[摘要] 是什么在支撑贵阳楼市？ 是什么改变了贵阳新区？央视记者5月探访贵阳楼市，为您揭开贵阳楼市的种种猜测。5月CCTV财经频道特别策划《楼市“深呼吸”》，将于5月10日晚21；55分，在CCTV财经频道《中国财经报道》播出，欢迎收看。
“新城”还是“空城”
两年前，一些人将贵阳楼市与鄂尔多斯的楼市相齐并论，贵阳被少数人说成是“空城”、“泡沫”，贵阳超大楼盘入市，住房供应量的释放，使得金阳新区，也就是现在观湖山区，被说成是住房“空置”严重的新区，两年后的今天，央视记者就来到了这个曾经被大家误解的贵阳市观湖山新城区，看看这个被说成“泡沫”的新城区，现在的楼市又会是怎样呢？
从贵阳市区，开车走一环快速路15就到观湖山新城区，前几年，大量的住宅建设项目的上马，让这里变成房地产开发的大工地，如今，一栋栋高楼拔地而起。而这里的交通到是显的有些拥挤。我们来到了，当年个住宅项目世纪城社区，走访了福州街上的中介地产门店。经纪人正在为一位来委托出租房屋的业主办理手续。店长把在我们带到房源橱窗前告诉我们，最近周边期房的房价上涨到每平米5000元，而二手房加上交易契税也就是5千出头，期房与二手房价格基本持平，有时候还会出新二手房与新房房价倒挂的现象。
门店经理说；如今，这个片区的二手房基本上都是刚需人群购买，因为是现房所以销路好，交了钱、办了过户、就可以入住，如果说一手房的话，基本上在金阳这边95%以上的都是期房，而且交房时间基本上都是在两年到三年，这也二手房在市场中一直走俏的原因。世纪城片区可租售的房源只有500多套，由于这个片区房价普遍偏低，自己店里的每月成交7、8套，但就是营业额始终上不去，所以，个人二手房交易提成也不高。
店经理抱怨说；自己觉得贵阳的房价可以适当地涨一涨，因为毕竟跟很多一线城市还有大城市比较起来的话，贵阳房价确实是过低了，因为贵阳毕竟它是一个消费比较高的一个城市。房价适当的上涨，自己的也可以提高。自己在荣成地产世纪城门店工作了近5年， 2011年开始这里入住的人就逐渐多了起来，像中国移动、中关村一些大企业等落户到这里，现在的入住率可以达到80%以上。
2009年贵阳观山湖新区那时候来什么都没有，说实话，外面像北京西路，全部都是泥巴路，一天车都看不到一、两辆的，从2009年到现在为止，四年的时间相对来说新区的一个发展还是比较快的，像这条福州街是新区个小区，世纪城的核心区，周边有写字楼、中小学校，这里的住宅底商已经涨到每平米7万元的铺面。
店长介绍说，这个区域没有发展起来的时候，大家都有担忧，包括之前在卖这一片的底商门面的时候，这条街的门面当8千块钱的一个平方米，而且都没有人敢买，现在这边门面炒到7万、8万一平米，价格翻了十番。但贵阳的中介市场并不活跃，整个观山湖新区中介门店只有10多家，周边在新建的新楼盘有近20多个，对于住房供应量加大，店长似乎并不担忧。
目前，新区的房价也只有每平米4500元到6000元，这几年为何房价上涨幅度不大呢，这里的经纪人为我们揭开了这个谜底。
一位房屋中介经纪人说；房间上涨的慢，主要就是因为旁边的新推楼盘挤压的，旁边的新楼盘出来比较多，新房供应量的加大，使得现在房价，这两年基本上没有涨。
旁边一家房屋中介经纪人回忆说；在花果园楼盘没有开盘之前，新区房价基本上涨到每平米4500元左右，花果园开盘的时候，是2012年，2012年开盘的时候是每平米3980元左右，现在也只是涨到每平米4100元左右，因为新房首付比例和税比较少，所以买新房的人比买二手房的人多一点，现在花果园楼盘的销售已经到了最后一期，现在新区房价才刚刚看到有上涨的迹象。
多年潜心研究城市经济的胡先生，几年前，就观山湖新城人口、经济、住房进行综合研究，胡先生指着对面的楼盘说。你可以看到对面住宅的入住率的情况，应该说有超过80%的入住率，两年以前，这片商品住宅楼盘到晚上，基本上是黑灯瞎火，又20%入住率就算不错，尤其是这两年，东二环、西二环交通改善后，这里的房价上涨在10%--15%左右，也不会太大，应为新区的住房供给很多，供给市场关系处理的比较好。
胡先生说：贵阳的楼市是让市场在资源配置中起决定性作用，特别是百姓住房问题上，重点解决供需问题，加大供给，引导供给，扶持供给，自然而然楼市的供需就平衡了，房价也就不会出现大的起伏。坦率的说贵阳市，在一环之内限购，坦率的说媒体上形容是温柔的一刀，在广大的一环以外是更大的主要的房地产供应的区域都没有限购。我认为这个刹车没有一脚踩到死，没有让很多房地产企业大伤元气，资金链没有断裂，所以，能够比较平稳的持续健康的发展到今天。
我们在附近，找到一家新开楼盘，这个楼盘将几千盆郁金香摆放在售楼处，希望给购房人营造一个逸生活的居住环境，在售楼处的沙盘旁边，中铁置业集团贵州公司副总经理王成平给我们介绍说：2012年一期开盘高层每平米5000元均价，现在再买的楼盘每平米5400、5500元，上涨8%-10%的样子，但他们在楼盘景观上的投入要高出30%。
贵阳的购房人群，50%来自贵阳市，30%来自于地区、州县，20%左右来自于贵州省外的客户。尤其是高铁陆续开通，让广州、重庆、长沙、昆明、成都等周边城市到爽爽贵阳来，导致省外来购房的人群比例呈上升趋势。王成平说：这几年自己的感受还是来自于市场的竞争，来自于市场的变化，那个时候我们坐在家里面都可以把房子卖出去，现在要全盘的考虑，全盘的研究，现在所有的营销手段我们用上了。
王成平预测到，未来整个贵阳市以简单的价格竞争的时代，将会逐渐的淡出市场。住房供应量的加大，只能倒逼企业改变以往单拼房价的营销思维，住宅的生活配套，将成为购房人入住小区的。
针对贵阳多个200万平方大盘住宅同时开发建设，王成平解释说；260万方的住宅大盘，实际上推出的量每年只有80万方，这也并不是同时推向市场，而是开发企业按照开发节奏，分期建设，分期推向市场销售的，住房供应量的加大一定会有效稳定房价。比如：世纪城实际上已经开发完了，到今天回头我们再来看世纪城，入住率已经是什么情况了？入住率已经是80%以上了，周边的商业，到晚上的时候，你去看很火爆，楼下的满面完全出租出去，没有一家空的，整个生活场景布置的也非常好，从这个角度来讲，这个城市我想不会走向鄂尔多斯的地步。
对于，近期，杭州个别楼盘房价的下调，王成平说；像杭州他们在降价，一下跳了3000块，在贵阳是跳不动的，为什么呢？贵阳房价才有5000多块钱，怎么跳，跳不动，现在除了楼面地价，除了基本的建设成本，以及我们优美的环境景观这些投入以外，其实我们赚到的已经基本接近行业正常的回报水平，没有暴利也没有可降的空间，这一点和杭州不一样，和其他城市的高房价都不一样，我们无论说土地的价格，还是房子本身的价格都没有往下降的空间
现场调研的吴军副市长透露，贵阳北站高铁开通，必然带来大量的人流、物流、资金流、信息流，再加上贵阳市“产城联动”的经济发展思路，现在已经吸引了像中关村产业园、国家的大数据中心等大批高科技企业入住。这对于贵阳的房地产市场是一个利好。
吴军强调说：有产业支撑的楼市是一个可持续发展的市场，没有产业支撑的市场必定会走到一个瓶颈，贵阳随着产城联动以后，高铁竣工、多家产业园的进入，新城区的未来发展会更健康，随着百姓住房需求的变化，贵阳的住房产品也会得到提升，形成一个多元化的房地产市场。
楼市中的“鲶鱼”效应
我们在贵阳采访时，经常可以在过街天桥下，看到许多这样的简单小棚棚，里面有几位销售员人向过往的路人发放楼盘广告，在城市街道繁华地区建临时搭建售楼处，这在城市也是少见，这种户外销售的方式效果又会怎样呢？走近一看，小棚棚的楼盘就是当地人经常提起的，贵阳超大楼盘。见到我们询问，销售员赶紧向我们推销。一套总价30多万元的70平米两居室。
当记者提出，现在最让人担心的是房价会不会下跌时？
小伙子肯定地回答：房价肯定是不会跌的，即使要跌，比如说像上海这些大城市，为什么呢？因为房价太高了，就是有点泡沫，这只是我们个人的观点而已。像整个贵阳市的房价是不可能跌的。
小伙子说；这种街头售楼的方式，是他们楼盘独创的，既起到楼盘宣传推广，又可以现场解答购房人的问题，而且看房车随时可以接送顾客去现场看房。贵阳就是因为他们楼盘的推出，房价才没有上涨的太快。在花果园没开盘之前，整个贵阳市的房价是在5800多均价，花果园开盘以后就开盘3800元/平米，所以那时候3800元/平米的房子都在抢，真的像卖白菜一样的，都在抢，有些人甚至为了买一套房，从头天晚上开始排队排到第二天早上。
小伙子解释说；贵阳的消费水平不算低，但房价却是排名最后得。现在他们这个楼盘最后一期的均价每平米4100元起。贵阳市一环外，不限购，但是限贷，比如说你买了套房，第二套房就是60%，第三套房就只能全款付，贷不了款。
小伙子是贵阳周边区县的人，他说，户外销售并不像你们想的那么很艰苦，贵阳天气爽爽的，只是有时候会下雨，两年前，这位自己加入到将近千人的销售队伍，每天的任务就是在全市各个临时售楼处轮换促销，两年下来自己给自己买了一套总价32万元，70平米商品房。昨天自己交了9万元首付房款。
“中心位置，郊区价格”，我们临走时，小伙子还在大声说着售楼广告，按照小伙子说的地址，我们找到了被称为超级楼盘接待中心。超高的住宅、超大的销售大厅、超多的销售人员，虽说是周三上午10点，但来这里看房的人已经是络绎不绝。
这位在贵州做生意的遵义人，看好了一套自住的50多平米一居室，首付6万元，他马上就刷了一万元的订金。而在现场一位地产同行认为，超大楼盘抑制了贵阳的房价上涨空间。
房地产业内人士透露：贵阳没有一家能竞争得过花果园项目。而且更重要的是他的低价位的销售，把贵阳市周边，辐射范围是10公里到15公里，这个区域的刚性需求，五年内的刚性需求全部吸完，其他房地产卖房很困难，很难卖，卖不起价，
当我们问到，花果园项目是否对他的楼盘销售有冲击时？这位业内人士表示出不满。
业内人士说，自己楼盘的确受点了点冲击，但是冲击也不是很大，自己和花果园拼的是户型，自己的小户型很好卖，一期销售全部卖完了。但是他也承认，房价竞争的确对老百姓是好处，老百姓得到实惠了，现在每平米3000元的房子，县城的价格能在省会买到房子肯定实，所以很多县城的人跑到花果园买房子。
总共占地6000多亩，建筑面积近1830万平方，226栋商品住宅，三年销售近13万套，销售额突破547亿。这也让一些地产同行感到不快。历经三年，总算最后一期销售即将结束。随之而来的另一个超级大盘，早已粉墨登场了。
在贵阳另一个超级大盘的销售大厅，现场购房人说，不是贵阳的房价高，而是贵阳的人均收入赶不上沿海发达城市的人均收入。
记者：你觉得房价高吗？
购房人：中等偏高一点，因为收入和支出不成正比，偏高一点点。
记者：心理价位是多少？
购房人：心理价位3000元/平米左右。
从2012年 3月开盘均价每平米4300元，到现在2014年3月刚刚开盘的两栋，均价是每平米4900元。两年房价每平米只上涨600元，让购房人更加放心。现场的未来方舟张智总裁解释说。贵阳这个城市生活消费水平并不低，但就是房价很难赶上一线城市的房价上涨，他们也只能是依靠“以价换量”来赢得市场。
贵阳这样一个低单价，低总价的城市来说，而且又是省会级城市来说，价格4000多，基本上排名倒数第几名的，还要怎么跌？我们目前是在低房价这样一个市场竞争，我们只有做好产品，通过销售量来赢得市场，花果园项目已经销售完成，现在贵阳已经形成一个新的购房市场，我们面临挑战是如何吸引更多的购房人群，只能从自己的户型、质量、环境、服务来更深层次挖掘市场购买力，我们面临的市场压力很大。
贵阳市副市长吴军说；贵阳房价上涨的优势并不突出，因此，开发企业只能通过小区配套的完善、周边环境的升级，来寻找自己的生存空间。一方面通过行政手段对区域实行限购、一方面加大住房供给，行政调节与市场杠杆同时运用，达到保持房价平稳增长。
吴军坦言：贵阳的房价不算高，但贵阳楼市的竞争却非常激烈。政府在充分运用市场竞争来平稳房价的同时，也在积极引导开发企业通过提升产品品质来赢得市场，让更多的贵阳百姓买的起住房。贵阳平稳的房价，也解决了一、二线城市出现住房“夹心层”人群难题，贵阳提早着手解决了。这几年，加大住房供应量的效果越来越显著，政府通过市场规律来调控楼市的效果，已经惠及了贵阳乃至整个贵州的老百姓。
贵阳楼市的今天，折射出了政府对楼市调控的新思路，但专家同时强调，要防范存量房的快速增长，调节好楼市“供需关系”。人大财经委员会副主任委员辜胜阻说：像贵阳这些城市可能就是做两端，一个是靠市场来调节商品房的市场，另一个就是靠政府来做好保障房，我们通常讲的托底、盖帽，托底是政府做好保障房，盖帽是政府引导市场来调节商品房。
“贵”是一种态度，我们在采访中，经常听贵阳的朋友说这句话，的确，贵阳地处我国的西南，属于经济欠发达地区，但这里人们的生活消费水平并不低，来过贵阳的人们称它为西南的小香港。而在房价上，贵阳的商品房价格确实不高，这也许体现了当地政府对解决百姓住房的一种态度。
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