[摘要] 长春等地楼市"团购"盛行,变相降价近四成.目前，降价风潮正逐渐蔓延。无论是在限购执行严格的一线城市开发商采取的以价换量，还是在东北地区出现的变相集资式的团购买房，“降价”都是其中的关键词。由于楼市调控不放松的态势非常明显，资金紧张的开发商不得不选择各种可能快速回笼资金的模式。
目前，降价风潮正逐渐蔓延。无论是在限购执行严格的一线城市开发商采取的以价换量，还是在东北地区出现的变相集资式的团购买房，“降价”都是其中的关键词。由于楼市调控不放松的态势非常明显，资金紧张的开发商不得不选择各种可能快速回笼资金的模式。根据调查，记者发现，业内外观望已久的楼市“拐点”已经到来，降价在进入9月后呈现快速蔓延的趋势。然而开发商面临的前景并不乐观，以价换量的做法在吸引为数不多的有资格入市的刚性需求入场后市场将进入停滞期，2012年楼市“寒冬”或仍将持续。
“房地产的冬天远没有到来，现在的降价只是开始。”在记者深入东北地区调查楼市时，哈尔滨一位政府部门的人士表示。
在东北，房价下降的气氛已经越来越浓。房地产企业，尤其是地方性非上市中小房企，融资渠道受阻，开始筹划“委婉”降价。而“团购”成为其变相降价的主要做法，其团购价格甚至低于市场价40%。“建老百姓买得起的房子”成为开发商给降价找到的广告语。
不过，令人担忧的是，东北二、三线城市盛行的团购风潮并非简单的促销。开发商在没有预售权的时候就开始收取高达房款总额50%的“定金”，从而使这种销售颇有些像变相集资。专家提醒，在楼市调整期，一纸定金合同无法保障购房人对房屋的真正使用权，一旦开发商将集资款项挪作他用，导致无法按时交房，购房人要承担很大的损失。
团购房
比市场价低40%
“不知道为什么，长春最近的团购项目一下子多了起来，真像雨后春笋一样。”据透露。根据记者的实地调查，东北区域大量区域性房地产企业资金链紧张，因为银行贷款十分困难，开发商正通过“团购”这种新做法变相集资。
根据记者拿到的一份长春市团购项目清单，长春目前约有26个在售或拟售项目存在团购现象，涉及净月、二道、经开、宽城等多个区域，团购面积占总销售面积的比例在20%—70%。团购对象有净月管委会、宽城区政府、经开区政府等政府机构，也有东北师大等高等院校，另外还有面向个人的团购项目。从开盘时间上看，这些项目有自2008年开盘的早期团购项目，但更多的是从2010年以来，房地产市场进入调控期，开发商通过团购来缓解开发前期资金压力。
“我们学校就有团购，经常有某个部门通知老师们，有团购项目了，需要买房子的老师可以去填表。价格比市场价便宜。”长春东北师大一位讲师告诉记者。“长春团购的项目太多了，你开车从吉林大学南校区一直往南开，好多项目都是团购房。”吉林大学文学院一位教授告诉记者。
确实，从价格上看，团购价格与公开销售价格的巨大差异体现了团购的优势所在。邑和天下城和新星宇是长春经开区两个在今年6、7月分别开盘的商品房项目。根据记者了解，两个楼盘的实际开盘价格是6700元/平方米和6100元/平方米，但在开盘前，针对团购人士，开发商开出的价格大约是3600元/平方米。团购对象均为个人。
长春26个团购项目基本上公开销售价格都在6000元/平方米—8000元/平方米，但团购价格多在3000元/平方米—5000元/平方米。团购价格较市场价平均下降约40%。其中部分直接提供给政府部门的团购房源，其价格只相当于市场价的30%不到。
开发商为什么会在近期集中选择采取团购策略？一位业内人士透露，房地产调控带来的资金紧张是这一现象产生的重要原因。部分二、三线城市出现的团购是一种变相降价，也是一种变相集资。“对于性品牌房企来说，其资金抗压能力还是比小企业强，现在无论是资本市场还是银行，对中小房地产企业几乎已经是大门紧闭，小企业只好选择这种变相集资的方式筹措资金。”哈尔滨一位前房地局官员表示。
开发商通过团购寻找销售突破口，这种做法已经开始在东北的三、四线城市蔓延。根据调查，除长春外，哈尔滨等城市也开始出现大量的团购项目。从团购房源的开发主体上看，目前长春采取团购的多是地方非上市企业，保利、万科、恒大这样的上市房企均没有参与团购。因为团购价格一旦上网公示，其大幅降价的舆论压力就会很大。但降价对非上市的地方企业影响就会小一些。
另外，业内人士介绍，因为团购价格从销售到登记备案还有一个很长的周期，所以目前团购价格对当地商品房均价的影响还没有体现出来，估计明年这种影响体现得就会比较明显。
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