[摘要] 除了房产税外，在抑制投资投机性需求的措施中，以三套房限贷为首的房地产信贷也是调控的利器之一。相比千呼万唤仍难觅踪影的房产税，三套房限贷政策自调控初始便已提出，并且随着调控的深入，哪里泡沫大，政府就可以往哪里打，可说是调控牌中的“炸弹”。
哪里泡沫大政府就打哪：三套房限贷如同“炸弹”
(来源：中国证券报) 除了房产税外，在抑制投资投机性需求的措施中，以三套房限贷为首的房地产信贷也是调控的利器之一。相比千呼万唤仍难觅踪影的房产税，三套房限贷政策自调控初始便已提出，并且随着调控的深入，哪里泡沫大，政府就可以往哪里打，可说是调控牌中的“炸弹”。
早在4月份出台的“国十条”中，就已经要求执行严格的差别化住房信贷政策。其中规定，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
在此后陆续出台的各地方版楼市调控政策中，北京、深圳和青岛等地都对三套房贷款问题做出了规定。相比之下，随后出台的广州、重庆等地的楼市细则却并没有对此明确。
随着调控政策的深入，8月份监管机构通知商业银行暂停对京、沪、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭贷款，明确要求商业银行将第三套房审批权限上收到总行，并要求对第三套房贷严格执行政策。对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至六成、利率上浮50%以上。
从目前各大银行的执行情况来看，对于三套房贷的审批依然从紧。据了解，大部分银行都表示，原则上不再发放三套房贷。而对于那些没有明确叫停三套房贷业务的银行，首付比例和利率水平也足够叫人“望而却步”，普遍将首付提高至六七成，利率上浮50%。
“目前除了在利率和首付比例上对三套房进行了严格限定外，对于客户资质的要求以及贷款的审批过程也非常严格，有时候还要看银行的信贷规模。”一位银行信贷经理表示。
从三套房贷款政策的发展不难看出，尽管银监会并没有明确对三套房贷款一刀切式地叫停，对商业银行的要求中仍有“根据风险状况”这一“机动”条件，但是各家银行对于三套房贷款的政策已经谨慎。中行、工行、农行等国有银行早已全面停止三套房贷款，而中信、招行等商业银行也开始从各网点上逐步落实。限制三套房贷款的区域正从北京等一线城市逐步扩大到更多区域。
一位地产业内人士指出，三套房贷叫停除了收紧地产资金外，更重要的是表明了政府对打击投资投机性购房的决心，传达出资金链收紧的信号。“对于房地产这个资金密集型的行业来说，资金一旦被冻结所受的打击将是致命的。三套房贷全面叫停后，还有二套房贷、首套房贷这么多可调控的空间，利率和首付比例的任何调整都对资金链产生直接影响，这也是市场的担心所在。”该人士坦言。
事实上，在三套房贷逐渐“退出舞台”的同时，银行对于房地产信贷的谨慎态度正不断加码。近期，不少银行出面澄清了开发贷停贷的传言，但却并未否认对于开发贷的谨慎态度。
显然，无论是对于消费端的个人房贷，还是面向开发商的商业贷款，资金层面的调控已经成为地产政策的“狠牌”之一。
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(来源：中国信息报 )我国新一轮房地产市场调控政策自4月份实施以来，虽然各地的房价尚未出现明显的松动，但房屋成交量却出现普遍的下滑，这让近年来过多依靠土地财政的一些地方政府难以接受。再加上今年以来，我国自然灾害频繁，国际经济尤其是欧洲经济危机未除，给恢复向上运行中的我国经济带来的一些不确定性，更是让放松房地产调控、尤其是三套房贷的呼声不断抬头。对于这种片面的声音，我国政府作出了要继续贯彻房地产市场调控、严格执行三套房贷的一系列政策措施，这对于市场的未来走势及民心的稳定，无疑有着重要的导向作用。
市场声音：三套房贷政策不宜“一刀切”
我国房产调控政策自今年4月实行以来，各地的三套房贷政策都得到了严格的执行。但随着市场的发展与变化，如今三套房贷政策在一些地方有了不同程度的调整与放松。产生这样的变化，其实是当前市场需求的一种反映。这种需求认为：在我国幅源辽阔、各地情况千差万别的基本国情面前，“一刀切”的政策很难做到皆大欢喜，在坚持大原则不变的情况下，正确的做法则是求大同，存小异，根据本地情况，适当调整，相机抉择。
三套房贷政策之所以在各地出现调整的情况，原因在于此次房地产调控，虽明确提出“要对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”以及“对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平”。但是，对于哪些地区属于“价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”并未明确。就而言，符合这三种情况的地区，主要是北京、上海、深圳、广州、杭州等少部分城市，大部分城市房地产市场仍处于健康发展的阶段。因此，如果把针对少部分城市的应对措施在范围内实施，则会出现“个别人发烧，全体人吃药”的不合理现象。
正因如此，在此次调控过程中，我国各省（区、市）制定的落实国务院调控政策的细则也各有不同。其中，北京下发的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》最为严厉，直接明确“商业银行根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款”。随后海南、深圳也跟进了这一规定。但是，在广州市随后出台的楼市调控细则中，暂停发放第三套房贷的字眼则未直接出现；在重庆版的调控细则中，也仅明确对第三套房贷首付比例和利率应大幅提高。上海则至今并未出台正式的房地产调控的具体细则。
在业内人士看来，出现这种政策执行上的细微差别，本属正常。因为在我国实施停止发放三套房贷政策之时，便明确提出商业银行可根据风险状况自主确定是否发放。这样的一个前提条件，在给以赢利为目的银行企业更多自主权的同时，也给了更多确实有购买三套房需求、并非以投资为目的的消费者以希望。比如，对于名下拥有两套小户型商品房的人士来说，一套房父母住，一套夫妻自住，但如果因为生孩子，想把自住房卖掉换一套大一些的商品房，这明显属于合理的需求。但是在严格的三套房贷政策下，显然不可能贷到款。如果三套房贷适当放松，即使有很高的首付和利率要求，贷款人也会根据自身贷款需求作出正确的判断，从而给他们以改善居住条件的希望。
因此，对于此番一些城市三套房贷悄然放松的变化，并非是我国房地产调控政策的松动，而是各地根据本地情况而采取的对该政策的补充与完善。这种求同存异，不求“一刀切”的情况，显然充分适应了市场中消费者的实际需求，更加符合以人为本的人性化管理方式。在这些人看来，只要这些城市在放开口子之后，加大对三套房贷的审查力度，杜绝一些投机者浑水摸鱼情况的发生，就一定会让真正有需求的购房者得到满意的同时，而不会对我国调控政策产生不利影响，并取得一举两得、利国利民的双赢结局。
然而，事情往往不会象人们想象的那样理想。笔者担忧，这种状况一旦蔓延到，是否会让刚刚初显成效的新政前功尽弃？
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第三套房贷政策仍应严格执行
政府决策：第三套房贷政策仍应严格执行
近些年来，一些地方政府总是把房价上涨作为房地产业繁荣发展的标志，好像房价不涨就会影响当地经济的发展，而忽视了在社会主义中国，房地产业作为对于广大人民群众安居乐业有着重要影响的基础产业，其本质定位应该在于保障民生这一基本需求。
因此，只有明确了保障民生基本需求的发展定位，房地产的发展才是以人为本的科学发展，而违背了这个根本的民生属性，房地产业促进社会和谐的论调就注定是一句空话。去年年初就是因为在金融危机的影响下，房地产市场出现了短暂的低迷，我国因此实施了较为宽松的救市政策，却出乎意料地引起房地产价格的大幅飙升，使得房地产市场迅速沦落成为以投资者为主导的资本市场，而丧失了其保障民生消费的基本功能，从而引起社会各界的巨大争议与不满，就是让人难忘的前车之鉴。
本轮房地产调控政策之所以被业界誉为史上最严的政策，无非是实行了严格的信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高至近年的50%，而对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。与此同时，住房和城乡建设部等三部委也在6月份出台了更加严格的“认房不认贷”的第二套房认定标准。据此，包括工行、农行、建行等在内的国有银行对第三套房贷原则上已暂停发放，这对于近年来房地产市场中逐渐增多的投资客、投机商而言，无疑有一种有的放矢、“定向打靶”的明确制约效果。
但如果此时又因为房市低迷、成交量的下降，便又骤然调整此次调控方向，默许一些城市对三套房贷开闸放水，不仅会让政策的公信力下降，让社会各界无所适从，而且还可能引起房地产行业又一次可怕的报复性反弹。去年年初的救市政策可谓前车之鉴。2008年底，在金融危机的影响下，我国经济增长遇到了前所未有的困难，我国及时出台了十大产业振兴规划，房地产业虽然在最后一刻落选，但国家却为之制定了极为宽松的信贷扶持政策。在该政策的推动下，2009年春节后，房地产价格一改短暂的低迷，如蜻蜓点水一般快速飙升，房地产泡沫越吹越大，各地房价都呈现出快速上涨的局面，从而使得大部分以消费需求为目的的购买者被挤出，房地产市场也因此丧失了消费自住的功能，沦落成为以投资者为主导的资本市场，从而引起社会各界的争议与不满，甚至成为今年两会最为热议的话题之一。
从近年来我国房地产调控的历史经验来看，每一次信贷政策的松动，每一次地方政府主动救市，都成为房价强力反弹的推力。今年实行的的房地产调控，就是在吸取以往历次教训的基础上，实行了极为严格的信贷政策，并要求各地严格执行，其主要目的就是为了扼制房地产市场中的过度投机与炒作，使房产回归消费自住的基本功能。如果此时再度放松三套房贷，势必会动摇刚趋稳定的民众信心，进一步加大今后调控的难度。
当前，我国经济虽然不确定因素很多，但今后最需要关注和下决心解决的依然是结构调整和转变发展方式，依然是治理以高房价为代表的资产价格泡沫。由于房地产市场涉及各方面的利益，每一次调控引起社会各界的深度博弈自然难以避免。冰冻三尺，非一日之寒。从长远来看，解决房地产市场中存在的问题，不能指望毕其功于一役，而应采用“渐进疗法”，以保持我国经济稳定的可持续发展。因此，从这个大前提来看，当前的三套房贷政策不仅不应松动，而应严格执行。
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