[摘要] 险资投资收益率连续下降，监管层酝酿对险资投资领域和范围进一步松绑，刺激险资入局房地产领域的步伐明显加快。2014年2月，保监会下发《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，其中规定险企投资于不动产类资产的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的30%，保险业等来新一轮政策红利。
抄底背后另有目的
房地产是高风险、高回报的投资领域。保险企业为何要进入房地产行业？是为了多元化布局，还是另有所谋？保险公司身上鲜明的资本属性，使得外界不得不怀疑，保险公司进入房地产只是寻求短期的财务投资，“赚一把就撤”。
有熟知险资投资的业内人士告诉北京商报记者，当前险资进入房地产，分为不动产投资和股权投资两大类。其中，不动产投资分为基础设施类、非基础设施类以及不动产相关金融产品，股权投资则分为直接和间接两种。“险资投资地产最常见的模式是投资地产项目，比如写字楼、商业地产、物业公司等，以期获得稳定的。”业内人士称，险资介入房地产企业后，通常会以投资股东或管理股东身份存在，慢慢向管理职业经理人的管理架构转换。生命人寿资产管理公司的人士就表示，未来是否会插手经营，还需要公司总部的资产管理中心研究再定夺。“我们只是负责执行。”
险企进入房地产，和其资金实力及投资结构有关，房地产行业的高利润也吸引险资踏入。比如投资商业地产，可获得长期稳定的高租金，相对于保险公司5.5%的投资假设，商业地产的投资假设一般都在8%左右。这样的，一来为保险资金的保值增值做准备，二则可以优化此类险资的资产负债结构。而举牌标杆房企以获得控制权，则是险资的进一步诉求。
以生命人寿为例，不仅是生命置地，早在2012年，“生命金融城”就已经在长春、襄阳、东莞、扬州、西安等多个城市开花。随后，“生命金融城”被指是生命人寿“圈地游戏”的消息会偶见于报端。以东莞项目为例，该项目是生命人寿2011年4月获得，为松山湖高新区所管辖的三宗“科研设计”地块，产业类型为“研究与试验发展”。按照规划，项目将相继建成16栋6-33层不等的办公楼。有报道称，生命人寿打着建设金融城的旗号拿下大片的科研用地，实则用于商业地产开发。
德佑地产高级研究经理陆骑麟分析表示，生命人寿实际控制人张峻旗下控制的“富德系”早年是房地产开发起家，现在涉足保险、证券等金融领域。此次控股金地，更多的可能是地产和金融的业务整合。而针对生命人寿旗下资金一直采取的激进投资策略，坊间盛传这或与“明天系”有关。 据了解，生命人寿注册于2004年4月12日，初始股东为彭思棋、尚世骏、姜兵，原本只持有生命人寿9.94%的股权。2012年10月，与“明天系”关系密切的张峻出任生命人寿法定代表人、总经理、董事长一职。
“当前金地股权分散，生命人寿和安邦保险或增持到一定程度后成为金地大股东，进而对金地的经营管理做出一定控制的考虑，也不排除仅是出于看好未来房地产投资空间”，严跃进表示。
率先酝酿养老地产泡沫
万科总裁郁亮就曾公开称，目前内地有上千家房地产国企，而混合制改革可能自北京、上海慢慢开始，“我们很愿意跟这些机构合作，能够持有一些股权，把它们从国企改制为混合所有制企业，这是机会，也在跟不少机构洽谈”。对于险资大规模流入，房地产可谓是喜忧参半。被险企轻松拿下大股东控制权的金地，就传出声音表示，愿意从产权制度改革的角度去看待生命人寿和安邦保险的进驻，大股东易主，并不意味着公司会发生动荡，反而是对公司有利的改变。
基于对股权结构优化的考量，不少开发商对险资欲拒还迎。严跃进表示，险资进入房企，在一定程度上缓和了目前房企资金状况紧张的格局。从整个行业角度看，房地产市场的投资主体多元化对于增进市场公平竞争机制、促成市场交易理性化等具备积极意义。对于一些具备高成长性的房企，未来也不排除会被此类险企收购。有业内人士称，险资进入后，可能引发地产行业的变革。因为当前开发商采用的是“建筑-销售”的短期模式，而保险公司往往采取长线投资，它们希望一处地产能提供至多20年的现流，这将催生对投资级优质地产的需求。
房地产行业一直处高压宏观调控的状态下，险资的涌入，是否会推高房价预期，造成房地产市场的泡沫放大，从而加速其破灭，都成为普遍担忧。北京商报记者了解到，由于《保险资金运用管理暂行办法》允许保险企业以不动产投资形式进入养老社区，因此在这份《办法》出台的同时，保险企业的养老地产“圈地”运动也同时展开。目前，包括泰康保险、新华保险、太平保险、中国人寿、平安保险、合众人寿、中国平安等多家险企都在做养老地产相关项目。
“险企更多是地产投资商的角色”，南开大学风险管理与保险学系教授江生忠表示，不动产投资比例按照保监会规定是将近10%-20%之间，规模大的公司这方面的投资资产规模会很大。但是从国际经验来看，美国是3%，日本是5%，现在中国达到了20%，确实存在很大风险，应当引起管理机构和险企的警惕。
养老地产有“只租不售”的特质，开发者无法做到资金尽早回笼，需要将大量资金长时间耗费在一个养老社区上，因此并不受房企热捧，而保险公司则对这一业务十分热衷。“从国际经验来看，没有一家保险公司像中国的保险公司，从拍地、开发、投资、运营什么都做，持续时间至少需要30年，这种投资模式并非是可持续的。”江生忠表示。
有消息称，从2010年起险企发起的养老地产跑马圈地已经告一段落。随着地方政府收紧城市周边土地资源，进入养老地产的保险公司再不像过去那样能轻松拿到地，如上海周边及长三角地区，多地政府从2013年下半年起就不再向保险企业出让养老建设用地，原因是险企在这些地区拿地的成本过低，而政府更倾向于以商业地产或住宅地产的用地标准对外出售土地。
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