2009年贵阳市商品住宅市场分析
一、商品住宅市场整体分析
1. 市场整体发展状况
1.1. 整体成交情况
从近五年来贵阳市商品住宅的供求上看， 从05 年开始表现出了较好的发展趋势， 到了07、08 年，由于受政策和金融危机的影响，开始出现下滑，09 年情况得到了急剧好转，发展趋势一路上扬。09 年商品房住宅新增供应面积544.37 万平米，销售面积686.38 万平米整体供求比为79/100，供小于求，近年市场供求比长期处于高位运行，近年市场消化率大量前期剩余货量，多个项目均出现了无房可卖的情况，整体呈现良好的发展态势。
09 年成交面积从3 月份复苏依赖， 持续维持在50 万平米以上， 每月保持在4000 套以上，在旺盛的成交形势下， 整体成交价格变化保持平稳增长， 11 月份全市整体均价已开始突破4000元/㎡大关。12 月份，市场均价已达到4280 元/平米。
1.2. 整体价格情况
09 年贵阳市商品住宅成交均价3730 元/平方米，成交均价较08 年略有下降，环比下降3.02%。（备注：08 年商品房不包括商业用房、写字楼）
09 年，整体成交量大幅上涨，价格较08 年略有降低，环比下跌3.04%。虽然只有金阳新区的整体均价在今年略有降低， 但因成交量的大幅增加， 均价优势无法突显出来。反倒08 年，成交量较少， 价格较高， 这表示今年的成交飞涨， 很大程度上是由于各项目有效实施价格回调，以迎合市场需求放量。而在年末由于销售量的上升，整体价格逐级拔高，年末与年初成交均价平均增长21.1%。
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1.3. 整体成交构成情况
商品住宅成交单价区间
贵阳商品住宅目前成交主力单价在3500-4000 元/㎡价格区间，2500 元/㎡成交房源正逐步撤离市场，从目前监测的各地区数据，除经济适用房外，3000 元/㎡房源几乎无迹可寻。核心城区高层项目单价已接近8000 元//㎡，部分项目小高层产品更是将价格标至11000 元/㎡，楼市单价空前高涨。
商品住宅成交面积区间
成交户型段中部集中， 130-150 ㎡等重大户型成为市场销售的主力， 中小户需求热度不减。今年市场供应的主打区间，主要以中小户型为主，各项目纷纷推出自己的精品小户，然而从消费方面放映的情况， 今年市场依然以中大户型为销售主力区间， 但结合实际供应情况我们不难发现，现有中大户型几乎是以消化去年的余货为主，新增较少。年初政策的相应出台实施，大盘名企纷纷响应政策， 适时对原有产品进行价格回调， 加之贵阳部分金融机构推出首付比例方面，一次置业凡200 平米以下户型均可享受首付20%的政策，且能同时享受利率优惠。另外内地市场客户普遍亲睐中大户型，在多重因素的作用下，即刻加速了大量中大户型的去化速度。
1.4. 2009 年销售前二十位项目排名
按成交套数排名
09 年，世纪城、山水黔城等传统大盘依然拔得头筹，领舞贵阳楼市，世纪城以255 万平米的销售量稳居销售榜首位，并位居单盘销量首位。世纪城已成为贵阳楼市发展的特例，
其以低价开盘带动整盘营销的方式也取得相当不错的销售成绩。
【备注：此排名数据之包含各项目住宅部分成交排名】
1.5. 2009 年主要开发商商品房销售排名
2009 年主要开发商商品房销售排名
外地品牌和本土品牌开发商占据市场67.5%，世纪金源集团一家独大，本土与外来开发商
在排名中各有高低，本土与外来品牌呈现分庭抗礼之势。对于中小房开企业来说，市场高度集中，部分区域开发商更是在彻底的走入窘境，中小房开企业生存空间被进一步挤压，未来生活日渐艰难，这将进一步加速中小企业的出局；
2. 区域市场整体发展状况
2.1. 各区域市场成交情况分析
09 年贵阳市金阳区的成交面积与成交均价都居榜首， 累计供求比0.69： 1， 累计成交349.13万平米，金阳区发展势头强劲；
今年各区需求全面释放，两城、金阳、小河、乌当成交面积均大于全年新增供应面积；
白云区受白云南湖板块项目销售的带动，量价齐升；
花溪区仍然受地势较远的影响，成交量居全市末位。
2.2. 两城区市场供求情况分析
09 年两城区商品住宅累计成交面积203.43 万平方米，新增供应面积201.24 万平方米，供求比99/100，两城区作为贵阳市的主城区，在市场需求充分释放的情况下，销量也大幅提升；09 年成交均价4573 元/平方米，12 月的成交均价5149 元/平方米，是今年的点。在接近岁末里，贵阳市商品住宅价格节节攀升，两城区更是超越5000 元/㎡大关；预计在来年房地产形式较好的前提下，价格会继续小幅攀升。
2.3. 金阳区市场供求情况分析
09 年金阳新区累计成交面积349.13 万平方米，新增供应面积240.67 万平方米，供求比为69/100，整体销量位居全市，成为房地产发展的最热点区域。商品住宅成为金阳区的主流供应方向，在今年政策形式利好的前提下，金阳反应最为迅速，受到的效果最明显，提升了整体的成交量。同时反应，这一区域已由政府政策重点支持逐渐转换为客户认同的区域。价格方面， 平稳提升， 随着区域团购的结束， 整体市场均价到12 月， 已达到3821 元/㎡的水平，还有进一步上升到趋势。
2.4. 乌当区市场供求情况分析
09 年乌当区域累计成交面积40.53 万平方米，新增供应面积20.07 万平方米，供求比为50/100；09 年成交均价3594 元/平方米，六月份出现价格低谷，在销量提升的影响下，随后
价格攀升；乌当区12 月份市场均价为3810 元/㎡，区域热度保持平稳。
2.5. 小河区市场供求情况分析
09 年小河区累计成交面积为59.37 万平米， 新增供应面积33.50 万平米， 供求比为56/100，全年市场成交均价为3430 元/㎡。由于交通及区位成熟度的原因， 但小河区仍是除两城与金阳区之外的热点区域。
2.6. 白云区市场供求情况分析
09 年白云区域累计成交面积28.15 万平方米， 供应面积41.96 万平方米， 供求比为149/100；由于恒大绿洲的项目的切入，9 月白云区商品住在供应面积陡增，同时也带动了区域价格的抬升。由于该区域供应量较低，受个盘特别是别墅、类别墅、非毛坯物业产品，区域价格为3878元/㎡，12 月份平均价格达到3933 元/㎡，已成为新的高价区域。
2.7. 花溪区市场供求情况分析
花溪区09 年在市场供应及成交方面没有显著的改变，较其他各区仍排至末尾，但值得一提的是今年花溪的整体价格走高， 从7 月开始， 均价持续升至4000 元/㎡之上， 提升速度较快，区域内在售商品房平均销售均价已接近4500 元/㎡， 这主要是由于此区域供应较少的缘故， 全年在售项目仅5 个。随着甲秀南路（花溪二道）修建和竣工，更多的人看重花溪区的空间与环境，从而刺激价格的整体抬升，而供应的不足也客观促进了区域房价的上升。
二、商品住宅供求结构特性分析
2007-2009 年商品住宅累计供销及库存情况
（备注：乌当商品房网络预售备案从2007 年5 月开始，供销数据存在不匹配；各年度库存数量是以新增数减全年的销售量，由商品房实际签约销售中出现签退数据未进入计算，因此数据存在误差，以上数据仅反映市场库存大致趋势）
根据对全市16 各重点项目成交结构分析，与09 年一季度相比120-140 ㎡、140 ㎡-160㎡依然是市场主流，在整体供销方面均有所上升，整体呈现供销两旺的局面；
同时81-100 ㎡户型市场份额正快速增长，但其去化率接近85%，再次以及在刚性需求消费为支撑现行市场里， 小户型的生命力，对于市场的促进作用；
除高层物业供应量较大，剩余货量较高之外，各类型物业整体供求两旺，高端洋房和别墅类产品呈现严重稀缺，近年低密度住宅用地批出较少，这将进一步加剧此类高端物业的供应紧缺，而今后仍然将出现大量的高层物业，但随着政府相应加大对建筑规范的要求，以往通过空间赠送以增强高层物业卖点方式逐渐遇到困阻，这也为未来高层物业的竞争埋下伏笔；
经过三季度“井喷”式的增长后，贵阳市销售率达到过90%，市场消化产品能力相对较强，部份面积段产品有脱货的可能性；以目前市场上整体销量看来，市场上明显货量不足，难以平衡市场供求。
【备注：16 个重点项目的供给量与成交量占贵阳70%以上的市场，所以贵阳市场研究部只统计这16 个项目，以此反映整个市场的产品结构16 个项目包括“远大生态风景、保利云山国际、观山湖1 号、中天世纪新城、中天花园3 期、兴隆珠江湾畔、保利温泉新城、金阳新世界、世纪城、金龙国际花园、金元国际新城、山水黔城、大兴星城2 期、贝地.卢加诺、恒大绿洲、金世旗帝景传说”】
三、2009 年各城市板块商品房销售概况
1. 总体板块格局
贵阳市到2009 年，城市实际居住人口约在174 万人以内，贵阳市的城市发展模式，因地
制宜的形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构，各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局。
2. 中心圈层
1.1. 中心城区
区域属性：凭借老区历史积淀及政府大力支持发展，外加该区域为贵阳市核心区域，因此发展最为迅速。为解决城市中心区域局限，今年建成通车的五路工程及两个环线工程，将大大缓解未来城区发展的局限的问题。
区域优势：交通发达，城市基础设施建设齐备，区域内房地产市场成熟，贵阳市民在该区域内购房欲望强烈。
区域劣势：土地稀缺，交通拥挤，日后将以城市边缘地块开发为主。
今年的重点项目均处于城市中心区的边缘地带， 除了保利云山国际只供应高层外， 其余项
目今年的供应重点均集中在洋房和别墅方面。从其发展方向来看，传统的受地段因素的影响，城区中心项目竞争仅局限于高层的局面被打破， 特别是中天世纪新城带动了城市东部边缘区域的高端项目的发展。另外在旧城改造方面， 随着城市化进程的加速， 以及市场整体房价的上涨，也迫使中心城区旧城改造成本及难度的上升， 有形和无形成本的上升进一步推动高价格的产品出现，核心区域高层价格已超过8000 元/㎡。
小结：城区土地资源稀缺迫使板块不断扩张，高端项目也逐渐往中心城区边缘分布，未来随着五路和环线的建成通车，板块结合处将成为发展的重点，旧城改造为标杆性项目的出现带来契机
3. 近郊圈层
3.1. 三马片区
区域属性：新的物流集散中心、大型专业批发市场和新兴的城市居住区
区域优势：项目性价比高
区域劣势：城乡结合处居住人群较为复杂
目前区域的重点项目品质提升，改变此区域传统的复杂人群聚集地形象，区域居住环境品质同时提高；
合理的价格与紧邻城市中心区域的优势，吸引了大批中端客户；
即将开盘的蒙特卡尼-水映山城等区域大盘，将进一步提升和加快区域房地产市场的发展。
小结：三桥片区成为连接城市中心和城市居住聚集区金阳区的中间地带，项目目前发展品质较主城区略低，但发展潜力大。
4. 热点板块
4.1. 小河板块
区域属性：区域房地产的发展主要依托有利的自然地理位置和条件。老工业区的第二次大发展。
区域优势：离市中心距离近，发展比较成熟；深厚的经济发展积累，消费力比较强。
区域劣势：心理距离比较远；除了受金阳的发展冲击外，其余区域的强势发展也带来巨大冲击；交通较为拥堵。
小河区大盘较多，形成了良好的居住氛围。特别是在山水黔城的影响下，重点大盘项目的品质均比较高。
大盘吸引了众多生活配套商业，如沃尔玛选址碧园花城，将进一步完善区域日常生活配套设施，使区域生活气息更加浓郁成熟。
小结：依托主城区发展，生活氛围成熟，未来房地产发展将会进一步往高端提升。
4.2. 乌当板块
区域优势：配套相对比较完善，到城区与机场的交通便利；自然条件优势，拥有顺海林场、温泉等；
区域劣势： 新规划的垃圾焚烧厂选址乌当，影响环境，冲击人们的心里购买欲望。
保利央企落户乌当，全面提升乌当楼盘居住品质。水东路的贯通，保利春天大道等项目的开工建设，未来乌当居住区域进一步扩大，与主城区的联系更为紧密；
利用乌当的优越自然资源建造高档居住区，如泉天下别墅区，及保利温泉别墅，未来将往高端方向发展。
小结：科技板块，生活配套较成熟，但不属于政府重点规划的区域，未来的发展空间有限。
4.3. 金阳板块
区域优势：地势平坦，多条新建交通道路贯通至金阳，政府重点规划区域，大量利好政策支持区域；
区域劣势：短期内缺乏人气的聚集，无法形成商圈及居住氛围
区域大盘林立，销售状况良好，带动金阳新区房地产市场的快速发展。销量长期维持在全市前列，特别是世纪城一个超大盘的贡献巨大，全年位居项目销售。
低价带动后市发展明显。金阳新区多数项目以低价优惠的营销手段吸引了大量购买客户，在政府的政策支持下，掀起购买狂潮。在华丽转身之后，价格上涨后仍不减客户的购买热情，后劲交足。
中天.会展城、中铁.逸都国际等大盘新进入市，依托名企，区域竞争日趋激烈。特别是中铁逸都国际的洋房， 还未建设已先获设计大奖， 将带动区域洋房及更为高端的产品发展。
小结：政府重点政策支持及规划倾斜地区，多条新建道路贯通金阳，未来将快速发展，提升空间最为巨大。
4.4. 南湖板块【白云区】
区域优势：环境较好，如南湖资源
区域劣势：离城市中心区较远，发展较为独立
本年仍以别墅项目为主，特别是中天.托斯卡纳和南湖丽水铭城的高端别墅项目，整体带动区域项目的品质发展，白云区住宅均价因此不断上涨。
恒大绿洲项目在此区域乃至整个贵阳，率先提出整体非毛坯概念，带来白云区的又一股销售热潮。
小结：板块与金阳新区的衔接，受金阳新区大盘的影响明显，机遇与挑战在未来同时存在。以高端品质来不断克服区域交通的距离感，收效明显。
5. 远郊圈层
5.1. 花溪板块
区域优势： 优越的自然景观，重点大学的教育资源，适合高端项目的打造；
区域劣势： 距离中心城区较远，中低端产品较其他区域缺乏竞争力。
今年新开的重点项目注重开发洋房和别墅产品， 定位合理， 结合花溪区的优势， 规避劣势，走较高端路线；
花溪二道的开通，使得沿线项目的发展更为迅速，交通的便捷，同时带同区域整体发展。
小结：09年下半年，花溪的房地产价格一跃至贵阳市除城区外价格区域，主要由于供应较少需求旺盛造成价格的提升。同时，花溪二道的建成通车，让更多的投资性客户看到了未来投资前景，这也是造成花溪房价猛增的主要原因。未来本区域会继续朝着高端市场迈进，前景良好。
5.2. 白云主城区域板块
区域优势：周边高速发展的金阳、南湖带动发展
区域劣势：距离主城区较远、地处工业区污染较重、市政配套设施较弱
小结：由于空间的距离阻隔，使得白云区更多的依赖自身的发展，区域相对独立。无法
吸引城区客户，只能依赖本区域资源。缺乏大盘，少量高层项目均分布与商业较集中区
域。南湖片区的发展更削弱了传统白云区的竞争力，未来发展潜力较小。
5. 板块竞争总体结论
09 年，传统的热销板块仍为两城区和金阳区，在政府政策的大力支持下，金阳新区与两城区成为本年度竞争力的地区。值得一提的是， 南湖板块成为今年乃至将成为来年的热门板块。随着中天托斯卡纳、恒大绿洲、利海米兰春天等项目的陆续推出，整个南湖板块的品质得以提升，竞争力大大提高，未来发展潜力巨大。同时花溪板块在今年表现得也较为突出，均价跃升至仅次于两城区的水平， 由于市场货量供应严重不足， 花溪板块未来的市场竞争力较弱。
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