学者暗访百余楼盘 发现8成以上购房者为炒房客
据《北京青年报》报道一位经济学者，以普通购房者的身份在半年内走访逾百楼盘，饱览售楼小姐的热切和冷眼，炒房客的购买亢奋与真正有住房需求的看房者望价离去的背影。他通过反复交谈求索楼价畸高的缘由，真相浮出：楼市已成投资者击鼓传花的盛大游戏，真正的需求者似乎稍具实力才勉强有成为看客的资格，然而游戏参与者愈众、传递速度愈快的背后，也有投资无门的困扰。
-究竟谁在买房？
赖伟民，一位专研企业战略的经济学者，近几年他在为企业主授课的时候，被“学生”问及的问题竟无关企业发展、决策。“他们都在问，该投资哪儿的房产，何时出手？”
赖伟民接触的人，要么“用一辈子的工资也买不起一套房”，要么关掉不再赚钱的工厂将资本疯狂投入房产市场。“如此矛盾。”赖伟民因做课题长期在南方，作为一名有居住需求的普通购房者关注杭州商品房已久，迟疑出手却又遭遇2009年下半年的房价飙升。“为自己，也为身边人，我要实地看看，到底谁在买房？”
-购房自住者遭遇冷眼
2009年7月，武汉一处在售楼盘，刚刚展开调研的赖伟民接连遭遇了售楼小姐的热切和白眼。“一进大门对方迎上来，热情询问、推介，随后知道我是买房自住，顿时冷淡。”这年头，买房自住的都是少钱的人，投资购房者才受追捧。
之后，赖伟民每到一座城市授课，总要选择市中心及郊区各一两处楼盘深入查访。“我把自己的住房需求复制到各处，与卖楼人攀谈，与购房人讨论，了解他们的心理动态，为找出楼市根源和关键。”
持续长达半年、几乎遍布所有省市的调研，一个事实被推近赖伟民的眼前：“掏钱的购房者八成以上做投资。真正有居住需求来看房的，面对高得离谱、涨得凶猛的房价，总是选择观望或放弃。”
-击鼓传花的最后一棒
投资购房者同样对有真正需求的看房人“不屑”。“我很清楚，廉租房和经适房解决不完居住需求，而绝大多数有居住需求的人根本买不起房。”与赖伟民交谈中，就有投资者坦言，“我买房不是卖给他们的，是卖给其他投资者的。”
有眼光的人迅速投入房产，见涨出手；之前有闲钱却观望的人此时蜂拥而上，看涨再转手。赖伟民看到，中国的楼市已成投资者击鼓传花的游戏，在房价连涨、愈买愈涨的热闹情境下，投资者伴随催快的鼓点而疯狂，相信自己手里绝不是最后一棒。
有购房者言：“大家都是投资的，早晚要卖，谁会愿意房价下跌一块儿套牢？地产商和地方政府更乐于见涨。”
售楼处里的另一面，赖伟民看到很多有真正居住需求的看房人，面对眼前房价无奈选择了放弃。“他们稍有积蓄，不敢轻易出手，一迟疑房价又涨，只得继续观望。”今年1月最后一次探访浙江海宁楼市，赖伟民碰到的一位看房人，口中叨念着退出售楼处：“再等等吧，国家今年要出政策了。”而售楼处外，更多有居住需求的人凭借一辈子的积蓄，也不敢进来触摸一下有关房子的梦想。
-如何实现“居者有其屋”
有投资者断言：“房价不会涨到头，闲钱终会回到楼市，因为没有其他更好的投资渠道。”赖伟民与八成多的投资购房者交流中，听到的，也是“不买房子没有什么可投资的，总不能把钱存银行贬值吧”。
“企业越来越不好赚钱，企业主关闭工厂转向投资需求。”赖伟民认为，这些人的确面对投资渠道不畅的困境。“国债赶不上通胀，外币、期货高风险又难懂，股票、基金常被忽悠，资金没有出口全压在房地产。”
赖伟民提出，解决中国楼市问题首先要解决实业投资环境的问题，让企业主赚到钱并提高员工收入；其次要为百姓拓宽投资渠道，公平解决财富二次分配的问题。
要实现绝大多数人的“居者有其屋”，赖伟民说：“在中国文化下，住房提升幸福指数，幸福的民族能有所作为。”
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
对话摘录
售楼员：现在有几个买房自己住的？
对话一：2009年7月，武汉某大型楼盘 谈话对象：售楼小姐
问：你们楼盘很火嘛，一定做了很多广告吧？
答：哪里，我们这儿大多是回头客，买了一期、二期又买三期。还没开盘，老客户就把房订得差不多了。
问：他们买这么多房子干什么？
答(很不屑)：这个你都不知道？投资呗！现在有几个买房子自己住的？房价还要大涨，买房比什么都划算。可惜我没钱，要有钱我也要多买几套。
购房者：我买房是卖给其他投资者的
对话二：2009年11月，杭州某楼盘 谈话对象：某购房者
问：你一下买两套房，这里的房子真这么好吗？
答：现在只要是房子都好，不管哪里的房子。我这两套，过不了多久净赚至少几十万。
问：这么有信心，你是专业的炒房客吗？
答：不是，我原来办厂，现在生意太难做。我把厂关了，几年积蓄总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
问：不怕房价下跌吗？
答：下跌？不可能！只会上涨！现在买房的，都是投资的，早晚要卖，谁会愿意房价下跌大家套进去。地方政府、开发商、买房者，都希望房价涨，所以房价只会涨不会跌。
问：这样涨下去，总有到头的时候呀？
答：房价上涨不会到头的，大家不管从哪个渠道挣到了钱，最终都会放到楼市上来，因为没有其他更好的投资渠道。所以大家都会选择买房，一起把房价推高，区别只是谁先看清楚这一点。
问：房价越来越高，真正要居住的人买得起吗？你的房子最终卖给谁呢？
答：我买房来不是卖给他们的，是卖给其他投资者的。(新华网综合)
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
政协委员：尽快开征物业税 抑制炒房
试点6年的物业税最终会否开征，《每日经济新闻》记者试图在“两会”上看出端倪。政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海昨日 （3月3日）对《每日经济新闻》记者表示：“物业税应该尽快开征。”
郭松海认为，物业税可以抑制房地产市场的炒卖行为，对房地产虚高价格进行调节，对社会势弱群体的住房税费予以减免优惠，这有利于缩小社会贫富差距，促进房地产健康稳定发展。为此，“建议加快开征物业税的研究和征前准备工作。”
“物业税应尽快开征”
政协委员、民进中央常委、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明也对 《每日经济新闻》记者表示，物业税的确是平抑房价的一个工具，不过仅是一方面的政策。
“更有效的还是政府强有力的调控，比如提供大量廉租房，在审批土地环节遏制投机，将投机比例控制在合理范围；以及整个财政税收体制的改革，这关系到地方政府财政收入，以控制它的‘土地财政’；同时还需要土地制度改革。”蔡继明说，毕竟目前开征物业税的客观实施条件还没形成。
郭松海也坦承，开征物业税仍面临着诸多难点，首先是确定物业税缴纳人，“目前缺少完整房屋产权管理系统和地籍信息系统，设计、征收物业税需要有准确、完整和清晰的产权资料作基础，这是先决条件。”其次，是土地出让金是否并入物业税，郭松海认为，将土地出让金并入物业税征收面临实践难题。其三，征收物业税对现有房地产市场价格和供求、地方政府收入、企业和购房者利益等方面影响重大，面临来自现有财税体制、经验不足、工作量大和避免市场冲击过大等问题的制约。
尽管如此，他仍然坚定地对《每日经济新闻》记者表示，应该在房地产保有环节开征统一的物业税。
覆盖城乡还是“渐进”？
这样一来，就必须建立大中城市统一的房产权属档案体系。“这要由政府牵头指导，整合房管、税务、银行等部门力量，实现各大中城市联网，建立个人房产权属与信用数据信息资源共享的平台，实现房管、税务、银行部门之间个人信息的共享，规范标准和查询体系，为开征物业税提供可靠依据。”郭海松表示。
并且，要改革土地批租制为土地年租制。郭松海说，应取消土地出让金，改为按年均匀征收。土地出让金已包含了未来40~70年的物业税，为实现税赋公平，即物业税开征前支付过土地出让金的业主可不缴物业税或进行税款抵扣；只有土地出让金抵扣完毕后才缴纳物业税，物业税开征后土地出让金纳入物业税中按年增收。
所以物业税的具体环节应该包括：将现行土地保有环节的城镇土地使用税、房产税、土地出让金等不动产税费合并征收，而且征收范围要包括城镇和农村。
不同于郭松海提出的覆盖较广的征收范围，政协委员、国家财政部财科所所长贾康建议，物业税不用一步到位，方案设计应注重“渐进”的要领，力求尽快搭好和推出基本制度框架。
如何“渐进”？贾康表示应在物业税（房地产税）开征初期，对独立别墅、豪华公寓可先进行实征，对一般的消费性住房可暂不考虑实征，而一定面积以下的居民套自用住房还可考虑永不实征。
地区和需求性差别税率
对于物业税的具体税率，郭松海表示税率可以由国家统一立法，规定幅度税率，而各地根据自己的经济情况选择具体的适用比例税率。“比如房价较高的地区可以定稍微高一点的税率，房价低一点的地区税率可适当降低。”不过他强调，地区之间的物业税税率应该适当平衡，否则，那些税率太高的地区就会驱赶税源，抑制本地区房地产的正常发展。
实行差别性的税收政策还在于，区分消费性需求和投资性需求。他解释说，在消费环节，对套自用普通住宅，物业税税率考虑在0.2%。对第二套住宅可按面积征税，如二套住宅面积不超过120平方米的，适用较低税率，如在0.5%~1%。但二套住宅面积超过120平方米，或第二套以上住宅，应按面积或按套数实行累进制税率，其税率高于1%。“对过多投资性购房征收较高税额，以提高其保有成本，降低其预期，以此来约束过度投资、投机炒房行为。”郭松海认为。
他还提到，应将房屋闲置税置于物业税开征前，作为“实转”试点。因为房屋闲置税与物业税同属保有税种，但前者比后者涉及面小，关系简单，较易操作。他说，房屋闲置已经成为一种“全球病”，要建立强有力的开征房屋闲置税的组织协调机构。
土地保有环节，郭松海认为还应将土地闲置费等收费改为征收土地闲置税，“并且从重征税。”这样来促进土地占有者或使用者尽早开发土地，或将土地使用权尽早转让给有能力开发者，从而使土地资源在程度上得以有效利用，这一税种包括城市闲置土地和农村集体未用土地两个税目。(每日经济新闻)
[更多新闻] [地产快讯] [今日头条] [市场动态] [各地楼市] [房产政策] [地产人物] [专题]
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
