[摘要] 2012年12月3日，根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨。
2012年12月3日，根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年11月，100个城市（新建）住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅较上月扩大0.09个百分点，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少4个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有10个。
楼市政策博弈中 房价缘何连续6月上涨？
100个城市（新建）住宅平均价格自6月止跌后连续第6个月环比上涨，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有以下三点原因：
、从整个市场“基本面”来看，2012年整个1-8月，尽管的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模（土地市场交易）、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。成交量的持续回升导致市场“基本面”开始好转，1-11月整个市场“基本面”应该继续向利好方向发展。
第二、成交量的持续回升导致开发企业资金面紧张的局面得到缓解，“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现。无论是一线城市，还是二三线城市，由于企业资金紧张局面得到缓解，部分楼盘降幅收窄甚至小幅涨价也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。
今年11月，上海、北京等主要城市的房地产成交再次出现了“供销两旺”的热闹场面。2012年收官在即，尽管经历了几年来最冷清的“金九银十”，但随着成交量价双双走高，全年房地产或将在“暖冬”中出现“翘尾”行情。
“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，一方面是由于在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”谋求下一轮的市场发展机会；另外一方面，也是由于房企年底销售业绩指标、财务报表的要求，年底开始冲量，尤其是对于上市公司这一点会表现的比较明显。
“暖冬”与“翘尾”行情局面的出现，导致企业的资金面不太紧张，对于企业来讲，势必会逐渐调整其定价策略；对于房价的影响来讲，成交量的持续回升势必会带来价格的相对坚挺，甚至涨价的现象。从这个角度来讲，年底楼市收官“翘尾”行情，一定程度上助推房价的坚挺。
第三、以一线城市为代表的重点城市年底“翘尾”行情量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动房价继续坚挺并且保持微涨。
数据显示，2012年11月十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上月上涨0.39%。具体来看，天津上涨0.93%，涨幅，北京、重庆(主城区)、成都、南京涨幅在0.5%-0.7%之间，深圳、武汉、杭州、广州、上海涨幅在0.3%以内。
政策走势：去投资化的限购、限贷不可能本质上出现松动
十八大期间，11月12日下午,有记者提问“房地产市场调控政策什么时候放松”，住房和城乡建设部部长姜伟新回答称，“房地产市场调控政策现在还没想放松。对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。”
而近期各地楼市微调不断升温迹象明显，在这个时间段提出这样的说法有什么含义？对今后的楼市发展有什么影响？是否意味着楼市调控从严？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，十八大期间，住房和城乡建设部部长姜伟新回答意味着“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续执行，在本质上限购、限贷不可能出现松动，楼市调控政策底线不可能触动。
11月16日，住建部政策研究中心副主任秦虹在北京也表示，当前房地产宏观调控的核心是抑制，一边控制投机性的需求，另一个方面满足合理的住房需求，明年中国还将坚持这样的政策方向。
但是，现实房地产政策中确实正在出现“微调”，如今年以来政府已经公开认可的首套房的差别化的信贷政策、普通住宅标准调整，还有近期公积金贷款政策的微调，以及由于降息、降准、等货币政策的定向定量宽松等。“微调”主要围绕首套房“自住需求”进行，并没有对于投资性投机性需求起到鼓励入市的作用。当前，政府从政策层面已经认可这些差别化的限售与信贷政策及其他已经认可的补贴和鼓励措施。
从政策执行力度上应该总体上继续保护首套房“自住需求”，为刚需一族争取更多的购房时间。因此，在未来，一旦房价出现反弹风险，政策层面尽管在执行力度上还有可能再度有所收紧，但是对于鼓励首套房“自住需求”入市的政策基调并没有改变，政策的微调仍然将发挥着其对于刚需市场放量的刺激作用。今年11月以来，上海、北京等主要城市的房地产成交量在 “暖冬”中出现“翘尾”行情，从成交结构来看，政策微调之下导致的中小套型的刚需市场的放量仍然是市场最为坚挺的动力，这一定程度上说明政策层面鼓励首套房“自住需求”入市的政策基调并没有改变。
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