[摘要] 2011年过半，房地产调控经过近4个月的观察期，房价久调不下，调控政策又开始加码：先是上周的国务院常务会议研究部署继续加强调控工作，在强调保障房建设的同时，要求对房价上涨过快的二三线城市也实施限购措施；在资金层面，继5月中旬银监会要求控制房地产信贷规模后，而今坊间热传银监会已叫停部分房地产信托。
炒房者卖房买房地产信托产品
(来源:上海证券报)随着限购令向二、三线城市扩展，房价调整的压力陡增。与此同时，房地产信托产品的却越来越高，一些炒房者正在抛售手中的房产，转而认购房地产信托产品，一场资金腾挪正在上演。
“最近几天，有一家信托公司跟我联系推荐了一款房地产信托产品，预期年化9.5%，我觉得率不错，准备将手中的两套房子卖掉买信托产品。”上海某私营企业主老刘昨日向记者表示。
据了解，老刘从事地毯生意，前些年在上海普陀区买了三套房子，一套100多平米的房子自己住，另外两套70平米的房子出租。“目前租金不高，这两套房子的月租金在2800元左右。”老刘告诉记者，而如果出售平均每套房子可以卖到200万元，如果用卖房子的钱买信托产品，按照年化9.5%来算，每年达38万元，是房租的5倍之多。“信托公司的人告诉我这款产品是吉林信托的一款涉及棚户区改造的产品，安全系数高。我觉得靠谱。”老刘表示。
老刘卖房子买信托产品的另一个考虑也是由于近期传出二、三线城市也将限购的消息，由于他的房子是在2008年之前买的，目前也不少，而目前房价处于阶段性顶点，往后看即使房价不跌，上升的空间也有限，因此正是出手的良机。
“卖房买信托产品的例子挺多的，因为今年以来房地产信托产品的一直比较高，不仅跑赢了通胀也跑赢了GDP。”重庆一家信托公司的信托经理向记者表示。他称，目前9.5%的预期年化已经算是低的了，他们公司的房地产信托产品率普遍都在10%以上。普益财富统计数据显示，6月份房地产信托产品再度走高，普遍达10%以上，房地产信托产品预期仍具优势，且平均预期与期限倒挂。当月各期限的房地产信托产品预期均高于基础设施和工商企业领域产品，优势较为明显。另外，2年期到3年期（不含）房地产领域集合信托产品较三年期以上高0.90个百分点。
“目前房地产信托的风险已经在集聚。”上海一家大型信托公司负责人在接受记者采访时表示。他认为目前一些信托公司为了追求高而放松了对房地产项目的筛选标准，一旦房地产市场价格下跌，兑付风险将会立刻显现。据记者了解，在目前房地产信托产品中，资质好的项目普遍低于差的项目，资质越差的项目越高，风险也越大。“目前很多房地产公司通过信托融资的成本高达20%以上，我们认为这样的项目风险很大，所以17%以上的项目我们基本上不做。”这位负责人表示。
根据银监会的统计数据，截至2011年5月末，正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，规模共计5587.66亿元。房地产信托业务规模快速增加也导致监管部门对这项业务进行调控，不过根据普益财富统计，房地产信托产品并没有明显降温，6月份运用于房地产领域的信托产品发行量为93款，房地产信托产品的发行量及占比连续两个月走高。
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