[摘要] 在此起彼伏的特价、一口价、清盘价的促销声中，本该寂寞的年末楼市显得并不寂寞。这一番寒冬不寒的楼市景象，对来年市场也多少有些预示。在记者走访的诸多楼盘中，除个别单价过万元的楼盘少见看房者外，绝大多数售楼部都比较热闹，人气不错。
在此起彼伏的特价、一口价、清盘价的促销声中，本该寂寞的年末楼市显得并不寂寞。这一番寒冬不寒的楼市景象，对来年市场也多少有些预示。
年末市场现“暖意”
在记者走访的诸多楼盘中，除个别单价过万元的楼盘少见看房者外，绝大多数售楼部都比较热闹，人气不错。
贵阳国电房开副总经理袁景花介绍，原认为年底市场形势会较差，没想到自11月以来，无论是销售还是人气都强于9月和10月。从这种形势看，一些通过价格策略加速年末销售的楼盘应该会有好成绩。
“年末贵阳楼市会出现高潮。”在贵阳代理多个大盘的高策机构贵阳公司副总经理关心很肯定地表示。关心认为，年末很多楼盘都将开展形式多样的活动来维护老客户，而且这种活动将持续到春节前。“希望通过这些活动能带动年末市场，并且拉动春节前的楼市。”
采访中，几位业内人士均对年末市场持乐观态度，而乐观的原因正在于“价格”。大家认为，今年楼市整体形势并不好，相当一部分开发公司的今年既定销售目标尚未完成，因此把希望放在年末的最后一搏，这一搏的“撒手锏”就是价格。在优惠价格的吸引下，“以价换量”的目标完全有可能实现。加上近期市场人气不差，在其他城市房价上扬的消息不断传出后，让购房者增加了“抄底正当时”的信心，只要经济上能够承受，不少购房者愿意出手。
大小户型价格逆转
一直以来，由于小户型房源总价较低，大户型总价较高，同样条件下，70多平方米的小户型单价会略高于130平方米左右的大户型价格。然而，这种定价策略在目前特殊的市场条件下发生了逆转。
中铁国际城，70平方米左右小户型的价格目前约4700元/平方米，而130平方米左右的大户型价约5700元/平方米，整整比小户型高出千元。银海元隆广场价位的是110——128平方米的三房户型，80——90平方米的户型价位略低一些。黔灵半山96平方米的户型价格比150平方米的单价低200元左右……这种大小户型间的价格逆转是何原因呢？
袁景花认为，花果园项目等超大盘的上市，激发了市场上刚性需求购房者的购房欲望。在刚需购房得以释放的过程中，中小楼盘为了避免与超大盘的正面交锋，走差异化的产品道路，更倾向于改善型房源，而今年下半年以来，改善型购房者的购房需求也逐渐增强，楼盘针对市场情况调整了自己的定价策略。
关心则表示，和超大盘争夺刚性购房群体，中小楼盘不占优势。“正是为了降低超大盘的冲击，不少楼盘调整了自己的产品结构，明年改善型房源将会在今年的基础上增加一至两成。”
产品形态“两头俏”
从上半年刚性需求的独霸市场，到年末“收官战”上改善性需求的积极“暖市”，明年楼市产品形态需求是否会发生大的转变？
中铁置业营销总监周兴春认为，明年市场产品形态将形成两头“俏市”的局面。一方面，当前的政策导向仍然倾向刚需，因此中小户型的刚需产品仍然会保持主流地位，价格合理、性价比高的中小户型产品仍然会在市场上保持较高的关注度。另一方面，在一些区域成长空间较大的新兴区域，改善性中大户型可能会出现一个比较好的增长势头。从今年年末市场行情来看，中大户型改善性需求已经开始“抬头”，改善性购房者对于高品质产品也有着较强的市场认可度，为迎合这一市场需求，明年开发商也会对这部分产品的研发寻求新突破。
采访中，业内人士普遍认为，根据市场需求变化调整产品结构做好改善性产品的升级，是当下一些企业走出营销困境的主要出路。此外，业内人士预测，今年以来，市场上热销的可变户型和高附加值产品在明年依然会保持“热力”。从当前市场来看，购买可变空间户型的购房者多以首次置业的刚需为主，这类消费群体对住宅产品功能性的要求大过舒适度，在价格和地段的前提下，可变空间户型对于刚需购房者的吸引力不容低估。
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