[摘要] 与此相对应，房地产金融格局将发生重大变革。1000万套保障房总投资1.3万亿，至少需要向金融机构融资1万亿元。“介入保障房融资，不再仅仅是银行履行社会责任的问题，而是必须抓住的市场机会。”一位股份制银行行长对本报表示。
重庆公租房融资格局谋变：社保、国寿、人保各投百亿
(来源：全景网)重庆市市长黄奇帆在两会期间接受采访时称，在重庆1000亿公租房融资安排中，除现有银行外，国开行将提供100亿元，社保基金、中国人寿和中国人保将各投入100亿元。
这将改变重庆公租房以往单纯依靠银行融资的局面。重庆计划在三年内建设公租房4000多万平方米，共需投入1000亿元。2010年之前，重庆公租房融资的特点是综合成本低，其他地方成本一般为6%到8%，重庆则在5%左右，且无抵押、无担保。
先信用、后抵押
重庆公租房贷款以公司名义承贷。早在2010年2月，重庆就成立了注册资本金10亿元的重庆市公共住房开发建设投资有限公司（下称“重庆公租公司”）为地产集团100%控股的国有企业。
公租公司成立前，时任地产集团财务总监肖方碧就拜会各大银行，希望取得对公租房建设的融资支持。肖拜会的家银行是建行重庆分行，还拜访了交行、华夏银行、国开行等7家银行。此后，财政局召集上述8家银行开会，表示财政局对贷款银行将给予财政存款等支持。
工行后来者居上。在公租公司三个已动工项目中，民心佳园与大竹林项目分别与华夏银行和交行重庆分行展开谈判，工行则介入华岩组团项目。2010年12月，工行向该项目提供了15亿元公租房建设项目融资，并发放首笔贷款。这是我国金融机构发放的首笔公租房建设贷款。
此后，交行和华夏银行重庆分行分别给予了19.8亿元和16亿元的授信。
对公租公司的贷款期限，交通银行重庆分行设计为10年，华夏银行则为12年，这和一般的开发贷完全不同。考虑到公租房的公益性，在轮贷款中，交行、华夏银行、工行都在基准利率的基础上下浮了10%。
此外，目前公租公司的银行贷款几乎都以信用方式发放，既无抵押也无担保。公租公司承诺在项目完工后，再将项目整体抵押给银行。
一位参与项目贷款的国有大行公司部经理说，现在确定的方法是，以后在考虑综合土地价格、以及建安成本的情况下评估，在扣除土地出让金的情况下给予70%的抵押率。由于土地是划拨土地所以要扣除土地出让金。也就是说，在建设期，银行的贷款几乎是无抵押、无担保的。
不过这并不代表没有风控措施。银行要求公租公司开立收入归集专户，确保以后项目的租金收入、商铺收入和住宅销售收入回笼，落实还款来源。
此外，重庆市财政局在前述2010年的会议上表态，对贷款行出具承诺函。如果贷款人无法偿还贷款，将由财政安排资金偿还。
重庆市财政局还在去年12月成立了市公租房偿债专项资金，每年将约定的专项资金打到指定账户。公租公司每个项目的年偿债资金过亿元。
项目资本金使用上，按照20%严格匹配，以公租公司为例，其注册资本金为10亿元，后来政府又注入约5亿元，这足以撬动60亿元的贷款。银行则按照建设进度分批发放贷款，交行重庆分行尽管授信19.88亿，不过截至2月实际发放4亿元。
险资入渝
银行资金也有不确定的因素。
如果公租公司答应国开行的条件，那以往无抵押、无担保、利率下浮的融资模式将彻底打破。目前尚不知晓双方谈判的结果。
主要依靠银行，这使公租公司的融资成本增大。重庆也在力图改变这种格局。黄奇帆在两会期间接受采访时表示，1000亿元盘子里，银行是主要力量，同时也将引进社保基金、中国人寿等保险资金。
其实重庆早已有所探索。早在2010年2月，招商证券就到重庆市国资委拜访，希望以REITs(房地产信托投资基金)为公租公司融资，打通公租房融资、银行贷款和资本市场，缓解融资窘迫的现状。
保险资金也有所接触。去年5月，国寿资产管理公司也到重庆调研，希望能介入公租房建设。
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