编者按：
2009年的日历已然揭去，“回眸过去、展望将来”似乎已成历年来媒体报道楼市时不变的年终焦点话题。因为市场在变，而这种变化有时可能是循序渐进，有时则是翻云覆雨。更何况在刚刚过去的2009年，包括贵阳楼市在内的众多城市经历了大落大起，柳暗花明。因此回眸与展望，是为了审视和反思过去，让关乎每个人切身利益的楼市，能够拥有更多的健康与理性。
营销篇：楼市成功“翻盘”
回顾2009年的贵阳楼市，由冷转热、进而扶摇直上，转入前所未有的亢奋期，全年大致可以用“春凉夏沸，秋燥冬暖”8个字概括。
销量屡破纪录
楼市出现的大转折，首先表现在销量上，由于2008年及以前的政策调控产生实际影响，加之金融危机接踵而至，某些房价高昂的一线市场首当其冲，购房者持币观望、开发商的信心跌至低谷，并一直持续到2009年初。作为二三线城市的贵阳市场，也因此而遭受波及，从2007年10月份以来，我市两城区商品住宅销售一直表现疲软，大多数月份销售量一直在600-700套左右徘徊，2008年9月是销售的月份，共销售899套。及至进入2009年初，无论是外来地产巨头还是本土资深房开均面对着销量难升的窘境，实力雄厚者为销售业绩而头疼，实力较差者直接面对生死存亡。
2009年2月开始，贵阳楼市率先出现回暖迹象，2月份，我市除三县一市外共销售商品住宅1596套，建筑面积197305平方米，比1月份的销售分别增加了396套和49445平方米，销售套数和销售面积同比增幅达到了233%和247%。此后销量逐月上升，接着疯狂跳向酷夏，及至五月，贵阳楼市破近两年来的销售纪录，共计销售商品住宅6439套，销售建筑面积805459平方米，相当于销量平常月份的2-3倍。到了8月，销量再度刷新，销售套数达到6534套，销售面积达到了805910.9平方米。可以说，整个夏秋两季，贵阳楼市的商品房销量达到了全年楼市的“沸点”。然后高温持续至冬季，到2009年最后一个月，我市商品房销量也达到4562套，相当于2009年一季度销量。
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房价节节窜高
楼市销量持续上升，让筑城开发商大有“冰火两重天”之感。在回顾去年一年的成绩时，开发商大多额手称幸。“一年时间，过了一个季度的‘寒冬’，三个季度都是‘夏天’，足够了！”南明区沙冲路附近某楼盘的销售总监感慨，在2009年初，该楼盘的折扣可打到85折。而一位在三桥开发某电梯房项目的开发商，在接受记者采访时仍更有恍若隔世之感：“挺到四月份，资金链差点‘崩’了，就差那么一点点”。
进入下半年后，不少在售楼盘都开始酝酿涨价，先以降低优惠幅度作为试探，在2009年6月，各区域多数楼盘的打折已从年初的9折、93折95折回复到“常规性”的98、99折，此后不久，房价随之进入到一个大幅上涨的阶段。据筑房网统计数据显示，2009年1月，全市商品住宅均价为3315元/平方米，到12月份已涨到4200元/平方米。以楼市三大主力销售区域南明、云岩两城区及金阳新区为例，两城区住宅均价从1月份的4568元/平方米上涨达到5175元/平方米，创下历史新高。两城区位置较好的地段，单价在6000元/平方米以上的楼盘比比皆是，甚至中心区一些主要在售楼盘的价格都已突破8000元/平方米。商品房供应量的金阳新区，2009年1月销售合同均价为2887元/平方米，而在2009年12月，均价创下该区域全年，达到了3830元/平方米。
2010年楼市还能承载多少“量、价”负荷？
“房价每进入一个上升通道，都会有一个坎”这在房地产业内几成共识，而具体到贵阳而言，不少开发商及营销机构在接受采访时认为，这个“坎”，分别为3000元、5000元、8000元。也就是说，当房价突破3000元/平方米时，卖到4000元/平方米很容易，以此类推。由此对照2007-2009楼市各区域房价走势,一语成谶。
时至今日，“量升价涨”已是2009年贵阳楼市的总结，已经到来的2010年将会如何？当记者就此对我市开发企业进行采访时，谨慎乐观者有之，认为续火爆者有之，预言楼市会再度出现震荡者有之。然而只要手中还有开发项目者，不得不在2010年面对三大问题。一、从2005年—2009年的供应量看，包括存量房在内，基本上每年的供应量都在递增，在2009年约为450—500万平方米。如果2010年仍保持这一供应量，能否像2009年一样得到可能的消化？二、新一轮政策出台，如果效应显现，则投资者、炒房者将被挤压退市。剩余的刚性需求能否撑起2010年楼市？三、就贵阳当前的收入水平而言，当前的房价已让部分购房者出现抱怨，是否已到承受底限尚未可知，如果向外拓展市场，省内其它地区购房者已成贵阳又一购买主力，而这一主力群体能否再次承受当前房价，有待市场验证！
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政策篇：
“抑”投机购房 “促”买房自住
——2009楼市政策更重民生
当开发商在2008“拐点”中举步维艰时，于年底密集出台的“救市”政策让2009再次悄然巨变。2009年末，一个月内中央五次出招调控楼市，表现出对过热的楼市进行平抑的坚定决心。总体看这一年在中央一系列利好政策的影响带动下，2009年贵阳楼市以“小阳春”拉开序幕，经历了不平凡的一年。
2009年上半年：多管齐下 刺激楼市复苏
为了刺激经济的发展，促进房地产业尽快走出低迷，在开发商一片“救市”的呼声中，从中央政府到地方政府开始出台相应政策扭转局势。
从2008年10月至2009年9月，楼市政策利好频出。主要政策有：1月3日，四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率，按揭成本大幅度下降，事实上提高了房地产投资的率。5月25日，发改委公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，提出将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例为20%，其他房地产开发项目的资本金比例为30%。预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。6月1日，《土地增值税清算管理规程》实施，开始加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，土地增值税前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等工作开始展开，各大企业开始预提、并在房价中体现。
2009年末：频繁出招 抑制楼市过热
自去年9月开始，政府开始给回暖“过头”的楼市“降温”。9月10日国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求确保已批准的城市建设用地能够及时形成供地条件，保障扩内需、保增长、调结构用地的供应。闲置土地受到严格管理、两年未实施具体征地或用地行为的农用地转用失效。11月12日，国土资源部通知对城市出让单宗商品住宅用地的面积上限作出了明确的限定。12月7日，中央经济工作会议提出“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”。
两天之后，一系列的限制政策纷纷出台。12月9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，其中一项就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。12月14日，国务院常务会议出台国四条，即增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。12月17日财政部、国土资源部、央行等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
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地方政策：重落实抓规范
2009年，除贯彻落实中央的各项政策外，贵州省和贵阳市出台的本地政策，主要是围绕规范房地产市场秩序。2009年1月5日，省财政厅专门下发了《关于调整房地产交易环节契税政策有关问题的通知》，明确了我省房地产交易环节契税政策的有关问题。随后，在1月7日贵州省第十一届人民代表大会常务委员会颁布《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》。条例中指出自2009年5月1日以后取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目，企业在销售商品房时必须按照套内建筑面积或者按套（单元）计价结算。2009年3月5日，贵阳市住房保障和房产管理局发布意见，规定个人购买普通住房、非普通住房标准。2009年10月5日，贵阳市发布《关于进一步加强房产市场管理、规范商品房预售行为的通告》，要求各房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》之前，不得以发放VIP卡、进行预购登记、收取认购金、收取购房人的存款凭证等形式变相预售商品房。
通过这些政策可以看出，政府对规范整个楼市是下了重功夫。但是在2009年下半年房价上涨的步伐突然加快，大大出乎各界意料！预计2010年的政策将以稳定房价为主，落实中央密集的调控政策将是地方政府首要任务。
企业篇：外地企业全面发力 本土企业不甘示弱
在经过2008年的低迷之后，2009年贵阳楼市全面回暖，市场整体向好也为各房地产企业创造了一个前所未有的大好时机。一方面，进入贵阳的外地地产大企业开始全面展示发力，依靠品牌规模优势抢占市场份额；另一方面，本地开发商也开始越来越重视自身品牌的建设，把项目做精做细，并尝试着向其他城市扩展。将贵阳楼市竞争引向一个新阶段。
外地开发商唱主角
2006年、2007年贵阳楼市迎来了外来企业进驻的高潮，保利、新世界、世纪金源、中国水电、远大、绿地、天誉、恒大、利海、中铁置业、中国铁建等外地地产巨头相继挥师入驻。这些企业主要在近郊和金阳新区大规模拿地，展开上规模开发。金阳新世界、贵阳世纪城、远大生态风景、观山湖1号、保利温泉新城、恒大绿洲、中国铁建·国际城等，其中多数项目建筑面积均在40万平方米以上，有的甚至达到700余万平方米。
这些外地企业开发的大盘在2009年几乎全部进入了推盘上市阶段，据不完全统计，供应量在300万平方米以上，几乎占据了去年全市楼市供应量的50%，销量占到了全市六个区楼盘销量的30%以上。
记者在采访中发现，这些外地军团之所以能够在贵阳市场站稳脚跟，是因为其自身鲜明的特色和风格，赢得了市场的认同。贵阳世纪城依托高速度开发、高强度推进、团购销售策略，各月销售量稳居全市榜首。保利着重提升产品附加值，让购房者不仅得到一个居住空间，更能从物管服务、环境配套、文化娱乐等方面感受到产品的“价值”之处，去年保利四盘联动，销售保持强劲增长，市场地位更加巩固；恒大绿洲将精装理念进行到底；绿地发挥商业运作优势，将绿地·联盛国际打造成标志性城市综合体……
经过去年一年的展示磨练，外地企业开发理念和市场营销运作方式，显现出与本土企业的不同之处，为业界带来一阵新风。
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本土企业各展优势
以中天城投、智诚、华宇、鸿基等为代表的一批贵阳本土企业立足贵阳，做好产品，强化品牌，在去年也有上佳的表现。
去年中天城投集团频频拿出大动作，中天花园、中天帝景传说、中天托斯卡纳、中天世纪新城四盘联动，先后都有新产品推出。特别是新项目中天会展城的亮相和前期住宅销售，取得了佳绩，进一步巩固强化了品牌地位，成为本土企业的“领头羊”。其他的如智诚、华宇、方源等本土企业面对市场竞争，纷纷在产品细节上下功夫，将产品性价比的优势做强，同样获得了市场的极大认可。正如一位本土开发商所言：“企业大是优势，中小企业同样也有优势，所谓‘船大行得稳，船小好调头’，关键在于找准定位，开发出适应市场需求的产品。”
2010楼市竞争更为激烈
业内人士分析，去年仅仅是一个开始，从贵阳当前的开发周期和大盘的规模来看，今后两年大盘仍处于上市高峰，市场消化的压力很大，本土企业和外地企业的竞争不可避免，但从各地的经验看，房地产业的区域性很强，投资风险很大，一个市场不可能长期被一家或几家占据，一个正常的市场应该是百花齐放的。贵阳作为省会城市，市场空间和城市空间在不断扩展，竞争并不意味着你死我活，大家各发挥优势，完全可以各得其所，互利共赢。
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