[摘要] 与此相对应，房地产金融格局将发生重大变革。1000万套保障房总投资1.3万亿，至少需要向金融机构融资1万亿元。“介入保障房融资，不再仅仅是银行履行社会责任的问题，而是必须抓住的市场机会。”一位股份制银行行长对本报表示。
银行“徘徊”万亿保障房融资 难在公租房
(来源：新民网)随着1000万套保障房今年开建，保障房供应量将首超商品房，国内住房供应格局将发生显著变化，逐步向“双轨制”过渡。
与此相对应，房地产金融格局将发生重大变革。1000万套保障房总投资1.3万亿，至少需要向金融机构融资1万亿元。“介入保障房融资，不再仅仅是银行履行社会责任的问题，而是必须抓住的市场机会。”一位股份制银行行长对本报表示。
不过，保障房融资仍然障碍重重，特别是受制于地方融资平台过高的负债率，银行既朦胧地感觉到了市场机会，又徘徊不前。1月12日，银监会曾召开新闻发布会，工农中建交和国开行集体表态支持保障房建设，但仅国开行称计划贷款1000亿元，其它银行都没有公布信贷指标。
银行“徘徊”不前的原因在于，保障房建设主要靠地方财政投入。而目前地方融资平台贷款余额已高达9万亿元，地方政府已透支了未来若干年财政收入。并且，银监会2010年统一部署对地方融资平台贷款实行“解包还原”，重新落实抵押担保物。时至今日，“大多数地方，能抵押的资产都悉数抵押给了银行，拿什么来为新的融资抵押？”一家国有大行公司部人士称。
同时，公租房将是今后保障房建设的重点，而各类金融机构对公租房融资都没有经验。公租房投资回报周期长，至少需要20-30年，除国开行、建行等少数大银行，大多数银行根本没有期限如此之长的贷款品种，且银行资金来源多为短期负债，发放长期贷款，期限高度不匹配，也无法对冲利率风险。
难在公租房
保障房1.3万亿元总投资，从地方政府投融资的实践来看，一般仅能筹集到项目资本金。目前保障房项目的资本金比例要求为20%，需要项目资本金0.26万亿，剩下1.04万亿需要外部融资。
住建部提供的数据称，1.3万亿投资中，有8000多亿要通过社会机构投入和保障对象以及所在的企业筹集。剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
业内人士分析，前述8000多亿中的绝大部分将向金融机构融资，5000亿元政府投入中，除中央财政投入的1000亿元，剩余4000亿元中的绝大部分也需向金融机构融资。两者相加，估计在1万亿左右。
细剖各类保障房建设任务可发现，经济适用房、两限房融资较容易，棚户区改造融资难度亦较低，真正难的是公租房。
住建部称，1000万套保障性安居工程中，经济适用房和两限房（限套型面积、限销售价位）有近200万套，所需投资约5000亿元。经济适用房和两限房建成后都配售给特定的保障对象，低于市场价格，但能完全覆盖建房成本（包括财务费用），且可以利用在建工程抵押，建设周期短。因而，“融资不难，银行也有成熟的操作模式。”前述大行公司部人士称。
另有400万套是各类棚户区改造，所需投资5000亿元左右，中央财政将提供400亿元补助，加上省级、市级财政补助后，须由工矿企业和参与改造的职工筹集的资金为3400亿元。
前述大行公司部人士分析，这3400亿元中，工矿企业和职工自己能筹集的预计在1400亿元左右，剩余2000亿元需要向金融机构融资。
这部分资金缺口可能主要由银行贷款解决，目前国开行、建行、工行、交行等都有此类贷款品种。棚户区改造一般联动土地一级开发，可以用相应的土地运营抵押，或财政等第三方提供担保，加之期限也较短，银行资金进入难度不大。
融资真正困难的是廉租房和公租房。按规划，今年要新开工建设廉租房160多万套、公租房近220万套。住建部未透露廉租房和公租房分别需要投资的金额，但在1.3万亿的保障性安居工程总投资中，除去经济适用房、两限房及棚户区改造，可知廉租房和公租房所需投资在3000亿-4000亿元。
其中，廉租房主要靠财政投入，来源包括住房公积金增值、土地出让净中按10%提取的部分等。而公租房则除了政府筹集的项目资本金外，全部需要向金融机构融资。
今年公租房建设已经明显提速，去年还仅为40多万套，今年的目标则是220万套。在“十二五”规划的3600万套保障房中，公租房的占比还将进一步提高。
徘徊之因
经济适用房、两限房建成后能以等于或略高于成本的价格销售，现金流有保证；棚户区改造联动土地一级开发，土地运营加上政府补贴也基本能够覆盖成本。因此，这两类项目融资本不应太难。
但前述大行公司部人士指出，若承建主体为地方融资平台，则其高企的负债率，以及抵押担保物的缺乏，将对银行信贷资金介入产生掣肘。公租房融资难，也是受制于此。
一位股份制行公司部负责人表示：“假如政府能给银行过硬的担保物，银行是没有多大顾虑的，银行首要关注的是资金的安全，能不能按时收回贷款本息。”
从实践来看，地方政府进行公租房融资，开出的贷款条件都较苛刻，如重庆市开出的条件是：信用贷款、资本金比例20%，期限12年、基准利率下浮10%。
地方政府拿不出过硬的担保物，靠公租房本身的租金收回成本又期限太长，是银行资金徘徊不前的主因。
按目前公租房租金水平，靠租金收回建房成本（土地由政府划拨不计算在内）至少需要20-30年。这使得银行信贷资金面临两个难题，一是期限不匹配，二是利率风险无法对冲。
银行的负债来源多为5年期以下的存款，贷款期限若长达二三十年，短借长贷，对银行的流动性管理带来挑战。
其次，目前国内金融衍生品市场不发达，长期贷款的利率风险无法对冲，而银行业预期，未来利率市场化的步伐会显著加快。
不过对保险资金来说，则正需要寻找安全性较高的长期资产配置渠道。“保险资金和公租房，可以说是一拍即合。”一家保险资产管理公司人士说。
保险资金投入公租房，现成的金融工具是“债权投资计划”。其实质是一种私募债券，相当于发放一笔长期贷款。3月10日，太平洋资产管理公司（下称“太保”）宣布，其发起设立的“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”通过保监会备案。太保通过该债权投资计划募集资金40亿元，与上海地产（集团）有限公司合作，用于指定的公租房建设。
太保此举受到保监会的肯定，但保监会亦随后要求，太保应制定切实可行的风险防范触发机制，确保投资计划和本金按时足额偿付。“这反映了保监会的审慎态度，既希望保险资金投入公租房建设，又对可能存在的风险心存忌惮。”前述保险资产管理公司人士称。
银监会的态度和保监会类似，银监会在今年2月10日下发的《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》中称，“仅允许平台贷款在有偿还能力的保障性住房建设领域（公租房、廉租房、棚户区改造）适度新增。”为保障房建设贷款开了“绿灯”，但同时要求“要在风险可控、商业可持续的前提下支持保障性住房建设”。
各地负责保障房建设的融资平台在2010年的清理中被保留，但银监会对地方融资平台的偿债风险保持高度警惕。
因此，依靠传统的贷款模式解决公租房融资，难度很大。前述大行研究部人士认为，要撬动银行信贷资金，银监会需要出台差别化的信贷政策，如投向公租房的贷款打折计算信贷规模，在计算风险资产时给予特殊的政策，少占用风险资产，少计提拨备等。
一位信托公司总经理则认为，金融创新才是解决问题的根本之道，建议尽快推出针对公租房的REITs（房地产信托投资基金）产品。
一位房地产公司财务总监则对本报表示，通过建立财政补贴和税收优惠机制，加上公租房的土地由政府免费划拨，“合理设定租金水平，让公租房能实现商业可持续才是关键。”
重庆公租房融资格局谋变：社保、国寿、人保各投百亿
(来源：全景网)重庆市市长黄奇帆在两会期间接受采访时称，在重庆1000亿公租房融资安排中，除现有银行外，国开行将提供100亿元，社保基金、中国人寿和中国人保将各投入100亿元。
这将改变重庆公租房以往单纯依靠银行融资的局面。重庆计划在三年内建设公租房4000多万平方米，共需投入1000亿元。2010年之前，重庆公租房融资的特点是综合成本低，其他地方成本一般为6%到8%，重庆则在5%左右，且无抵押、无担保。
先信用、后抵押
重庆公租房贷款以公司名义承贷。早在2010年2月，重庆就成立了注册资本金10亿元的重庆市公共住房开发建设投资有限公司（下称“重庆公租公司”）为地产集团100%控股的国有企业。
公租公司成立前，时任地产集团财务总监肖方碧就拜会各大银行，希望取得对公租房建设的融资支持。肖拜会的家银行是建行重庆分行，还拜访了交行、华夏银行、国开行等7家银行。此后，财政局召集上述8家银行开会，表示财政局对贷款银行将给予财政存款等支持。
工行后来者居上。在公租公司三个已动工项目中，民心佳园与大竹林项目分别与华夏银行和交行重庆分行展开谈判，工行则介入华岩组团项目。2010年12月，工行向该项目提供了15亿元公租房建设项目融资，并发放首笔贷款。这是我国金融机构发放的首笔公租房建设贷款。
此后，交行和华夏银行重庆分行分别给予了19.8亿元和16亿元的授信。
对公租公司的贷款期限，交通银行重庆分行设计为10年，华夏银行则为12年，这和一般的开发贷完全不同。考虑到公租房的公益性，在轮贷款中，交行、华夏银行、工行都在基准利率的基础上下浮了10%。
此外，目前公租公司的银行贷款几乎都以信用方式发放，既无抵押也无担保。公租公司承诺在项目完工后，再将项目整体抵押给银行。
一位参与项目贷款的国有大行公司部经理说，现在确定的方法是，以后在考虑综合土地价格、以及建安成本的情况下评估，在扣除土地出让金的情况下给予70%的抵押率。由于土地是划拨土地所以要扣除土地出让金。也就是说，在建设期，银行的贷款几乎是无抵押、无担保的。
不过这并不代表没有风控措施。银行要求公租公司开立收入归集专户，确保以后项目的租金收入、商铺收入和住宅销售收入回笼，落实还款来源。
此外，重庆市财政局在前述2010年的会议上表态，对贷款行出具承诺函。如果贷款人无法偿还贷款，将由财政安排资金偿还。
重庆市财政局还在去年12月成立了市公租房偿债专项资金，每年将约定的专项资金打到指定账户。公租公司每个项目的年偿债资金过亿元。
项目资本金使用上，按照20%严格匹配，以公租公司为例，其注册资本金为10亿元，后来政府又注入约5亿元，这足以撬动60亿元的贷款。银行则按照建设进度分批发放贷款，交行重庆分行尽管授信19.88亿，不过截至2月实际发放4亿元。
险资入渝
银行资金也有不确定的因素。
如果公租公司答应国开行的条件，那以往无抵押、无担保、利率下浮的融资模式将彻底打破。目前尚不知晓双方谈判的结果。
主要依靠银行，这使公租公司的融资成本增大。重庆也在力图改变这种格局。黄奇帆在两会期间接受采访时表示，1000亿元盘子里，银行是主要力量，同时也将引进社保基金、中国人寿等保险资金。
其实重庆早已有所探索。早在2010年2月，招商证券就到重庆市国资委拜访，希望以REITs(房地产信托投资基金)为公租公司融资，打通公租房融资、银行贷款和资本市场，缓解融资窘迫的现状。
保险资金也有所接触。去年5月，国寿资产管理公司也到重庆调研，希望能介入公租房建设。
6万套公租房建设任务已落实
(来源：北京青年报)北京新建公租房将分三大类———
本报讯针对市民关注的北京今年6万套公租房建设情况，昨天，市住保办相关负责人表示，“今年本市计划建设的6万套公租房，已经分解到市、区两级，并与各相关责任单位签订了责任书。截止到目前，已经落实了1.7万套约110万平方米共27个项目。”
“2010年本市公租房建设任务已经圆满完成，市民们可以放心的是，今年的6万套公租房建设任务也会如此。”昨天，市住保办相关负责人介绍。该负责人强调，按照“以区为主，全市统筹”的建设思路，2011年计划建设的6万套公租房，建设任务已分解落实到市、区两级，并与各相关责任单位签订了责任书。截至2011年3月份，已初步落实项目27个，持有主体包括市区公租房管理机构、社会单位、产业园区和农村集体经济组织，建筑面积约110万平方米，建成后可提供房源约1.7万套。
按照上述负责人的介绍，本市新建公租房主要有以下三种类型：类是由市、区住房保障机构作为建设管理主体，委托企业代建。这类公租房供应对象，主要是中低收入住房困难家庭，包括廉租房、经济适用住房和限价房“三房”轮候家庭。第二类是一些经济技术开发区、产业园区经批准可以作为公租房主体，利用自有土地建设公租房，解决本园区内引进人才及企业职工的住房问题。亦庄3月16日已经入住的公租房项目便属于此类。第三类是为鼓励社会力量参与，本市积极引导有条件的社会单位和农村集体经济组织，在符合规划的前提下，利用单位自有用地和农村集体存量土地建设租赁房。
上述负责人强调，需要特别指出的是，根据去年中关村科技园区管委会、市委组织部、市发改委等7个部门下发的《关于中关村国家自主创新示范区人才公共租赁住房建设的若干意见》，示范区内，政府提供政策支持，限定供应对象和租金水平，面向在示范区内创新创业的各类人才出租的住房，是北京公共租赁住房体系的组成部分。同时，园区配套建设的人才公共租赁住房单套建筑面积，可根据特殊人才需求，按照相关程序申报适当调整。
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