[摘要] 6月17日，贵阳市举办了“中国·贵阳2012年社会投资参与棚户区城中村改造论坛”，各路领导、专家、嘉宾齐聚一堂，一起探索社会参与城中村改造的正确路子、破解棚户区城中村改造难题。
城中村改造，是改善人居环境、提升城市品位、推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障，是以人为本、科学发展、构建和谐社会的强力举措，是民心工程、德政工程、千秋工程。
6月17日，贵阳市举办了“中国·贵阳2012年社会投资参与棚户区城中村改造论坛”，各路领导、专家、嘉宾齐聚一堂，一起探索社会参与城中村改造的正确路子、破解棚户区城中村改造难题。
背景2011——2015年，是我市强力推进和加快棚户区城中村改造的关键时期，“十二五”期末我市将完成中心城区棚户区城中村改造4500万平方米的目标任务。
根据贵阳市总体规划(2011－2020年版)，我市中心城区为1230平方公里，经摸底调查，共有棚户区城中村地块282块，占地面积84.40平方公里，其中二环四路城市带棚户区城中村地块104块，占地面积48.84平方公里。
在棚户区城中村改造中，我市将坚持“政府得形象、企业得效益、群众得实惠”的原则，创造激励机制，真正的让利于民、让利于企业，以民生为重，共谋发展，实现政企共赢。
调动社会投资 增强改造积极性【中房协副会长、秘书长 苗乐如】
2012年，国务院颁布了国发2号文件，这个国家层面的文件，体现了党中央和国务院的极大关怀和大力支持，贵州迎来了工业强省、后发赶超的新机遇。
作为行业协会，我们会在开发过程中高度重视民生问题，这利于加快解决中低收入者的生活困难，提高生活质量，改善生活水平，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力；有利于完善配套功能设施和公共服务设施，改善投资环境；有利于带动社会投资，扩大社会就业，发展社区公共服务，扩大内需，促进增长。
棚户区改造和城中村改造是我们城市发展中面临的突出问题，主要原因在于这些地方居住环境差、安全环境差、基础设施差、外来人口聚集、经济发展落后、社会建设滞后。
因此，我们要建立一支政策水平高，群众工作经验丰富，各项工作协调能力强的工作队伍，同时争取当地居民的主动参与、广泛理解。
同时要调动社会投资的积极性，首先要保证征地、拆迁或者城中村改造、棚户区改造的到位。要通过多渠道、多层面保障补偿结果的透明度，高度重视保障被征地居民的就业社保等合法权益，创新群众工作机制，确保改造工作的顺利进行。其次，应该明确投资的指向，为投资者提供更加有力的支持。应该以高水平的改革建设规划全面开展工作，避免重复投资和资源浪费，坚持绿色低碳的发展理念，建设资源节约型和环境友好型的社会。再次，抓住房地产业调控和转型的历史机遇，结合贵阳市的环境，推动房地产业更好更快地发展。最后，要服务于贵阳经济的发展，保障和改善居民的生活条件。
通力协作 民生为本——【香港俊发集团总裁 赵彬】
在昆明市，俊发地产承接了凤凰新村、张官营片区、新发村、昆明纺织厂、宝云片区、波罗村等共6个城中村项目的开发改造工作。目前，凤凰新村、张官营片区的顺利运行，为昆明的城中村改造积累了丰富有益的经验并树立了典范。
俊发地产改造工作的成功推进，首先，得益于政府将城中村改造提高到了城市转型战略的高度，出台了城中村改造的相关制度流程及配套政策，明确了拆迁补偿安置的指导标准。同时以各区政府为主体成立了城中村重建改造指挥部办公室，征询村民改造意见，认真对参与改造的企业进行比选。确定改造主体后投入较多的人力物力协助企业进行拆迁改造，同时也积极协调村民切身利益。在政府前所未有的资源投入下，昆明城中村的和谐改造，昆明的城市再生都达到了较高的水平和较快的效率。
其次，在政府的组织协助下，以街道办和村民小组为主体的村民领导集体积极发动广大群众，主动配合改造工作，积极响应政府号召，这是城中村项目能够顺利改造的关键。
最后对于开发商来说，首先是依法遵规履程，与政府密切合作，追求企业、政府和村民的三方共赢；其次是设身处地地从村民的角度出发，尊重村民意愿，统一规划布局，使村民自身利益得到保证，未来生活品质有较大提升；还有就是公建配套及回迁安置房建设先行，先安置后拆迁。
改造城中村应注重九大方面【贵州省建筑设计院副总规划师 刘兆丰】
城中村，给人的感觉常常是脏乱差，但又往往处于城市周边大环境的关节处，是现代城市的重要风景区域，只要改造得好，它们将实现在风景中重生。
改造城中村，首先要了解这类村庄的特征。一方面，他们过去所依赖的农耕生活资源，如耕地、森林等往往有限，传统的生产资料长期严重不足，村庄劳动力就业处于低水平。另一方面，这种处于城市之外又没有充分自足的乡村生活资源与生活方式，一直处于边缘状态。所以，村民心里一直等待改变，又焦虑改变；希望能变更好但又内心没底；没有自信感的掌控未来、力量弱小。
在我看来，以小关湖片区为例，要改造城中村，应注重九个方面：一是选择政府主导，社区高度参与，开发商实施完成的模式；二是进行独立深度调查，了解社区诉求；三是满足社区诉求并引导社区居民完成生活方式更新；四是原地定点安置，但集约利用土地，实现从传统村民邻里到市民邻里的转变；五是建设风景区；六是土地资源、环境资源、文化资源再分配过程中，注重原社区居民的权利与诉求；七是开发区与安置区从空间到精神上要互融；八是解决社区居民的生计、就业、自立与重建；九是帮助社区成立相应的自治管理组织，以社区公司的形式经营和规划出路。
社会资本是城中村棚户区改造的重要推动力【中天城投集团副总 张智】
城中村是城市化与原农村社区的居住结构和社会结构，在发展中产生必然冲突而涌现的新问题。正是因为城中村有复杂而难以消化的成因，目前城中村的改造情况有一定难度。这种情况下，城中村普遍存在的“脏、乱、差”现象与繁华的都市格格不入，但由于资金匮乏，自主开发、规划、改造等方面存在障碍，使得政府本身通过“自筹资金、自我改造、自我发展”的“三自”模式难以推行。
中天在实践中，已形成了一些具有地方特色的做法，首先是与政府构建了高密度的工作机制，政企合作攻坚克难，形成了一套高效的征收拆迁工作操作流程。其次是采用“集中安置、先建后拆”的开发模式。渔安安井片区的改造就具有整村拆迁的特点。再次是突破传统的补偿方式，关注民生，以合理的人均居住标准按人口补偿。最后是引导改造区域村民进行投资和就业，在村民通过安置房租金获取生活来源外，中天在安置区内规划了配套商业设施，村民可利用征地补偿款进行物业投资。
在对城中村棚户区改造中，中天的建议首先是推行“统一规划、成片改造、整体开发、大小整合”的开发改造思路，要充分借助二环四路城市带建设的契机，由政府牵头制定总体的规划方案指导区域的发展建设。其次是限度制定优惠政策。然后创新城中村棚户区改造项目的融资体系，将“老大难”的棚改项目，变成“吸引力”项目。
加强政府主导 做好城中村改造【西安星辰城中村改造咨询有限公司董事长 祝巧云】
城中村改造是一个系统工程，而且是一环扣一环，一个工作环节没有解决好，有可能导致整个工作的断续和停顿。
根据西安城中村改造中积累的经验和走过的弯路，对贵阳市城中村改造，我想提出一些不成熟的建议，仅供参考。我认为城中村改造工作必须由政府主导，由政府主导招商、主导城改方案的编制、主导拆迁安置，主导无形改造工作。
另一方面，城中村改造涉及很多法律法规，需要出台一些配套政策，打破具体工作中遇到的障碍和冲突：思考城中村农民转居民的养老和医疗保险资金的来源；村干部的平稳过渡须有明确政策为支撑；集体资产评估报告应当作为注册资金的依据；股东资格的认定应当有依据；规划管理方面应当统一规划，规划先行；有形改造和无形改造同步走较好，二者需要有机结合；各部门应在城改领导小组的统一协调下，积极主动配合；目标考核是促进这项工作的重要手段；城改工作一定要提前预防维稳，将维稳办纳入城改的部门；城中村改造和棚户区改造应当同步；村委会经济职能转为股份制公司需有农村工作经验的专业公司协助完成。
创新信贷产品 支持棚户区改造【中国建设银行股份有限公司贵州省分行副行长 许修智】
保障性安居工程是一项重大的民生工程，近年来，我行加强对保障性住房项目的信贷支持，加大产品创新力度，开发专项信贷产品支持棚户区改造项目建设。
一是在客户群体上，突破原有的房地产开发企业为融资主体的要求，经政府有关部门批准或授权从事棚户区改造项目建设及运营的政府专营机构和企事业单位均可作为融资主体。
二是在贷款期限上，突破了普通房地产开发贷款不超过三年的政策底线，为棚户区改造项目贷款设计了差别化的贷款期限，确保项目顺利建设。
三是在贷款用途上，我行突破普通房地产开发贷款仅用于项目开发建设的政策规定，明确了棚户区改造项目贷款可用于项目前期拆迁、补偿、安置，扩大贷款用途，有力地为棚户区改造项目建设提供全流程的资金支持。
四是在还款资金来源上，我行除考虑项目销售收入外，项目地块的土地出让收入、定向安置房屋的销售收入、其他房屋的销售收入、借款人的其他经营收入等均可纳入还款资金。
五是在担保方式上，针对棚户区改造项目建设特点，分别从项目土地、在建工程、第三方担保等方面针对性地设计了差别化的贷款担保措施，确保合理控制风险，保证贷款质量。
积极参与 多方共赢【贵州宏立城集团副总裁 王媛】
作为贵阳市典型的棚户区、城中村，彭家湾成为贵阳城区“南连西扩”的一大阻碍。接手彭家湾项目后，集团在拆迁阶段采取了多种做法。
首先是拆迁安置方式有多项选择。不仅安置房与商品房同等品质，配套设施与新房同步开放，设置级差式惠民奖励措施，集团还关注困难群体的实际困难，多举并措，书写下了棚户区、城中村改造的“彭家湾模式”。
由于在棚户区、城中村改造中切实看到了企业与社会多方共赢的机遇，集团在2011年4月一举拿下五里冲11幅地块。使彭家湾五里冲片区的旧城改造建设，成为二环四路城市带建设龙头项目。
集团在改造工作中，有以下体会：首先是政策保障是前提。随着国家、省、市一系列关于棚户区、城中村改造的政策出台，集团才有信心接过开发改造城中村的重要担子，借助政府的优惠政策措施，实现企业价值的突破。然后是政府支持是基础。五里冲棚户区改造项目过程中，涉及到拆迁、住建、规划、水电等部门的管理和服务。能得到政府各职能部门的大力支持，是保证项目如期完工的基础。然后是依法拆迁，让利于民。在改造工程中集团重视社会效益，综合考虑项目的市政设施功能配套、设计标准人性化、建设质量环保低碳，在综合体内解决失地农民群众的生产生活、教育医疗、就业养老等问题。和谐促发展，发展保民生，达到政府、百姓、企业三方共赢的局面。
建议我市在改造工作中，能考虑按保障性住房的待遇给予更多的优惠政策支持。同时整体规划、连片打造，引进有实力的优质企业进行市场化运作，能够有效、快速的推进棚户区改造工作。并且采用棚户区改造项目与市政路网建设打捆包干的方式建设，达到快速建设的目的。
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