[摘要] 就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。到2015年，“十二五”末，我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。将来，考虑到改善性需求和投资需求的存在，房地产业以增量开发带动中国经济，最多持续5~10年，中国房地产业将步入转型期。
地产“龙头股”涨不过“地头蛇”
（来源：中国新闻网）房价似乎火起来，房地产大佬却频频发出“看空”预警，而备受券商研报吹捧的万保招金等龙头却率先下跌，“龙头股”打不过“地头蛇”。
行业分析师认为，近期楼市价格上升过快，政策强化预期升温，使得地产股短期行情缺乏催化剂。不过，10月份有望获得正。
近期，房地产涨势猛烈。而房地产大佬却发出“看空”预警。
前日晚间，万科董事长王石在其微博上对房地产市场再次发声。称“一线接着二线城市房价上涨的态势同上世纪80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴１
同时，其再次提出“万科不拿地王”的宣言，称“绝不拿地王、坚持主流住宅、提升质量、拥有现金流”。
方圆地产首席分析师邓浩志表示，“还会不会涨，会涨到什么时候谁都说不清，但至少现在已是高风险位置，是时候打醒十二分精神了，无论是买房的还是买地的１
随着房价连创新高，调控加码，房产税扩围的传言再次流行。
《中国证券报》报道称，有关部门将于10月组织第二轮房产税技术培训。随着技术准备逐步完备成熟，房产税试点扩围步伐将可能加速。此外，还有消息称，多个城市已制定上报房产税试点方案。
房产税传闻打压地产股
虽然官方一直未曾证实该猜测，但是A股房地产板块却因此遭到重挫。
在二级市场上，以万保招金为代表的地产股9月表现不佳，截至目前，A股地产指数已经连续下跌了两周，上周下跌4.08%，本周也再度缩水了2%。而9月份，地产股也大幅跑书上证指数6个多百分点。
“券商每次都推荐龙头股，但龙头股表现还不如很多不知名的小公司。”手持某龙头地产股的王先生最近心里不平衡。记者对比近一月左右的数据发现，不仅地产股整体低迷，而且大多数“龙头股”打不过“地头蛇”。
然而，有意思的是，被机构频频鼓吹的龙头股成为下跌的元凶，如招商地产即使有着优质资产注入的利好光环，复牌后也连续下挫，9月17日放量跌停，昨天继续下跌1.25%，报24.50元，该公司在过去五个交易日收了四根阴线，累计跌幅为13.12%。另外，万科、保利和金地集团也表现疲弱。相反，部分此前不知名的中小地产股却相对活跃，如上实发展9月份涨幅35.10%。另外，中体产业、城投控股、沙河股份、运盛实业等月涨幅都超过10%。
上述本地券商分析师认为，由于房产税主要针对房价上涨过快的城市，因此在一线城市布局的大盘蓝筹股受到的影响更大。目前土地成本日渐高企，使得房企未来利润率下滑趋势更加明显，而这些土地目前大部分被大中型房企获得，也让市场对于大中型房企的未来盈利能力感到担忧。
“大房企区域配置比较均衡，但最近的市场热点以区域性利好提振为主。”一位私募人士表示，而区域布置相对均衡的股票，则提振效果不明显。
从基本面上看，龙头股都很，无论是A股的万保招金，还是H股内房大亨。但在资本市场上而言，却不一定是的投资者标的。反而是部分地方性龙头企业，以及具有概念的中小地产股往往被炒作对象。
的公司不一定是好股
以A股上市房企为例，2013年上半年137家上市房企累计实现归属于上市公司股东的净利润为315.03亿元，而万保招金四大金刚就达到了113.87亿元。2.91%的公司数量却赚取了36.15%的净利润。每股方面，招商地产以1.49元的成绩遥遥领先于其他房企，保利地产和万科也分别达到了0.48元和0.41元。四家公司的平均每股净资产也达到8.12元，远远好于其他房企。
而月内表现较好的中体产业、鲁商置业、中国武夷等实时的动态市盈率都超过38倍。
“房地产市场虽然是很市朝的，但土地等其他资源还是有差别的，土地供应难免会向本地企业倾斜。大的龙头房企在某些地区还是比较弱，甚至其资源实力比不过本地开发商。”一位不愿透露身份的开发商人士对记者指出。
“近期成交方面较为平淡，价格则上升较快，短期板块性行情缺乏催化剂。”中银国际分析师田世欣在实时的一份报告中指出。田世欣指出，上周观察的17 个城市合计成交面积306.5 万平方米，环比下降15.2%，其中，一线城市环比下降19.5%，二线城市环比下降13.4%。同2012 年中秋节当周相比，合计成交量同比下降30.02%，一线同比下降24.7%，二线同比下降31.8%。价格指数环比上涨1.5%。
地产股10月或超跌反弹
中金公司分析师宁静鞭预计，10 月份重点城市成交量将较9 月份可能下降5%。包括摩根大通在内的国际投行也下调了部分在港上市的内房股。
目前地产板块整体估值已较大盘便宜12%，接近历史底部区间。因此，随着市场对成交预期趋稳，近期调整较大的龙头股或超跌反弹，“龙头个股在10 月有望出现15%左右的小幅估值修复。”宁静鞭认为。
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