[摘要] 二次征求意见的草案在公共利益界定和征收补偿上作了较大修改。明确司法强拆取代行政强拆，旧城区改建需经市、县级人代会审议通过；征收补偿金额不得低于市场价，被征收人可自选房产评估机构。
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旧房改造需“90%被征收人同意”条款被删除
1 公共利益因事因时而定
【条文摘录】
(来源:新京报 杨华云)保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，下列情形之一：1国防设施建设的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科教文卫体、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4为改善住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的旧城区改建的需要；6国家机关办公用房建设的需要；7其他公共利益需要。
【法制办说明】公共利益的界定，必须考虑国情。在我国经济社会发展的现阶段，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合最广大民众的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房价过快上涨、稳定房价，满足人民群众的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。在社会主义市场经济条件下，建立公共服务供给的社会和市场参与机制是必然趋势，不能以是否采用市场化的运作模式作为界定公共利益的标准。不能因医院、学校、供水、供电、供气、污水和垃圾处理、铁路、公交等收费就否认这些项目的公共利益属性。保障性安居工程建设和旧城区改建，与广大城镇居民生活、工作密切相关，这些项目既改善了城镇居民居住、工作条件，又改善了城市环境，提升了城市功能，也属于公共利益的一个方面。实现科学发展、严格保护耕地，要通过国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，加以调控。只要对被征收人按照房地产市场价格给予公平补偿，公共利益和被征收人的利益就不会对立，而是可以统一的。
【专家解读】
沈岿（北京大学法学院教授）：在公共利益上无法穷尽列举，但除了列举，公共利益的判断还有一个当时当地的问题。不是说不在列举中的公共利益的征收就不能进行，如果当地民众都认可，特别是经过一定的机制得到绝大多数民众的认可，有公平的补偿，这时候也是可以进行征收的。公共利益还是因事因时来定。
李晓斌（北京李晓斌律师事务所主任）：“公共利益”没有像上一稿简单列举，而是有一个实质性的标准，“保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，定义尽管还不全面，但却是现实中能够提炼出来的比较准确的揭示公共利益的内涵。
2 禁止建设单位参与拆迁
【条文摘录】市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，确定房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担本行政区域房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构应当在委托范围内承担具体工作，不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施机构实施房屋征收与补偿的行为应当负责监督，并对该行为的后果承担法律责任。
【法制办说明】
房屋征收实施机构是受房屋征收部门委托承担房屋征收与补偿具体工作的机构，公开征求意见中涉及房屋征收实施机构的意见共2454条。
二次征求意见稿在征求意见稿规定政府是征收补偿主体、取消建设单位拆迁的基础上，进一步明确，房屋征收部门可以委托房屋征收实施机构，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施机构不得以营利为目的。禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、胁迫以及中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
【专家解读】
李晓斌（北京李晓斌律师事务所主任）：征收过程中编制方案、入户调查等事务性工作很多，沟通协商技术性工作也很多，以前都是由拆迁公司或建设单位来做，这里存在一个单位定性的认识，现在只写“委托关系”，并在委托权限内开展工作，不以营利为目的，那么这是个常设的事业单位，还是临时受委托？还是可以是个企业法人？这些都不能从这个征求意见稿里得出是或不是的答案，需要在今后的研讨中去解决。
另外，虽说不以营利为目的，但这些工作有成本，成本多少恰到好处？超过多少属营利？都需要研究。公告房屋征收范围后，暂停办理相关手续的期限最长不得超过1年，但现实案例时常出现一年都实施不下来的情况。
沈岿（北京大学法学院教授）：意见稿对暴力等方式野蛮搬迁活动是严格禁止的，并对由此带来的法律责任作了更加细致的规定。意见稿明确提出，如果暴力野蛮搬迁造成损失的，就要承担赔偿责任。如果行政机关工作人员出现这方面的问题，就要给予行政处分，构成犯罪的还要追究刑事责任。
3 征收前需进行风险评估
【条文摘录】
保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级人民政府国民经济和社会发展年度计划。
市、县级人民政府房屋征收部门拟定房屋征收范围、征收补偿方案，报市、县级人民政府。作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行风险评估。房屋征收范围、征收补偿方案公布征求意见，期限不少于30日。
房屋征收部门应当根据被征收人意见，对房屋征收范围、征收补偿方案进行修改，修改情况及时公布，并报市、县级人民政府。
【法制办说明】
征收程序是规范政府征收行为、维护被征收人合法权益的重要保障，社会各界对此共提出11054条意见。
二次征求意见稿将征求意见稿有关危旧房改造需经90%被征收人同意和补偿方案需征得三分之二以上被征收人的同意、补偿协议签约率达到三分之二以上的方可生效的规定，修改为保障性安居工程建设和旧城区改建应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过。
为了给被征收人提供充分的行政救济和司法救济途径，二次征求意见稿同时规定，被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。为了加强对房屋征收与补偿行为的监督，上级政府应当加强对下级政府工作的监督。
【专家解读】
沈岿（北京大学法学院教授）：现在在危旧房改造项目中的“征收”环节，去掉了次公开征求意见稿中的“90%”和“三分之二”程序“不合适”，在危旧房改造的项目中，经多数人同意就非常必要，这首先表现在公共利益的判断上。如果觉得这两个比例太大，可以根据情况适当降低比例，但仍要强调大多数人的同意，同时在补偿上要保证少数人的利益，也要平衡少数人的利益。当然在危旧房改造过程中不排除会有商业开发，这时候就要区分商业利益和公共利益。
王轶（中国人民大学法学院教授）：怎么能让别人决定我的房屋的命运呢，可能会出现多数人暴政的问题，操作上也有很大的难度。这不是一个妥当的设计，旧城改造现在纳入国民经济和社会发展规划，要经过人大，这个设计比90％的规定好，同时也期待着人大的工作比现在更加完备。
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