[摘要] 楼市赚快钱时代终结，温州炒房客转向商业地产。知情人士声称，分布在全国各地的万达广场“黄金街”的商铺，基本50%以上，属于温州资本拥有，“租金可是笔长期的收入”。
以租养贷现金为王
“这种大势你是知道的。”曾经闻名业界，并被称为“炒房专业户”的黄某告诉记者，宏观大环境下，自己的日子也并不好过。
有知情人士告诉本报，黄某单单在市区，实际持有的物业达400多套，属于高端物业，“亏是不可能的，只是没达到投资初期的预期而已”。
今年46岁的黄，自称温州炒房团老团员，不仅自己全职炒房，还有个松散型的50人炒房团。
像黄某这批投资者，依然还是中国房地产市场那波的受益者。凭着自己在这个市场浸淫十几年的敏锐嗅觉，黄某早就开始脱身了。
令那批接棒被套的屌丝团记忆深刻的是，2010年7月17日，黄某在温州鹿城区组织了一场个人房产专场拍卖会，把自己名下的写字楼、住宅、厂房等物业拿出来做拍卖，这在当地几乎是头一回。
“连中介费都省了。”一名当时参与拍卖会的投资者说。在没有委托中介公司、全部自己操办的情况下，拍卖会成交率在80%以上。
“趁着现在楼市红火，我把那些差的老房子卖掉，变成现金，等下半年市场紧起来时，我再吃进一批房龄短、地段好、高的房子。”当时黄有些得意。
投资房产市场10年来，黄某的简单原则是——低价买，高价卖。在2008年底的楼市低迷期，他在温州市买了8套住宅和30多套酒店式公寓。目前，黄某的地产投资遍布北京、上海等16个城市，涵盖住宅、写字楼、商铺、酒店等各种业态，其中温州物业约占总量的一半。温州市的两家四星级酒店都有黄的股份。
黄某和朋友们的炒房手法并不复杂，基本都是“以租养贷”。1998年，当时还在政府机关工作的黄某购置了一套4000元/平方米的住宅，原本打算自住，后来发现能租到4000元/月，租金还掉银行贷款之后还有剩余，于是他改变主意转为出租。尝到甜头之后，黄某卖掉瓯海乡下的老房子又添置了几处房产，一年下来租金超过20多万。
2002年，温州市大南门地区开发时，黄某用100万订购了10套住宅，短短的6个月里出手卖掉，净赚400多万。从第二年开始，捞到“桶金”的黄走出温州，跟朋友一起到各地炒房。
“也许，他所谓的现在日子不好过，可能是指房地产市场的‘快钱’时代已然终结吧。”前述黄某圈子内的知情人士称。
豪客布局商业地产“不差钱”
在连番的搏杀中，也确有屌丝团成长起来，进军巨鳄群级别。
早在2010年，当各地政府限购令相继颁发之前，温州就有大批房地产投资者提前嗅到气息，谋求转型。
这一点“二月丫头”深有体会，早先她热衷于组织散户房客，“这种组织太累了，加上去年发生了一场车祸，市场也比较清淡，就停办了”。二月丫头的搭档孔帅说。
孔说，在各地陆续推出限购令之前，他们基本也开始尝试进入商业地产或高端住宅领域。
在2010年4月上海古北，他们组织的“豪宅投资团”中6人，购置了9套高端住宅，总额起码在1.35亿元。
紧接着，他们又组织商业地产千人团，进入上海市松江的一处商住房产。但此时，投资者谨慎起来，虽是千人团，但成交者寥寥。
“太精了。”事后二月丫头说。而且，他们在运作中也逐渐发现，温州炒房团在慢慢分化：真正的大鳄不参团，组团的散户往往额度偏小。
并且这些大鳄们，通常来自其他领域。
一名实业领域的知名温商一边打开资料，一边分析，“你看，这是公开数据，2001至2010年，国内货币投放量从15.8万亿上升到72.6万亿，十年增加450%。如此多的货币投放量造成物价上涨，通货膨胀在14%左右。由于利率一直都在7%左右浮动，贷款人获得的资金成本更低，存款不如买房能抗通胀。”
“几乎做实业的，都会有炒房经历。”陈鸿称。
温州中小企业促进会的统计数据称，在2008年到2010年期间，温州在房地产市场的资金规模约为1000亿元，而历史峰达到2000亿元。而且，即使停产的企业家，依然在组团投资。
这些大鳄们对商业地产的投资，基本脱离了银行系统。
比如上述黄老师，一般会跟房开公司谈妥分期付款期限，在这个期限中将商铺出租，主要靠租金付贷款。
这种方式在这批人中盛行。比如温州某实业领域的企业家江红（化名），投资资金已经延伸到上海、北京等各地的万达商铺。知情人士透露，她手头的物业基本总价已经超过了10亿元。
知情人士声称，分布在各地的万达广场“黄金街”的商铺，基本50%以上，属于温州资本拥有，“租金可是笔长期的收入”。
境外热点也被他们捕捉。据该知情者称，他们正在尝试组建境外一批温商的巨额资金，以私募基金出面收购债务危机下的境外地产。
文先生是这个圈子的头目，圈中一部分人是国外侨领，都曾有过实业经历。全球金融危机之后的实体经济萧条期，文先生成立了一个境外私募基金。去年，文先生团队做境外黄金期货获利后苦无投资渠道，在中介牵线下，选择投资上海内环某国际广场1到6层商铺。
双方在去年年底开始洽谈，开发商报价6个亿。年底，谈妥5.5亿成交。文先生这批境外资金在境外，大约在5月份通过地下钱庄分批到位。然而此时，开发商认为货币政策有松动的迹象，遂要求加价回不低于6亿的交易价。
“必须得尽早找到商业地产入场，否则5.5亿资金在手损失很大。”由此，文先生再次委托中介机构，寻找相应物业。
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