[摘要] 自去年楼市限购、限贷等调控政策实施以来，投资性购房需求逐渐淡出住宅市场，在此契机下，商业地产再次获得投资客青睐，一度迎来成交的“春天”。但近日记者走访市场了解到，随着近月来住宅市场加大了降价促销幅度，不少投资客纷纷“弃商从住”，导致贵阳商业市场逐渐降温。
贵阳投资客转向住宅市场 贵阳商业地产供销锐减
（来源：贵州商报）自去年楼市限购、限贷等调控政策实施以来，投资性购房需求逐渐淡出住宅市场，在此契机下，商业地产再次获得投资客青睐，一度迎来成交的“春天”。但近日记者走访市场了解到，随着近月来住宅市场加大了降价促销幅度，不少投资客纷纷“弃商从住”，导致贵阳商业市场逐渐降温。
●成交量连续三月下跌
就在贵阳商品住宅市场呈现一派繁荣景象，成交屡创新高之时，商业市场却似乎受到了“冷落”，风光不再。据了解，去年下半年至今年一季度，贵阳商业项目平均每月保持有15万平方米的成交量，而据贵阳筑房网最近数据登记显示，7月贵阳商业项目共成交6.9万平方米，与6月成交8.1万平方米相比，下跌了15%，与5月成交10.2万平方米相比，也下跌了32%，自此，贵阳商业项目成交连续三个月出现下跌。
其中，作为供应主力的两城区商业项目销量下滑成为整个商业市场成交大幅缩水的主要因素之一。
据数据统计显示，7月两城区商业项目共成交3.4万平方米，环比6月成交5万平方米相比减少了32%万平方米，与5月成交8.8万平方米相比则下跌了61%。合富辉煌贵州公司副总经理燕文明表示，由于当前商业房产项目的产品供应结构不稳定性，优质项目更多将产品客群定位于大型投资机构，尤其是写字楼等办公项目更是均倾向于整层出售的销售模式，进而将中小型投资需求的选择范围逐步压缩。“面积大、价格高等本身也会给项目的去化速度造成重重障碍，从而为整个商业地产市场成交带来了不小影响。”
不仅成交量锐减，市场供应量也大幅缩水。据数据显示，近两个月来贵阳商业用房供应量不到20万平方米，与此前3、4月份供应量高达40万平方米相比，减少了近一半。其中，一手商铺新增供应仅4.9万平方米，新增面积环比增长缩水近六成，供应项目大部分为旧盘加推，表现最为突出融创名品城供应面积也不足万平方米。不少业内人士预测，下半年贵阳商业用房供应量仍将低位运行。
值得注意的是，在供求减少的同时，商业用房价格却还在继续上扬。据了解，7月商业项目成交均价为11479元/平方米，相比6月9919元/平方米的成交均价上涨了15%，与5月成交8709元/平方米相比涨幅达32%。
● 二手商铺挂牌量创新高
不止是一手房商业地产市场，二手市场同样也遭遇交易大幅萎缩。据记者从贵阳多家房屋中介了解到，6、7月以来，贵阳的二手商业地产市场景气度下降，其中商铺的挂牌和转让量增多，成交量出现明显下滑。多家连锁中介的二手商铺租售交易量相比前两月下降了30%以上，有的甚至下滑了一半。
据21世纪不动产贵阳区域、创美地产、智宇地产等几家房地产连锁提供数据统计显示，近两个月来，以上中介的商铺租售挂牌总量已 过了400套，创下今年以来挂牌量新高。“今年生意比去年清淡了很多，目前很多专门从事二手商业租售的连锁店都在陆续转向住宅。”创美地产一名经纪人说道。
尽管二手商铺市场略显“冷清”，但无论是租金还是售价仍然有不同幅度的上涨。据了解，目前贵阳市区一类地段的临街商铺，租金在800元/平方米左右，非临街商铺租金在600元/平方米左右。次一类地段的临街商铺租金在400元/平方米，非临街商铺租金在400元/平方米左右。在近郊区域，临街商铺租金在200元/平方米，非临街商铺租金在100至150元/平方米左右。“近一个月以来，商铺租金水平普遍上涨了20%左右。虽然现在商铺转让出租的比较多，但是近期想要租商铺的话，业主对租金还是不会轻易松口。”21世纪不动产贵阳区域一名资深经纪人告诉记者。
同时记者还了解到，不仅二手商铺租金水平没有下降，其售价也在不断上涨。例如贵阳中心地段的商铺价格都在150000/平方米以上，小河黄河路转盘的临街商铺在85000元/平方米，而金阳地区的二手门面都较小，价格10000元/平方米左右，无论是环比还是同比均有不同程度的上涨。
● 商业价格坚挺 投资客“弃商从住”
采访中，不少业内人士表示，随着当前住宅市场大幅降价促销，加上商业项目价格坚挺、租金继续上涨，导致不少投资客转向住宅市场，是造成当前商业地产市场成交遇冷的主要原因。
燕文明表示，一手商铺市场持续三个月出现成交下跌，一方面是受到近两月供应面积低迷的影响，难以有效带动投资热情的升温；另一方面，住宅市场大幅降价，尤其是花果园项目、中天未来方舟更是以整体均价3500元/平方米左右价格入市，分流了不少投资客。“例如6月、7月花果园项目签售商品住宅16000套左右，占整体市场成交量的75%，成交均价3968元/平方米，比整体均价每平米低373元。
而相对有着庞大供应量的住宅市场，商业地产市场不仅供应量少，且成交均价坚挺，在此背景下，一部分投资客开始放弃投资商业从而转向住宅市场。”燕文明表示，随着下半年住宅市场供应量持续加大，也会随之会吸引越来越多的投资客。
同时他认为，由于目前贵阳商业地产开发过猛，投资过快，不少开发商盲目进军商业地产，导致商业地产市场泡沫隐现，库存面积增大、空置率上升。“随着目前泡沫隐现，投资趋于理性，商业市场的价格泡沫或将破灭。”
“就二手商业地产市场来说，当前贵阳各区商铺租金上涨，直接导致商家利润减少也是导致商铺出租难的原因。”贵阳福泰房产业务经理黎宣说到，如两城区许多店面租金在每月每平方米120元左右，很多中小商家在昂贵租金的夹击下开始亏损，不得不转让。“由于很多业主都对当前市场认识不够，认为住宅限购、银行收紧房贷会让更多投资资金流入商业地产市场，认为商铺‘不愁卖也不愁租’，因而导致了现在这种租售难的境况。”
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