上海地价一年来首次回落楼市或步入新轮回
当上海住宅成交价格还在高位盘桓迟迟不肯下来,上海的土地价格已经无力支撑去年的疯狂。
上个周末,临港新城住宅土地完成出让,上海地价一年来首次出现明显回落。地产商在楼市调控政策前出现犹豫和徘徊,一如两年前的那一幕。楼市调控的力度还在加大,市场是否正在迎接再一次轮回？
地产商的集体观望
上海土地市场的温度从炙热到退烧仅仅花了不到两个月时间。
上个周末,上海临港新城四幅土地以总价28.5亿元的价格成交。四幅地块全部被当地一级开发商上海海港新城房地产有限公司摘走,楼板价7100元/平方米,7500元/平方米。
实际上,上海海港新城房地产有限公司正是上海港城开发（集团）有限公司的直属子公司,也就是临港新城的一级土地开发商。
实际上,相比于价格的变化,更加明显的变化是竞争者的参与热情。“没人有去竞争,基本上就是海港公司挂了个价格成交了。”一名开发商这样说道。在这次出让的四幅土地中,报名参与竞买的地产商分别只有3家。除了一幅土地出现现场竞价之外,另外三幅均以挂牌价格成交。两个月之前,临港新城的土地还被当作难能可贵的住宅遭到疯抢,当时出让的上海临港新城中心区一期建设区内WNW-C5街坊内三幅地块竞争者数量分别是13家、13家、14家。
在大部分房地产开发商眼中,海港新城公司此次“出手”,很大程度上在于为地价托底,以免最终的成交价格比不久前相去太远。即使如此,地价相比去年还是明显下跌,就在不到两个月前的2009年12月11日,当地地块竞争激烈,包括保利地产,金桥地产等将地价炒至8818元/平方米,超出底价达250%。如今,土地价格跌幅超过20%。 过去的一年,以土地价格上涨速度而论,上海可能是最快的城市之一。国土资源部的地价监测系统数据显示,去年上海地价涨幅名列第五,而房价涨幅排名第十四位,很显然,土地价格的上涨幅度已经远远超出了住房本身。
于是,当临港新城一公寓开盘价仅为8000元/平方米的时候,上海金桥出口加工区房地产发展有限公司却以8818元/平方米的楼板价格买下了当地的住宅土地。当长风地区住宅价格仅仅只有1.8万元/平方米的时候,中海拿下的土地楼板价达到了2.2万元/平方米。
从去年12月起连续两个月的调控之后,市场次陷入冷静。在临港土地成交前一周,曾经被寄予众望,被认为可能是上海幅超出百亿元价格的“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）最终被民企证大置业以92.2亿元价格摘得。这场原本被认为旷日持久的世纪拍卖最终甚至找不到两家同时达到评标资格的公司参与,而短短10多轮的竞争之后,就决出了最后的胜者。
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成交量锐减房价仍涨
这一幕似曾相识。
2008年初,首先开始冷却的也是土地市场,相伴随着的,则是商品房成交量的锐减。
仿佛是一场翻版,当本轮调控开始之后,住宅销售市场也遭到了无可避免的冷遇。1月份,上海商品住宅成交量环比锐减57%,仅为65万平方米。
来看,中指研究院的监测显示,2010年1月监测的30个城市中,90%城市新建商品住宅成交面积下跌,总跌幅约46.42%。
监测显示,1月各主要城市的成交面积全面下调,不过各地成交均价并未受抑。重点城市中,天津涨幅,环比上涨12.01%,上海紧随其后,涨幅达到8.71%。北京、深圳涨幅不超过5%。
尽管住宅价格依然创出新高,但整体市场已经更加呈现出一种有价无市的状态。深圳再次出现了交易违约,购房者宁愿损失定金,也不愿意购买已经下定的住房,而两年前就是这块土地上,大量的买房者因房价大幅度下降而选择断供。
有开发商选择加快开工进度,“以目前的状况来看,只能选择尽量提早开盘,很难判断今年下半年楼市走向是否会出现逆转。”一家知名地产商相关人士表示。（据东方早报）
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据中国之声《央广新闻》报道，在中央楼市调控新政出台不久后，由九部委组成的联合督查组已经开始奔赴地方，督查中央政策在地方的具体落实情况。
这次督查被称为中国有史以来规模、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督查。除了北京、上海、广州、深圳这四大传统的热点城市之外，还包括像山西、湖南、河南、重庆、四川、江苏、浙江、内蒙，几乎所有的重点城市和省区都在名单上。
1月25日，督查组先后到达广西、河南、江西、山西、湖南开始了相关的督查工作，包括房地产的交易秩序的整顿，土地出让制度的完善，以及保障性住房政策落实的力度以及抑制投机性购房各种效果的督查。
两会前须有阶段性成果
按照整体的安排，在虎年春节到来之前，相关的督查情况的汇总上报工作将陆续开始。按工作制度的要求，在2010年“两会”召开之前，必须要产生阶段性的成果。国务院以及相关的部委也将根据督查情况，来考虑未来的楼市调控政策。 （广州日报）
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国土资源部23日发布的《2009年季度主要城市地价状况分析报告》显示，35个重点城市地价环比同比均出现下降，总体水平为3189元/平方米，环比下降1.53%，同比下降2.25%,增幅比2008年同期下降14.37个百分点。媒体在报道此消息时的标题是“一季度地价现6年来首降，房价上涨基础松动”。
地价降了，房价就会跟着降。从成本上分析，这有道理。而且在今年“两会”上，厉以宁也说：“房价最主要的因素是地价，假定地价下降了，房价跟着就下降了。”
地价是房价的重要组成部分，是房价的基础。地价降，在其他建筑材料与人工成本同时不涨价的时候，房价会跟着降，这应该是一个合乎逻辑的推理。但是，市场是否会真的按照这个推理走，则需要我们分析，需要我们从房地产市场之外的因素去思考。只有综合考虑之后，我们才能得出判断，地价与房价的关系，是不是真的严格地成正比。
从去年下半年开始波及全球的美国金融危机，对中国的影响有好与坏两个方面。坏的一方面是猛烈地冲击了中国实体经济，出口贸易额大幅下滑，导致GDP增幅减小，进而传导到整个社会生活。好的一方面是让持续高温的房地产市场冷静下来，房价开始掉头向下。北京虽然没有大降，但也有所松动，的统计是一季度与去年同期相比，四环至五环每平方米降1485元。这个将近1500元的降幅，相对于1.5万元~3万元一平方米的价格，不算太明显，但总算是有所松动。因此，北京社科院关于房地产市场的那个《蓝皮书》，就非常乐观地预期，北京房价的真正下降将在明年出现。尽管这个《蓝皮书》的观点引起很大争论，但人们总算在理论上看到了房价下降的曙光。
回到地价。说“地价下降，房价就会下降”，这有其合理性，在的城市房地产市场中，也具有普遍性。但是，这并不能一概而论。像北京、上海、广州、杭州等特大型城市和大城市，土地资源的稀缺是不可逆转的，而这些大城市的常住居民与流动人口对改善性住房和新增住房的需求，则是刚性的。北京近日推出1000亿元的土地储备计划，意在房地产市场回暖之后，不再因没地而使地价飙升，也就是避免“楼市等地”，但在“土地拍卖收入不再上缴中央，全部归地方政府”的政策保护下，谁也不能保证如果有人出2000亿元来买这些地的时候，政府还会死死守住1000亿元。
地价降了，房价会跟着降，这是一个理想的逻辑推理。在当前的中国现实面前，这个推理可能会有所偏差。当年房价飞涨时，有人骂房地产商，房地产商的回应是：地价高，所以我的房价高。但当现在地价降了时，房地产商仍然会找出别的理由来维持他的高房价，因为他对刚性需求有一个基本判断，不像《蓝皮书》的撰写者那样从理论到理论理想化地推论。在时兴说大白话的今天，笔者不妨把话说得再白一点儿：虽然我们每个人都希望房价越低越好，但刚性需求的量与房地产供应的量，一旦出现平衡，房价就无法再降了；如果需求量大于供应量时，目前的观望者可能就会悔恨太相信《蓝皮书》而错过了“地板价进场”的时机了。（中国产经新闻报）
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