·安城1号房地产基金集合资金信托计划”，项目开发商是绿城，融资规模约8.6亿元，客户年化率高达25%.“我了解的一些开发商愿意给的借贷利率：短期高于36%，长期高于24%.也听说过更高的，但没确证。”乐港投资管理（北京）有限公司CEO陈龙在微博中如此点评，“前几天我收到了销售绿城平安信托产品的手机短信，我的判断正在成为现实，即：绿城可能熬不过这次危机。”
事实上，调控以来开发商阵营的确正在分化。一些快速拿地、快速开发的高周转运行模式的开发商在迅速扩张，而延续传统模式的开发商正面临被市场淘汰的风险。根据清科集团的统计，2011年上半年并购案例达52起，越来越多的房地产企业正在退出市场。另一方面，不少业界人士认为，如果房地产价格泡沫破裂，首当其冲的就是信托行业，因为银行早已收紧了对房地产行业的贷款，信托已经成为很多房地产公司的主要资金来源。
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