[摘要] 土地是“面粉”，房子是“面包”；“面粉”价疯狂了，“面包”能不疯狂吗？土地市场上演年末疯狂不过是新年房价反扑的预演。因为种种信号传递给公众同样讯息：2010年房地产调控政策预期效用已渐为市场钝化消弭，2011年房价将存在疯狂反扑的危险！
土地市场年末疯狂不过是新年房价反扑的预演
(来源：红网)16日在广州举行的土地拍卖会上，保利地产将广州楼面地价一举推高至2万元的历史新高。据悉，这是今年底广州最后一次大规模推地，也是广州白云新城首次推住宅地块，因而竞争非常激烈。最终，块住宅用地由保利地产以24亿元夺得，折合楼面地价为19632元/平方米，刷新了广州单价地王纪录。临近年末，土地市场“收官大战”愈演愈烈，开发商拿地热情高涨，不少城市上演“年末疯狂”(12月18日《中国经济网》)。
在我观察，土地市场上演年末疯狂不过是新年房价反扑的预演。因为种种信号传递给公众同样讯息：2010年房地产调控政策预期效用已渐为市场钝化消弭，2011年房价将存在疯狂反扑的危险！
如果单纯拿土地市场年末疯狂说事，似乎尚且不足以支撑我的上述研判。要命的是，事实上从房地产业发展链条通盘观照，房价反扑业已“山雨欲来风满楼”。
就一线城市看，11月北京楼市与一样量价齐升，而且同比涨幅高于平均水平1.5个百分点达9.1%。二手房市场延续11月火热，12月上半月二手住宅成交9142套同比上涨22%。虽然北京备受关注的商品房预售资金监管“靴子”落地，然近日却上演两楼开盘800套房7000人抢购尴尬。广州“限购令”完整运行首月11月，十区一手住宅网签成交量急跌超七成，网签均价却仍坚挺再涨4.5%达到历史新高点。9月底祭出“二次调控”政策，11月就遇成交反弹市场回暖，在我看来，与其说政策效用不彰，毋宁谓民众信心丧失导致房价上涨预期增强成交意愿强烈。
国家统计局数据显示，房价11月份同比继续上涨；而众多房企11月销售数据也显示当月成交环比放大显著；多家券商及研究机构分析报告指出，11月房价上涨有从一线城市向二三线城市蔓延的趋势，投资性需求重新入市。已然习惯京沪广等一线城市高房价的中国老百姓发现，一些二三线城市也逐渐出现“一线房价”。房价呈现由一线城市向二三线城市传导辐射普遍疯狂的趋势亦得到了中国社科院研证，其日前发布《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》指出，开发企业投资规模依旧保持稳定增速，向二三线城市扩张成为多数房企市场扩展策略。
值得注意的是，同样是应对年终供地潮，上海重庆等地开发商拿地则显得更为谨慎，业内认为这或与两地即将试点征收房产税有关。故有专家建议，要保障房地产市场平稳发展，楼市调控尚需用好土地、财税、金融政策、保障性住房供应、管制措施等一系列组合拳。而不少业界人士分析，除了二三线城市刚需外，随一线城市房产调控细则陆续出台，一些炒房者有向二三线城市转移迹象，相比一线城市动辄每平米两三万的房价，二三线城市房价对投资投机者更具吸引力，房价上升空间大。也就是说，政策的支离破碎各自为政和优柔寡断当机不断客观上给开发商和投机者吃了“定心丸”和“豹子胆”。
有论家认为，在10月70个大中城市房价同比环比均涨后，市场已经表现“第三次调控”必要。在11月数字显示量价齐升后，这种可能更加明显。11月数据表明，土地财政没有被抑制，房地产对未来看涨的预期没有被抑制，保障房平衡市场的预期还没有建立，保障房的分配机制还有待完善。加上通胀预期强烈，市场上重新产生对房地产的“甜蜜记忆”。如果现在不调控明年房地产市场将非常可怕。
面对土地市场年末疯狂新年房价反扑预演图景，我想表达的是，尽管楼市调控已经动用信贷、土地、金融等杠杆甚至不惜祭出行政手段限购，然而“屡涨屡调屡调屡涨”的尴尬现实昭示人们，调控意义不在于动用了什么而在于解决了什么。换言之，“空调”等于不调甚至更坏，运用多少手段不是夸耀资本和调控终点，而是反思理由和改进起点。我想提醒的是，在现时及未来四面楚歌的通膨预期下，中国楼市调控正面临空前复杂局面。比如：房产税、住房保障法等长期性政策“只听楼梯响，不见人下来”，是否进入加息周期、货币紧缩阶段尚无定期。在同样不确定的2011年，中国房地产业是健康良性发展还是纵欲亢奋后精尽而亡于泡沫泡影，不仅取决于今年已然初露端倪保障房、土地出让制度、房产税等税收制度能否在2011年得到实施加强，还取决于能否施行标本兼治辩证施治的长期化政策调适和制度改革，更取决于相关官员能否摒弃叶公好龙投鼠忌器优柔寡断心态，而以釜底抽薪壮士断腕“舍不得孩子套不得狼”取而代之。
“地王价”或促使开发商利润率降低
(来源：证券日报)“地王”不断诞生，就表明房地产开发商之间的竞争也愈加激烈。虽然土地成本在房价构成中不是要素，但也是最重要的因素之一。
而当前的高房价，相较于一般居民收入水平，几乎已经达到天花板了。
而且开发商对于商品房的定价水平几乎堪比于券商对股票的估值了，只要一有风吹草动，房价可以20-30%的增长，特别是“地王价”一出，周边房价立马“鸡犬升天”。
其实，房地产开发商到处宣杨的中国城市化进程、人口红利、居住需求升级等等有利于房价的因素也要打一定的折扣。例如，中国的城市化进程当然有利于农民进城，但目前的户籍政策并不允许城乡自由流动，有些农民兄弟进城只是混碗饭吃，养家糊口，并不想长住。
笔者也屡次听说过年龄较大的农民工持有如此观点，当他们老了的时候，会回家乡去养老。该进城的都进来了，只是城里的人还想出去呢。
此外，中国的人口总量也已经达到相当高的水平了，不可能有太大的增加。
一般居民收入水平的增长，大家也是可以看得到的，短短数年内也不应该抱有太大的幻想。
因而，当前国内的房价已经涨到它的极限水平了，具体表现就是：价升量跌。
据国泰君安研究，一些房地产上市公司1H09加权平均毛利率达50%。这种高毛利率其实就是以往协议买地的一种结果，或者说房价过快上涨导致的结果。
房市超额利润的存在必然会诱使更多的资本进入房地产开发行业，而中国内地的楼市相对还是比较开放的。大量资本的巨额涌入，势必会增加楼市供应，强化开发商之间的激烈竞争，今天“地王价”的井喷则是开发商之间竞争激烈的另一注脚。
2006-2007年，沪深两地无数上市公司纷纷携巨资闯入楼市充分显示了自由竞争的好处，现在房市的回暖也侧面印证了他们当初的入市判断，前途一片光明，只不过道路比较曲折。
房价已达天花板，地王价频出，二者充满对立的现象说明，房地产开发商的“暴利”必将得到终结，这是市场供求关系发生变化的必然结果。
“地王”不断涌现，面粉贵过面包，还只望盈利，说白了就是开发商幻想房价还能不断的上扬，就像股价一样不断创出新高。可高房价始终是一把双刃剑，既可能砍伤消费者，也可能砍到开发商自己。
当前的内地，遍布是开发商大兴土木的场景。如果一国国民经济中，只有房地产业大发其财，而“房奴”遍地皆是，那这种经济结构完全不正常，也无法支撑国民经济的正常、持续发展，有赚有赔才是商界正道。
或许，“地王”的频频出现就是改变中国房地产企业超额利润的一个重要因素，昭示着内地开发商暴利的日子恐怕一去不复返了，正常利润或许还是有的。
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