[摘要] 中国房地产市场还能否保持高增速增长？国内券商——华创证券近日发布研报称，随着收入增长速度的中枢下移、货币增长的回归中性以及收入失衡格局的纠正，行业总量扩张的速度下降是基本趋势，自住性需求也将逐步取代投资性需求成为决定房价变动的关键力量。
中国房地产市场还能否保持高增速增长？最近，国内券商华创证券发布的研报称，随着收入增长速度的中枢下移、货币增长的回归中性以及收入失衡格局的纠正，行业总量扩张的速度下降是基本趋势，自住性需求也将逐步取代投资性需求成为决定房价变动的关键力量。
华创证券首席经济学家巴曙松和宏观高级研究员杨现领同时在报告中指出，住宅作为一兼具投资和消费属性的耐用品，它的价格并不仅仅取决于当期供求，也取决于预期需求与潜在供给之间的边际缺口。
“如果调控只是着力于当期供求调节，而不能有效控制需求预期或扩大潜在供给，那么调控的效果往往也十分有限，甚至会成为房价上行的推手。”报告指出。巴曙松同时身为国务院发展研究中心金融研究所研究员。
报告认为，财富增长是预期需求的基本驱动力，在财富上升通道中，调控都只能将需求暂时压抑，并延后释放，而财富分布的失衡将推高投资购房的比例；货币扩张和低利率则是使房价偏离趋势水平的重要推动力之一；住宅用地供给的弹性偏低，又使得住宅潜在供给能力难以跟随市场自动调整。
上述三方面构成对中国房地产调控效率制约。
报告同时称，支撑过去15年房地产市场总体增长和趋势向上的经济驱动力已经发生结构性变化。
一方面，收入增长速度下降、货币扩张增速的回归常态以及收入分配失衡格局的逐步纠正都意味着房地产需求快速扩张的态势在中长期内将趋于缓和，投资性需求的占比将趋于下降；另一方面，增长重心的内移、城市增长的分化和人口的郊区化则意味着个别区域和城市的成长速度将快速于行业均值水平。
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