[摘要] 首创董事长刘晓光:房地产还有15年快速成长期。在风云激荡，几经起伏的地产江湖，刘晓光在大佬辈出的房地产行业中始终占有一席之地。
不会再有暴利，不能一味盖住宅”
-对话·行业见解
房地产还有15年的快速成长期
新京报：在首创集团工作16年，您历经了中国房地产行业变迁。在历史最严厉调控下，怎样看待这一行业发展？
刘晓光：1998年住房制度改革，房地产行业刚刚起步，当时地产行业孕育着一个庞大的潜在市场。1998年到2004年的价格涨幅非常小，是一个很平缓的曲线。2004年到2006年的涨幅，略有一点增长。实际上真正增长是2008年以后。
现在，我仍然坚持我的观点，我们还有15年的快速成长期。房地产行业是中国的行业之一。13亿人口的消费离不开它，它也同时带动了五六十个衍生行业。
目前，房地产行业会有调整。一个是利润率的调整，不会再有暴利了，慢慢回归到稳健的利润率上。第二是结构调整，不能一味地盖住宅，而是产业、住宅同步发展。
新京报：做商业地产资金是比较大的挑战，奥特莱斯的融资和回报模型是不是已经建立起来，需要多长时间利润化？
刘晓光：做商业地产的挑战比做住宅的挑战要大得多。奥特莱斯面临的挑战就是融资。比如要建十个奥特莱斯城市新中心，一个投资几十亿、上百亿，十个就需近千亿，这其中30%是商业、服务业，也就是约有300亿。这300亿是押在那儿不能动的，而且开始是要赔钱的。自有资金肯定不够，要有贷款、私募、信托、基金等多种渠道并进。
在奥特莱斯项目中，我们可以用住宅赚的钱来补贴商业的建设，商业建成之后的运营，每一个要养三年才能获得回报。利润化的时点可能要8年。因为这个产业地产模式不是一个两个项目，做完计划中的5个，可能差不多要四年时间。
保障房建设可设置微利模型
新京报：关于现在比较受关注的保障房建设，您有何建议？
刘晓光：我们要建立一个房地产市场的国家模型出来。现在双轨制基本定调，一个值得注意的问题是，一轨是保障房，应该做到真正保障。保障房建设可以设置一个微利模型，比如银行利息是6%或7%，保障房回报可以给到8%或9%。希望政府能够建立一个保障房的回报基金，万一8%的回报有问题，可以以此补充一些。另外，我还主张，建立市场化的物业管理体制，让住保障房的人也能够享受好的服务。
新京报：您以前说过，我们的资金市场控制太严格了，对此有何建议？
刘晓光：确实有这个问题，房地产这个行业，是高成长率行业，第二是人民群众需要的行业。那就需要提供一些资金支持和金融支持。怎么提供呢？一是老百姓不要光去买房来作为投资。开发点其他金融产品，比如长期的投资债券，8%或9%的回报，让老百姓享受中国地产业高速成长的成果。二是资本市场能不能稍微再宽点，做保障房、产业用房的允许上市融资。此外，房地产行业也是一个大的产业，对于正常的开发贷，还是希望能够让它维持循环生产。
适应政策变化、练内功
-对话·个人感悟
新京报：您16年的房地产从业经历中，印象比较深的，挫败感最强的是什么事呢？
刘晓光：一个就是政策变化太快了。另外一个困惑就是，我们现在做的事情是符合国家的规划和政策体系的，但是政策上没有什么细化区别。比如说我干产业地产，希望有好的政策扶持，因为我们提供了税收和就业，不同于一般的高档住宅，希望政策不要一刀切。
对我来说，很头疼很难受的事情多着呢。比如好不容易一块地，一期开发成了，二期竞标失败了，很好的一个资本运作，快成功的时候失败了。
新京报：对目前的房地产行业，您对同行或者业内人士最想说的话是什么？
刘晓光：个就是要适应国家的宏观调控政策，这是常态。第二个就是练内功，随着国家经济增长方式转变，我们也得转变增长方式。第三句话，要给老百姓提供的产品，质量好，价格适当、功能齐全，让老百姓可以有一个用半生、一生的积蓄传宗接代的私产。
新京报：对于自己的从业经历，您如何评价？
刘晓光：有失败也有成功，有苦有乐。一个成功接着一个痛苦，一个痛苦接着一个成功，应该是这么一个十六年吧。我的一个体会是，中国的企业慢慢长大了，慢慢成熟了。有些中国的企业就是兔子，几天不吃草就要饿死了，但西方的大企业都有一二百年历史了，它是骆驼，几天几夜不吃草还能活着。最重要是一个企业信誉、制度建设的问题，企业只要有了好的信誉、制度，生意就好做多了。
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