[摘要] 即便进入了"金九银十"，上海二手房市场中有效客源的增长仍很有限。但从目前的了解来看，开发企业的营销动作短期内还不会铺的太开，二手房东对价格调整本来也抱着消极顽固姿态，二手房市场的回暖难度要比新房市场更大。
摘要：即便进入了"金九银十"，上海二手房市场中有效客源的增长仍很有限。但从目前的了解来看，开发企业的营销动作短期内还不会铺的太开，二手房东对价格调整本来也抱着消极顽固姿态，二手房市场的回暖难度要比新房市场更大。
即便进入了"金九银十"，上海二手房市场中有效客源的增长仍很有限。但从目前的了解来看，开发企业的营销动作短期内还不会铺的太开，二手房东对价格调整本来也抱着消极顽固姿态，二手房市场的回暖难度要比新房市场更大。
上海中原研究咨询部表示，在目前限购政策持续收紧的信号下，交易量的回升取决于几个因素，一是前期积累的有效客源是否足够，二是九、十月份一手住宅开发商推盘的力度，这里的"力度"不仅包括主流开发商推盘供应量是否足够规模浩大，还包括开发商是否推出位置好、户型佳、总价合适的优质房源，是否下定决心率先把有效客户拉拢过来、争取领先打破成交缺口。
由此来看，目前市场上的有效客群仅存两部分，一是首套自住需求，购置产品表现为中小户型"婚房"；一是二套改善需求，购置产品表现为具备三口之家功能的中偏大户型；还有少部分舒适型置换购房，购置产品表现为高端公寓或别墅乃至豪宅产品。前两者仍需要依赖银行信贷支持，后者则更多的依赖自有置换资金。总得来看，这三种客群反映了人生成长和财富积累的不同阶段，其数量的增长都比较平稳，一般不会出现激增或锐降的现象。
从市场有效房源的供给来看，二手住宅市场在存量房源整体数量、区域分布、总价选择乃至交房时间上来看，较之一手住宅均具备明显优势，一手住宅唯有"降价"才能率先抢夺中低端客群。
一手住宅存量去化放缓，部分品牌开发商以价换量。据上海中原研究咨询部监测数据显示，截止到2011年7月31日，上海商品住宅存量面积为57766套，环比上月份上涨3.05%，预计去化时间约9.97个月。而一周（8.22-8.28）内，品牌开发企业主导楼市以价换量的特征比之前更为明显。
上海中原研究咨询部表示，只要楼市调控不放松，住宅市场量缩价稳的局面就难以从外部改变。作为批量销售的一手住宅开发商而言，较之二手房东占据降价先机、并已经迈出了步，有望从内部逐步化解购房者左右徘徊于一二手住宅市场的困局，这使"金九银十"仍有回暖的些许动力。但是基于政策长效执行的预期，开发商也会把更多的营销精力放在"持久战"上，重新调整企业布局及客户战略，短期内不会给出太大的折扣幅度，也注定了这一轮供给加力带来的将是局部区域的需求小幅释放，很难形成整体的"金九银十"行情。
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