[摘要] 2011年过半，房地产调控经过近4个月的观察期，房价久调不下，调控政策又开始加码：先是上周的国务院常务会议研究部署继续加强调控工作，在强调保障房建设的同时，要求对房价上涨过快的二三线城市也实施限购措施；在资金层面，继5月中旬银监会要求控制房地产信贷规模后，而今坊间热传银监会已叫停部分房地产信托。
房地产信托1个月火爆成立243亿
(来源:财经日报)2011年过半，房地产调控经过近4个月的观察期，房价久调不下，调控政策又开始加码：先是上周的国务院常务会议研究部署继续加强调控工作，在强调保障房建设的同时，要求对房价上涨过快的二三线城市也实施限购措施；在资金层面，继5月中旬银监会要求控制房地产信贷规模后，而今坊间热传银监会已叫停部分房地产信托。
“让房价回归到合理水平”是此次调控目的。显然，对决策层而言，房价的变动已是决定政策制定的主要依据，无论是限价、限购还是施压房企资金链，均是寄望开发商降价走量。难怪一位信托公司的高管如此向媒体表示：“银行在收，我们在放，还放这么多，帮开发商助长房价提高。银监会的目的很明确，让一部分小房地产商死掉。”
信托输血开发商
正在高速发展的信托行业而今愈发受到各界的关注。
根据用益信托发布的数据，在刚过去的6月份，集合信托市场上从成立情况来看，6月份产品成立291个，成立规模为497亿元，环比分别下降7 .9%和12.7%；不过同比仍然是大幅上涨，分别上涨74.3%和79.4%.1-6月份，集合资金信托产品成立1697个，成立规模为2782亿元。去年同期分别为847个、1307亿元，同比分别上涨100%和113%.
其中，从6月份的数据来看，在各种信托资金投资领域中，房地产的成立规模遥遥领先，占据了半壁江山。房地产信托成立规模为243亿元，占比为49%，平均预期年化率同样是，达到了10.06%.此外，从已成立产品的平均预期年率来看，房地产信托依然，达9.72%，比第二名的8.62%高出了1.1个百分点。1-6月份所有集合产品的平均预期年率高达8 .83%，主要的上涨动力也是房地产信托。
显然，半年来，大量的房地产信托不断推向市场，其高正在受到市场的追捧，并不断升温。为什么信托这么火？诸多业内人士向南都记者表示，在国内银根收缩的背景下，地产调控又严格限制开发贷，开发商纷纷寻求信托来融资。否则，谁不愿意选择利息较低的银行贷款呢？
这一趋势亦被监管层所重视。继5月份首度传出银监会要求严控房地产信托规模后，7月初，又传出部分信托公司的“房地产信托计划被叫停”。市场上，“喊停”与“辟谣”交替出现，牵动这个“朝阳行业”敏感的神经。
“我们只是接到监管层的口头通知，并没有出台正式文件叫停房地产信托计划。”国内一家大型信托公司的高管向南都记者表示，暂停和叫停是两码事，监管层也是基于风险的管控。而据国内一家财经媒体调研显示，目前国内已有7家信托公司开始暂时停止房地产信托计划的成立，分别是华澳、兴业、中海、华宝、中融、平安和爱建信托。
但亦有投资界人士并不认同风险控制的说法。“当前环境下，地产调控是大背景，房地产信托虽然并不占开发商融资的主流，但是规模急剧扩大的态势在一定程度上减弱了调控政策的效力。”北京三仁投资公司董事长马勤向南都记者表示，尽管他并不认为限制开发商融资渠道能对房价调控产生影响，但至少“房地产信托的猛增与调控背景是相背的。”
最后的救命稻草
上周国务院常务会议加码调控，限购扩大至二三线城市，这在不少业界人士看来，这标志着“让房价回归到合理价位”已经进入最后决战期。然而，究竟如何才能让开发商降价走量回笼资金呢？开发商资金链压力的大小成为最后决战的关键。
南都记者辗转获得的一份工商银行江苏分行下半年工作计划显示，下半年，各支行要重点梳理今明两年集中到期的开发贷款，做好封闭管理，同时要求项目严格按销售进度还贷，落实好重点客户的投放规模，对销售与还款进度迟缓的房地产项目，及早采取措施防范风险。此外，调整优化信贷结构，采取差别有效措施，对资金实力弱、发展前景不明的中小开发商则加大退出力度。
房地产信贷的收缩丝毫没有放松，住宅项目的开发贷“一贷难求”已成为几乎业界所有人的共识。更可怕的是，甚至有银行打算暂停个人按揭贷款业务。有媒体报道称，天津多家股份制银行近日来已经暂停了个人房贷业务，而转攻利润更为丰厚的中小企业贷款或个人经营性贷款市场。
在这样的环境下，房地产信托被誉为开发商最后一根救命稻草丝毫不为过。截至2010年年底，信托业总资产规模从2009年年底的2万亿元增长至约3万亿元，总资产较上年增长了50%.据用益信托首席分析师李旸统计，2011年上半年信托理财产品总规模已达3.7万亿元。
事实上，中国信托业的三大传统业务，银信合作、证券投资以及房地产信托，三者在整个信托业务中所占的比重超过80%.但前二者业务2009年、2010年已被监管部门关闭或大幅压缩。尽管如此，房地产信托的发行规模一直在叫停的传言中迅猛增长，在整个信托业的资产规模中占有很大分量。银监会数据显示，截至2011年5月末，中国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，存量规模共计5587.66亿元。
“从资金需求的角度来看，信托必然会成为求钱若渴的房地产开发商的‘救命稻草’，而现阶段房地产信托爆发式增长直接的驱动力在于房地产信托产品持续走高的率。同样，对于信托业而言，房地产信托一直是其利润来源的重要组成部分，含金量在业内也一直遥遥领先。因此，2011年上半年信托理财产品规模总量走高，信托业增长之迅猛仍令人刮目相看，这其中房地产信托可谓功不可没。”用益信托工作室如此点评房地产信托对开发商的重要性。
搞死一批开发商？
信托的猛增还仅仅只是冰山一角。统计显示，在开发商的各种融资渠道中，信托的占比仍不算高，信贷占比虽然有10%以上的大幅下滑，但开发商自有资金来源却日益猛增。业界人士认为，私募、民间借贷、企业间过桥资金等是开发商自有资金来源的主要方式，然而，目前并没有官方或者民间的机构对上述非常规渠道究竟有多少资金输血开发商进行统计。有业界人士向南都记者表示：“这些统计存在技术上的困难，但是决策层起码能做到的是，正规途径能堵就堵。”
在这种背景下，甚至有媒体称，一位信托公司的高管如此表示：“银行在收，我们在放，还放这么多，帮开发商助长房价提高。银监会的目的很明确，让一部分小房地产商死掉。”而据报道，香港恒隆地产有限公司主席陈启宗6月23日表示，中国内地应让两或三家地产开发商破产。他认为，楼市能否成功降温取决于中国政府是否有解决这一潜在问题的意愿。
在北京三仁投资公司董事长马勤看来，叫停信托并不能使小开发商死掉。“我曾做过一段时间的房地产实业，对小开发商而言，都是单个项目的做，对资金的需求并不大。真正在通过包括信托等各种渠道融资的是大开发商，因为他们需要大量的资金去囤积土地。”马勤向南都记者表示：“信托叫停，对大开发商而言才是影响的。”
6月28日，平安信托推出“平安财富·安城1号房地产基金集合资金信托计划”，项目开发商是绿城，融资规模约8 .6亿元，客户年化率高达25%.“我了解的一些开发商愿意给的借贷利率：短期高于36%，长期高于24%.也听说过更高的，但没确证。”乐港投资管理（北京）有限公司C EO陈龙在微博中如此点评，“前几天我收到了销售绿城平安信托产品的手机短信，我的判断正在成为现实，即：绿城可能熬不过这次危机。”
事实上，调控以来开发商阵营的确正在分化。一些快速拿地、快速开发的高周转运行模式的开发商在迅速扩张，而延续传统模式的开发商正面临被市场淘汰的风险。根据清科集团的统计，2011年上半年并购案例达52起，越来越多的房地产企业正在退出市场。另一方面，不少业界人士认为，如果房地产价格泡沫破裂，首当其冲的就是信托行业，因为银行早已收紧了对房地产行业的贷款，信托已经成为很多房地产公司的主要资金来源。
炒房者卖房买房地产信托产品
(来源:上海证券报)随着限购令向二、三线城市扩展，房价调整的压力陡增。与此同时，房地产信托产品的却越来越高，一些炒房者正在抛售手中的房产，转而认购房地产信托产品，一场资金腾挪正在上演。
“最近几天，有一家信托公司跟我联系推荐了一款房地产信托产品，预期年化9.5%，我觉得率不错，准备将手中的两套房子卖掉买信托产品。”上海某私营企业主老刘昨日向记者表示。
据了解，老刘从事地毯生意，前些年在上海普陀区买了三套房子，一套100多平米的房子自己住，另外两套70平米的房子出租。“目前租金不高，这两套房子的月租金在2800元左右。”老刘告诉记者，而如果出售平均每套房子可以卖到200万元，如果用卖房子的钱买信托产品，按照年化9.5%来算，每年达38万元，是房租的5倍之多。“信托公司的人告诉我这款产品是吉林信托的一款涉及棚户区改造的产品，安全系数高。我觉得靠谱。”老刘表示。
老刘卖房子买信托产品的另一个考虑也是由于近期传出二、三线城市也将限购的消息，由于他的房子是在2008年之前买的，目前也不少，而目前房价处于阶段性顶点，往后看即使房价不跌，上升的空间也有限，因此正是出手的良机。
“卖房买信托产品的例子挺多的，因为今年以来房地产信托产品的一直比较高，不仅跑赢了通胀也跑赢了GDP。”重庆一家信托公司的信托经理向记者表示。他称，目前9.5%的预期年化已经算是低的了，他们公司的房地产信托产品率普遍都在10%以上。普益财富统计数据显示，6月份房地产信托产品再度走高，普遍达10%以上，房地产信托产品预期仍具优势，且平均预期与期限倒挂。当月各期限的房地产信托产品预期均高于基础设施和工商企业领域产品，优势较为明显。另外，2年期到3年期（不含）房地产领域集合信托产品较三年期以上高0.90个百分点。
“目前房地产信托的风险已经在集聚。”上海一家大型信托公司负责人在接受记者采访时表示。他认为目前一些信托公司为了追求高而放松了对房地产项目的筛选标准，一旦房地产市场价格下跌，兑付风险将会立刻显现。据记者了解，在目前房地产信托产品中，资质好的项目普遍低于差的项目，资质越差的项目越高，风险也越大。“目前很多房地产公司通过信托融资的成本高达20%以上，我们认为这样的项目风险很大，所以17%以上的项目我们基本上不做。”这位负责人表示。
根据银监会的统计数据，截至2011年5月末，正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，规模共计5587.66亿元。房地产信托业务规模快速增加也导致监管部门对这项业务进行调控，不过根据普益财富统计，房地产信托产品并没有明显降温，6月份运用于房地产领域的信托产品发行量为93款，房地产信托产品的发行量及占比连续两个月走高。
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