[摘要] 继7月份修改《北京市房屋租赁管理若干规定》，以及海淀区二手房交易平台试点后，近日，北京市发改委又发布中介佣金新标准，下调经纪服务收费。这是14年来北京首调中介行业佣金。
二手房2%封顶 北京中介新规引发利益博弈
(来源:中国房地产报)继7月份修改《北京市房屋租赁管理若干规定》，以及海淀区二手房交易平台试点后，近日，北京市发改委又发布中介新标准，下调经纪服务收费。这是14年来北京首调中介行业。
按照新的收费标准，从8月31日起，北京中介机构的统一下调0.5%，具体为交易金额500万元及以下，为2%；500万~2000万元，为1.5%；2000万以上~5000万元，为1%；5000万元以上，为0.5%。
对此，北京市发改委表示，此举为规范住宅买卖经纪服务市场价格行为，降低住宅买卖经纪服务费用负担，降低本市住宅买卖经纪服务收费标准。
这引来了中介机构的一片质疑之声。“从调控的初衷来说，老百姓对于税负及房价是最关心的。我认为，对二手房交易环节中高达10%的税费进行适当的减免，才是最重要的。”一位大型中介高管说。
机构质疑政策意图
对于此次北京市发改委降低服务费标准0.5%的政策意图，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖(博客,微博)并不讳言：“从鼓励老百姓买房以及受益购房者角度讲，政策意义不大，降中介费并不是最主要的问题，房价的高低以及交易环节高达10%的税费才是最重要的因素。”
其实，对于此次出台该政策已早有征兆，胡景晖表示，之前已经听说要降中介服务费，但这次发改委并没有跟中介机构面对面地沟通讨论过。“听到消息后，中介机构也曾通过各种途径向相关部门反映过，但无济于事。从该政策中的分档差额累进服务费标准可以看出，成交总价越高的，服务费率越低。”他说，此规定是在一定程度上控制服务费总体额度。
此次新政同时对于中介服务的其他服务费用也做出了上限规定，其中代办房地产登记服务收费，不超过500元/宗；代办贷款服务收费，不超过300元/宗；办理房屋入住有关手续收费，不超过200元/宗。而据某中介机构相关负责人介绍，以往，仅过户费一项的收费就能达到1000~2000元。
该人士表示，目前北京的中介服务费标准已经很低了，深圳现在是3%，珠海为4%，而国外能达到6%左右。当然，目前我国的经纪行业专业水平还达不到国外的水平，但目前一些大型中介正在通过提高服务质量，提高专业度来促进市场发展。
“尽管从百姓受益角度讲微乎其微，但对于中介机构以及中介行业来说，还是影响很大。在调控背景下，二手房市场已经开始萎缩。作为大型中介，已经开始不断地通过提高服务质量等各种方式来提高市场份额。”该人士说，与此同时，在提升行业专业水平的过程中，人才等相关投入也不断加大。但目前中介机构能做的只有做更细化的战略调整，想要改变行业现状还是很难。
链家地产副总裁林倩也认为，今年宏观调控以来，不仅是市场性的政策轮番出台，对于经纪行业的规范性政策也十分密集。整个行业都在积极探索未来中介企业的生存之路，尤其是一些大型的经纪公司已经开始转型。整个行业的趋势正在向服务型的企业良性发展。而中介费率的下调，会对其服务水平提高和发展形成障碍。面对利润的下降，企业将不得不更注重业绩。另外，尤其是大型中介需要在提升服务与追逐业绩之间寻求平衡，这对企业自身调节能力的提升，各项服务平台的搭建，乃至整个行业人才体系的养成，都会造成一定困难。
个别中介或退出市场
链家地产相关负责人表示，当前正值楼市深度调控，成交量惨淡，二手房市场规模萎缩。费率的下调对于经纪行业的影响更加深化和扩大。
事实上，中介公司利润被摊薄，各家公司为立足市场必须扩大市场份额，中介费下调后，整个经纪行业的利润将出现下降。
根据链家地产市场研究部统计，7月北京二手房网上签约8579套，套均总价204万元，当前北京的中介委托比例接近80%，照此计算，仅1个月经纪行业的利润将减少7000万元左右。
林倩认为，直观上来看，中介费下调对经纪行业影响巨大，但并不意味没有出路。因为从影响规模的因素来看，存量房规模、换手率、单套房屋总价以及费率和中介委托比例五个变值都会有所牵涉。而存量房规模短期内基本是一个衡值，换手率及单套总价主要由市场调节，因此在费率变低的情况下，经纪公司要想保证或提高既有，唯有增加自身公司的委托业务比例。
“当前宏观调控对市场成交影响明显，很多经纪公司生存形势已经十分严峻，费率调低会进一步刺激其生存压力加大。各经纪公司的客户群体、成交类型以及费率构成都有所差异，费率调低且差异性收费后，对于转型及战略调整较难的经纪公司影响更大。基于这两个方面都不排除有企业选择退出市场。”林倩说。
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