[摘要] 一则“银监会建议京沪杭深四地暂停第三套房贷”的传闻让原本已经高度紧张的房地产市场再次绷紧神经。市场俨然已将银行第三套房贷政策视为试探房地产新政策走向的“风向标”。而部分城市重启房贷压力测试、预设下跌幅度提升至50%的传闻，更令人揣测，楼市调控的时间跨度和深度是否将趋于更加严格？
银行重启房贷压力测试 预设房价下跌50%
(来源：大众日报)一则“银监会建议京沪杭深四地暂停第三套房贷”的传闻让原本已经高度紧张的房地产市场再次绷紧神经。市场俨然已将银行第三套房贷政策视为试探房地产新政策走向的“风向标”。
而部分城市重启房贷压力测试、预设下跌幅度提升至50%的传闻，更令人揣测，楼市调控的时间跨度和深度是否将趋于更加严格？
京沪杭深叫停第三套房贷
对于“京沪杭深四地暂停第三套房贷”的传闻，银监会并未直接正面回应，只是公开重申了此前对于第三套房贷的政策，即部分房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行可根据风险状况暂停发放第三套房贷；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例及利率应大幅提高，具体由银行自主确定。
“其实这更多的是在强化政策，影响心理预期。”某国有大银行上海分行人士表示。
记者调查发现，目前上海银行业第三套房贷业务基本处于“停滞”状态。多家银行表示，已经接到总行层面通知，开始停贷第三套房。农业银行上海分行明确表示，近日已经接到农总行关于暂停办理第三套房贷业务的通知，目前已经暂停办理第三套房贷。招行上海分行人士也表示，该行第三套房贷此前就已经停止申请。
另一家股份制银行上海分行负责个人金融业务的副行长则表示，该行此前虽未完全停止第三套房贷，但房贷新政策实施以来的审批异常严格谨慎，“几乎已经相当于停掉”。
加码：假设下跌50%
在“第三套房贷暂停”风声中，监管层还重启部分城市房地产贷款压力测试，压力预设条件更大大加码。
一位股份制商业银行上海分行个贷部门负责人告诉记者，从上月开始，监管层已经要求各银行开展新一轮压力测试，而测试假定条件在原来“房价下跌30%”的基础上更为严格，对一线城市房价上涨过快的地区，预设“房价下跌50%”的条件下进行压力测试。
此前，各商业银行按照房价下跌30% 的情况的压力测试显示，在房价下降30%、利率上升108个基点的重度压力下，样本银行房地产不良贷款率会上升 2.2个百分点，税前利润下降20%；46家农村商业银行不良率将上升 3.5 个百分点，贷款损失率增加30%。
而据银行业内人士透露，此次测试除个人按揭贷款、房地产开发贷款等房贷业务外，还将针对房地产关联度大的行业信贷，如钢铁、水泥、建材等行业的信贷进行测试。
业内人士表示，其实各家银行对于房地产信贷风险承受能力有所不同。那些近年来较为激进介入房贷的银行面临的风险较大，而国有大行普遍承受能力较强。民生银行行长洪崎7月底在接受记者专访时则透露，如果房价下降40%，对信贷质量“会产生一些影响”，但总体完全能够承受。
不代表监管层对走势的判断
“加大风险预期，适当提高压力测试要求，或许更能反映近两年房地产信贷资产的真实情况。”上述商业银行个贷部负责人说。
他认为，一线城市房价在2009年以后迅猛上涨，而有相当部分银行贷款是在房价迅速上升期发放的，因此客户对房价下跌的承受能力较弱，房地产信贷质量压力较大。
记者调查亦证实了这位人士的判断，在部分重点地区和城市，房地产贷款对银行信贷的依赖度更高，呈现高价位下的高增速、高集中度这“三高”趋势。
一是高价位，国家统计局发布的《2010年上半年房地产市场运行情况》显示，房屋销售价格同比继续上涨，虽然涨幅开始回落，但5月份、6月份，70个大中城市房屋销售价格依然分别同比上涨了12.4%、11.4%。
二是高增速，尤其是个人房贷增长创历史水平。2009年12月末，房地产贷款同比增速达到38.1% ，其中北京、江苏、浙江和广东等地区增速分别达到41.4%、49.4%、40.6%、31.4%。
三是高集中度，在部分城市房地产新增贷款占比超过50%。一位业内人士对记者表示：“房地产信贷规模大、占比高，这还不包括建筑业贷款，如果再加上以房地产为抵押物的其他贷款，涉及房地产行业的贷款总量将非常庞大，贷款及风险集中度必须引起高度重视。”
但业内专家同时指出，压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，“房价下跌50%”只是极端情景假设，并不代表监管层对房地产市场走势的判断。
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