[摘要] 就全世界经验而言,户均拥有1.1套住房以后,住房市场的峰值就会到来。到2015年,“十二五”末,我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。将来,考虑到改善性需求和投资需求的存在,房地产业以增量开发带动中国经济,最多持续5~10年,中国房地产业将步入转型期。
房地产依然是未来也还是支柱产业
(来源: 成都商报)就全世界经验而言,户均拥有1.1套住房以后,住房市场的峰值就会到来。到2015年,“十二五”末,我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。将来,考虑到改善性需求和投资需求的存在,房地产业以增量开发带动中国经济,持续5~10年,中国房地产业将步入转型期。
我们供求逐渐平衡,走到一个转型阶段。而在美国,房地产照样是作为一个支柱产业在为国家做贡献,这个时候已经转变为一个真正的第三产业,就是平常讲的财富管理、市场管理。
产业发展 供求平衡
房地产进入转型阶段
我想从产业发展的阶段来看中国的房地产行业。基于发达国家经验,房地产业发展分为三阶段:依靠增量投资拉动的扩张阶段、供求逐渐接近平衡的转型阶段、供求平衡后以资产管理为核心的集约型发展阶段。
阶段,在住房市场供需平衡之前,房地产业表现为先导产业;第二阶段在住房供需逐渐达到平衡时,房地产业步入转型期;第三阶段,房地产业转变为以租赁和金融衍生品为主的集约型管理,表现为滞后产业。
目前,发达国家的房地产业已进入第三阶段,房地产业增加值占GDP的平均比重稳定在8%以上,仍在持续发挥支柱产业作用。而我们现在正处于个阶段,基本上依靠增量投资的拉动。过去,1999年~2012年,中国房地产业经历了快速扩张期,商品住房价格上涨了1.92倍,房地产业增加值占GDP的比重上涨了36%,以增量开发投资模式为主,表现为先导产业。现在,户均住房已达1.02套,接近供需平衡的分界岭,部分城市开始出现房价下跌。就全世界经验而言,户均拥有1.1套住房以后,住房市场的峰值就会到来。到2015年,“十二五”末,我国家庭户均拥有住房可能会达到1.08套。将来,考虑到改善性需求和投资需求的存在,房地产业以增量开发带动中国经济,持续5~10年,中国房地产业将步入转型期。
我们供求逐渐平衡,走到一个转型阶段。而在美国,房地产照样是作为一个支柱产业在为国家做贡献,这个时候已经转变为一个真正的第三产业,就是平常讲的财富管理、市场管理。所以用美国这张图来看,实际上我们已经以开发拉动为主开始转型。房地产是否是支柱产业不是靠发文来确定的,房地产业现在是支柱产业将来更是一个支柱产业。
焦点问题
人口流向一二线城市 房地产分化严重
点,中国的房地产市场分化将越来越严重,房地产市场正在走另一个极端,越来越多的人口向一二线城市集中。从40个城市房价统计数据来看,2012年房价增速呈现显著差异性,分化明显,部分一线及沿海城市增速上扬,其他多数城市增速下降。
户均数量在的版图上已经发生激烈变化,用我们的数据可以看到,北京的户均不到0.8套,上海的户均超过了0.8套。上海的人口现在已 过了2500万,所以一线城市人口的继续涌入成为一个不可逆转的现象。这个现象跟我们倡导的新型城镇化发展、小城镇发展这个方向是相反的。在这样的趋势下,一二线城市继续上涨,在未来几年当中仍将得到印证,所以我们一二线城市仍然要限购。你既然在限购,越来越多的刚需者就会在这些城市出现;而三四线城市很多超过了1.1套、1.2套,甚至超过了2套,这样的城市房价下跌将成为一种常态。
所以一二线城市和三四线城市将发生逆转,当然三四线城市当中也不排除有好的城市,如浙江的城市化,有文物可以旅游的城镇化,有卫星城市城镇化。而中西部普遍意义的城镇化,在现有的条件下还不具备,中西部的城镇化有一个时间过程。
如何转型
本轮调控踩准了 企业不转型就死
现在我们到了一个转型期了,在这个转型期里面会怎么样,这是我们要考虑的问题。
在转型期,作为开发商有什么对策呢?我觉得大家要更加注重政策,房地产市场对政策的敏感性,将越来越强烈。刚才主持人讲了,十年九调控,我们房价越调越高。我觉得不是调控的原因,因为我们在这个阶段,住房的供需矛盾越来越大。十年九调控,我们都去7090了,在这样的情况下,我们的供求矛盾越来越尖锐。最后一次调控踩到点子上了,我们限购了,但是限购是一种计划经济的手段,今后要变成市场的手段,可能更多的是税收和金融的手段,这种税收和金融手段对市场的冲击,实际上比以前更加敏感了。以前调控还要涨,以后调控可能对市场的冲击就很大了。
我觉得在进入胶着期之后,大家要更加重视一个城市的产业结构。从国际经验来看,一个城市的产业结构越高端,这个城市的房价越高,房地产的品位也越高端。它的产业结构领先,实际上也标志着这个城市的房价也是领先的。当然在这个过程中怎么过渡,我觉得开发商很重要,未来的十年,开发是最赚钱的,但是你不转型,将来就死掉了。
而在如何深化房地产业结构升级,为房地产业转型发展做长远准备上,我建议可以加大对以房地产投资信托基金(REITs)为代表的房地产金融产品创新培育。
所以未来的十年你必须转型,从一个以开发为主、以资源为主的开发商,变成一个财富管理商,变成一个资产管理商,逐渐转移,租金收入成为你的主要收入来源。当然租金收入你觉得不满足,有长远的租金收入你可以把它变成很好的金融产品,这个金融产品的回报不会比你开发的回报低,但是这几年你要做好思想准备,因为中国还没有准备好。
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