[摘要] 房企IPO受阻掀融资潮，信贷微调楼市或受益。去年年底，央行就发出“2012年货币政策将适时预调微调”的信号。业内人士预计，二季度后，资金“水笼头”可能松动。随着货币供应条件改善，房贷的紧张程度有所缓和，首套房贷款利率和首付比例将有所下降，龙年楼市或将成为“预调微调”的意外受益者。
危机：房企流动性不足 掀起融资大潮
不可否认，国内诸多房企正在承受资金链条紧绷的现实。始于去年第三季度的此轮房价下跌，使得房企销售业绩也呈下滑趋势。业内人士分析，在部分房企销售回笼资金不足的情况下，越来越多企业或会遭遇“流动性”危机。
进入2012年，随着偿付债务密集到期以及销售不畅，房企很容易出现流动性危机。对于大多数房地产企业而言，这显然是利空。中金公司一份针对房地产信托的分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。
而融资渠道的收窄，也使得资金状况雪上加霜。根据中指研究院公布的市场监测数据显示，在2011年，房企资金来源渠道进一步收窄。整体上而言，2011年房企总共获得8.3万亿元的资金，同比增长14.1%，但通过观察全年的资金来源不难发现，国内贷款、自筹资金等增速从去年第四季度开始已经出现下滑，尤其是个人按揭贷款，全年几乎都是负增长。初步判断，未来房企依然会面临融资难的窘境。
为了应对上半年企业的流动性危机，2012年初房企纷纷宣布相关资金计划，掀起了融资大潮。
1月9日，瑞安房地产公告称，全资附属公司拟向亚洲的机构投资者进行票据国际发售，为集团的扩充及增长计划补充资金。名流置业1月12日公告，其子公司沈阳印象名流置业有限公司拟向公司第二大股东北京国财借款4亿元，期限为12个月，借款年利率为6.56%。2月6日，评级机构标普披露，中海近期正在进行一项债券融资行动。
而wind数据显示，今年1月以来共有8家上市房企的股东9次质押其持有的全部或部分股份，合计质押5.8亿股，去年上市房企股东所质押的股份达到165.87亿股。此外，北京中原市场研究部的统计数据显示，2011年全年，房地产行业规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿，同比2010年，分别上涨47.6%、185.5%。
政策：信贷预调微调 楼市意外受益
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，中央的思想已经非常明确，房地产调控是不会动摇的。信贷政策不是以房地产政策为出发点来调整的，但由于房地产行业是资金密集性行业，信贷放松将使个人信贷额度得到宽松，资金也会通过各种渠道部分流入开发环节，所以信贷放松对房地产是有限利好。
1月最后一天召开的国务院第六次全体会议上，房地产行业调控已从“坚定不移”变成“巩固成果”，重点突出“抑制投资投机需求”。业内人士分析，或许未来政策微调的空间主要在扶持自住需求方面。而“京沪津汉”等提高普通住房标准、广州研究差别化限购等则是这一趋势判断的先兆。
与此同时，2012年初多地首套房信贷利率也悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。
有业内人士分析指出，2012年上半年也将是许多房企流动性难题下的生死考验，下半年资金“水笼头”可能松动，随着货币供应条件改善，房贷的紧张程度有所缓和，首套房贷款利率和首付比例将有所下降，龙年楼市或将成为“预调微调”的意外受益者。
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