[摘要] 两种不同的营业税征收标准计算会给业主带来的交易成本影响差别有多大？中介人给记者算了一笔账——
营业税未提新标准200万普宅征收之差近5倍
“个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年”的新政一出，即刻引起市场广泛关注。沪上有不少房产中介人士对营业税政策调整提出疑问：2年变5年之后，营业税征税的基础究竟是成交房款的全额还是差额？记者11日在采访中了解到，目前市场对这一问题的认知存在严重分歧，“全额”、“差额”的纠葛预计到本月底可进一步明朗化。
“的政策中只提到了营业税免征时限的延长，对营业税的征收标准并未提及，这是一个非常有意思的地方。”一位房产中介人士直言，在政策原文中并未提及是在2009年优惠基础上的年限修改，还是恢复到2008年执行的全额收取。
记者查询相关资料，根据营业税征收标准变化的政策始末，2005年6月1日后，针对购买不足2年内出售的房屋全额征收营业税，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。2008年底的“救市”政策则指出，2年内差额收取营业税，优惠执行日期为2009年1月1日至12月31日。
两种不同的营业税征收标准计算会给业主带来的交易成本影响差别有多大？中介人给记者算了一笔账——
假设王某购入一套100平方米、单价16000元/平方米、总价160万元人民币的内外环间公寓房，为家庭惟一生活用房，并界定为普通住宅，现以200万元卖出。依照调整后的营业税政策，不超过5年的个人住房转让须征营业税。而按不同的营业税征收标准计算，其结果大不相同：如果按全额征收营业税，须缴纳11万元营业税，如果按差价征收，仅须缴纳2.2万元，两者之间的差额高达8.8万元。
可以看出，如今营业税免征时限已确定延长，未来个人出售住宅的成本必将有提高，但按不同的征收标准带给业主的交易成本却有近五倍的差距。因此，在细则出台前，尚不能得知未来投资需求将受到多大的制约。多数业内人士预测，这一政策的详细解释看来将有待各地根据实际情况分析。
房产专家指出，很明显，以全额计算营业税征收额度较大，能够强有力地抑制投资投机，短期炒作楼市很难有利可图。而根据差额计算交易成本是有所增加但征收额度不大，可能对投资抑制的力度不强。预计这一政策各地马上就会有相关细则出台。（新闻晚报）
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已经发生的事实是我们已经知道的：国务院常务会议决定收缩优惠政策，取消了鼓励住房销售的一项措施，其他支持性政策将继续实施（如降低首付要求和对首次置业者下浮贷款利率等）。会议决定从明年开始，个人住房转让营业税征免时限将恢复到5年。由此引起的将来事实的变动，我们能预知么？
历史上是这样的。2006年6月个人转让住房营业税免征时限由2年提高到5年后，中国内地房地产市场先是观望，后是量价齐增。直接的效果是房价没跌反涨，政府增加了税收。
去年底经济不济时，中国政府采取鼓励房地产业发展和房地产市场交易的措施。这些措施与今年支持政府经济刺激计划而发放的天量银行贷款一起作用，造成了活跃的交易景象和逆势增长的房价。而现在，形势不同了。周三的新闻报道引述国家发展和改革委员会主任的话，政府要抑制投机性购房，增加中低价位和限价商品房的供应。
国家统计局数据显示，11月份中国70个大中城市房屋销售价格较上年同期上涨5.7%，涨幅大于10月份的3.9%。这是中国房价连续第六个月上涨，是2008年7月上涨7%以来的涨幅。11月份70个大中城市房屋销售价格较10月份上涨1.2%，涨幅高于10月份的0.7%。中国政府当然担心房地产市场的泡沫可能正在形成。我们相信决策层将继续密切关注房价走势，并适时对政策进行相应调整。比如，房价继续上涨，或者通货膨胀有上升迹象，而经济复苏已经稳固，中央政府就很可能在明年上半年取消余下的刺激房地产市场的措施。
但同时，中国政府在预防泡沫的同时还得确保经济持续复苏。特别是数据显示，房地产投资增加有助于经济持续复苏，而且可以支持到4万亿元人民币经济刺激措施影响消退之后。今年1-11月份，完成房地产开发投资较上年同期增长17.8%，至人民币3.13万亿元。1-11月份房屋新开工面积较上年同期增加15.8%至9.76亿平方米。1-10月份的增幅仅为3.3%。1-11月份，商品房销售面积为7.52亿平方米，较上年同期增长53.0%。
那么，刚刚决定的优惠政策收缩能不能解决正在积累的泡沫危险？恐怕恰与愿违。政策调整的初衷是增加交易成本。随着个人住房转让营业税优惠政策终止，将使购买时间在3至5年的二手房交易成本显著增加。但是，中国房地产市场处在供不应求的卖方市场。由卖方缴纳的营业税可以转嫁给买方。如果买方预测房价还会涨，也不会因为成交价上涨而停手。而且，如果实际税收增加导致卖方惜售，更会减少二手房供应，推高二手房价。买方转向新房市场，又会推高新房的房价。
可见，交易环节增加实际税收，增加交易双方成本，完全不能在房地产市场已经出现明显投机需求时抑制泡沫，减缓房价上涨。直接从国有商业银行下手，叫停各地灵活执行的二套房和多套房的首付和利率优惠政策，才能减少买方利用贷款杠杆的长度，降低房地产市场泡沫给金融系统带来的风险。而流通环节的税收优惠政策，如去年实施的契税、土地增值税和营业税减免的优惠政策应该继续保留。（东方早报）
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