2010年房地产调控五大猜想：打击囤地或出新规
淡季开局的2010年房地产市场，迎来了国家宏观调控的最强音。
继2009年12月底中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来，1月10日，一份被称作"国十一条"（即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，下称《通知》）的综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。
这次重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从"调结构、抑投机、控风险、明确责任"四个方面加快遏制房价过快上涨。
而调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。
在此背景下，房地产调控政策的未来细节，为学界和市场留下了巨大的猜想空间。
猜想一：
进一步提高二套房首付比例
记者注意到，《通知》中，之前一度执行的二套房贷优惠政策没有再被提及。而"二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价"的明确规定，让被猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。
"严格二套住房购房贷款管理，明确首付比例，此举在于合理引导住房消费，抑制投资投机性住房需求。在目前市场情况下，出台这样的规定非常及时。"中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室况伟大教授向《中国经济周刊》评述。
第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定，早在2007年楼价持续飙升时就已出台。2007年9月底，央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中就对二套房首付比例为40%、利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍做出了明确规定。
但是2008年底爆发的金融危机，让中国整体经济环境和房地产市场由"牛"转"熊"，政策的调控方向也随之发生了变化，地方政府和银行普遍减弱了政策执行力度，此前规定的"首付比例不得低于40%"的政策规定在执行过程中的灵活性增大了许多，一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%的现象比比皆是，贷款利率也有所降低。
此次调控再提"老政策"，在银行业人士看来，依然会让银行和投资、投机购房者有机可乘。
"此次《通知》仅仅规定二套房贷首付四成以上，利率则按央行的基准利率执行，没有提及新的利率执行标准，这就使得银行由于具有更大的放贷动力和更为灵活的政策把控力，往往在利率上会执行最为优惠的标准。银行可以根据不同客户需求，二套房贷有可能执行7折利率的底线，也可以高过基准利率的1.1倍，为银行以利率优惠来拉拢客户提供了空间，对投机购房提供便利。"华夏银行一位工作人员向《中国经济周刊》表示。
除了银行界的质疑声，一些业内人士也提出此次出台的信贷调控手段并不严厉，"再提高二套房及以上购房者的首付款比率"的呼声再起。
"按揭贷款是投机者的金融杠杆，要遏制投机首先要去掉这一杠杆。避免房地产投机者的方式是对已认定的二套房，在首付40%的基础上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%，甚至可以取消第二套房贷，只允许全资买入，这样就能从根本上避免投机者或热钱通过购房的方式，把风险转嫁给银行和政府。"国家一级建造师、北京科技大学沈家文博士向《中国经济周刊》分析。
记者注意到，在《通知》出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。1月13日，央行发布消息，决定从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率。
"除了已经出台的上调存款准备金率，信贷政策还有可能在今年一、二季度进一步收紧，不排除在年内出台进一步提高二套房首付比例等措施。"上述华夏银行工作人员告诉《中国经济周刊》。
来自官方的信息似也可对此印证。在1月13日国新办举办的"促进房地产市场平稳健康发展"新闻发布会上，银监会副主席王兆星强调："对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的，也就是为了未来出售和价值增值而购买住房的行为，要实行有效的风险控制。"
猜想二：
物业税开征 技术上可行
记者注意到，《通知》在收紧二套房贷的同时还明确，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。
据悉，关于房地产的税收，已经出台的营业税和契税分为普通住宅和非普通住宅两种，也是有差别化的。除此之外，之前出台的对二手房的税收优惠政策，已在不久前予以取消。
2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。业内人士据此分析认为，政策新变化也是剑指高房价。
营业税征免时限的调整，对二手房交易产生了一定的影响。北京房地产交易管理网数据统计，2010年元旦后7天，北京二手房成交量仅1912套，环比2009年12月的9153套下跌超过80％，且较市场非常冷淡的2009年同期也下降了13％左右。业内预计2010年一季度北京二手房市场成交量整体降幅在50％左右。
尽管二手房降幅增大，但在业内专家看来，营业税征免时限的调整对抑制房价作用有限。国家税务总局一位专家接受《中国经济周刊》采访时表示，"个人卖二手房肯定不是一个普遍的现象，首先得有钱能买得起房，有房住之后，才会再把另一套房出售。但是大多数家庭都没有这个条件。"
上述税务专家告诉记者，目前已经有多个环节在对房地产征税：在交易环节，有营业税、契税、印花税；在持有环节，有房产税、成本土地使用税；在转让环节，有营业税、印花税、契税；此外还有企业所得税、个人所得税以及名目繁多的收费。
记者注意到，在刚刚发布的《通知》中，关于是否开征物业税、何时开征物业税只字未提。而之前，"物业税"这一字眼屡屡出现在国家的相关政策文件中。
2003年，中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出：在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，相应地取消有关税收的改革方案。
从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批，在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点（也称"空转"）。
2009年5月，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出，要"深化房地产税制改革，研究开征物业税"。
截至目前，物业税在试点城市空转已经有6年多，但是依然处于"要不要"、"该不该"、"何时开征物业税"的讨论中。
在2009年年底举行的一次财税论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，目前物业税开征"从技术上看是可行的"。此番言论被解读为物业税开征在即。
"物业税增加了房产持有环节的持有成本，会在很大程度上影响人们对房产的购房需求，但是开征需要的条件也比较多。"中国社科院价格与税收研究室副主任张斌告诉《中国经济周刊》，要开征物业税，税务局首先要掌握所有人名下的房产信息，如果按市场价评估，还要掌握这些按市场价评估的信息；其次，物业税还牵扯到怎么设置免征额或者税基，到底哪些人应该交物业税，哪些人可以免交。
张斌进一步表示，物业税开征前期需要做的工作量非常大，这也是为什么许多地方空转试点这么多年，也是一直在摸索建立数据库系统，迟迟不予开征的原因。 "事实上，物业税从'空转'到'实转'，并不像人们想象得那么容易，还有相当长且艰难的博弈过程。"
开征物业税抑制房价快速上涨，在财政部财科所所长贾康看来是釜底抽薪的办法，他告诉《中国经济周刊》："主要是保有环节的税收，比如物业税的开征。现在物业税其实是缺失的，但这是下一步的改革方向。具体什么时候开征，目前并没有开始时间表。"
据《中国经济周刊》从相关人士处获悉，目前税务总局已经着手拟定开征物业税的可操作方案，具体实施的时间初步定在"十二五"期间，在2011年前后选择城市进行实征试点。
猜想三：
中央和地方财权重新划分
由于物业税是地方税种，如果物业税开征，毫无疑问将成为地方政府财政收入的一大来源，而目前已收入地方财政囊中的土地出让金，其归属是否要发生变化，值得关注。
1994年进行的分税制改革，使得地方政府的财权减少，地方财政收入占比下降了30%；相反地，事权反而在增加。地方政府不仅要发展经济，还要提供足够的公共服务、公共产品，地方政府面临着资金短缺的困扰。于是，我国从1994年进行分税制改革后，土地出让金全部划归了地方政府，成为名副其实的"土地财政"。
"土地财政"属于预算外收入，又叫第二财政，土地收入是地方财政的主要"口粮"之一。在国内不少一、二线城市中，第二财政早已超过财政，成为经营城市发展的重要法宝。
相关资料显示，2009年，土地市场交易异常活跃，排在前20位的城市土地出让金总额高达8019亿元，同比增加160％，多数城市土地出让金收入占地方财政收入比重达到30%～45%。目前，地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补财政资金缺口。业内人士据此认为，由于受制于"土地财政"，地方政府与开发商之间存在着一定程度的"利益共谋"，是导致房价高企不下的要因。
"经济危机下，土地出让金的拍卖不断创新高，说明地方政府用土地出让金来弥补财政赤字，以维持原有的支出规模和上项目的财政收入来源。在这种情况下，地价的上升，势必让房价上升成为预期。"中国社科院价格与税收研究室副主任张斌向《中国经济周刊》分析说。
现在如果把土地出让金收归中央，在张斌看来是一个一劳永逸的办法，"因为即便地方政府收了钱，也不归地方政府所有，这样地方政府就没有积极性了。"
但是把土地出让金收归中央，不仅仅涉及土地管理制度的变化，同时还牵扯到中央和地方的财权划分。
"土地出让金由地方所有改变为中央、甚至省一级政府所有，这是一项非常大的改革。如果划归中央管，这么多地，中央管得过来吗？除非又垂直出一个土地管理体系，但这项改革不比财政体制改革的动作小，牵涉到财权的重新划分，所以说是一个更长远的规划，目前还不可能涉及。"张斌说。
尽管土地出让金的归属问题看上去遥遥无期，但是土地出让金的缴纳方式和分配比例已经提上议事日程。日前，有媒体报道，中央目前正在考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，比较可能的做法是将土地出让金并入物业税分期缴纳。这样做的目的是逐步削减地方政府对土地财政的过度依赖，引导房价趋于理性。
猜想四：
打击囤地出新规
"地王"的称呼由来已久。2007年，"地王"开始在四起，到了2008年金融危机时，却是流拍满地，到了2009年，各地"地王"又重振雄风。2010年，政府的调控之手终于指向了"囤地"的"地王"。
其实，自2004年以来，国土资源部就安排对的房地产闲置土地进行了三次清理。国土资源部副部长贠小苏在1月13日国新办举行的"促进房地产市场平稳健康发展"新闻发布会上透露，截至2009年底，仍然约有一万公顷闲置土地，"我们正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前，基本处理完毕。"
从2009年8月份开始至今的近半年时间，政府加大了从严治理开发商囤地现象的打击力度，充分表达了政府从严治理开发商囤地现象的决心。
2009年11月10日，国土资源部印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》两项通知，对商品住宅项目用地出让面积的上限作出了明确规定。
一个月后的12月17日，财政部、国土资源部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，"分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%"。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
针对上述政策措施，一位银行业资深人士向《中国经济周刊》表示，房地产首次缴款不得低于50%，并没有说明是否可以用贷款缴纳，所以，这个政策对地方政府和开发商"合谋"起不了多大作用，"地方政府可以先借给开发商一部分钱，这50%的资金就给补上去了。"
为了更进一步打击开发商囤地等违规现象，1月10日出台的《通知》，在针对"地王"背后的土地制度方面，提出了"探索土地出让综合评标办法，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积"；在针对捂盘惜售、囤积房源等扰乱楼市秩序的行为上，提出"不得分层、分单元办理预售许可，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。"
国务院发展研究中心研究员廖英敏对此评论说："探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止'地王'现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。"
对此项政策实际作用的发挥，也有业内人士提出改进的方法。中国房地产业协会副会长朱中一认为："需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。
"
猜想五：
房地产数据纳入官员考核
中央出台的调控政策效果好不好，与地方政府对政策的执行力度关系密切。
在国办新下发的《通知》中，明确提出进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。
这是国家文件中次在房地产的管理上提出采取 "问责制"方法，也是自2009年6月30日中共中央办公厅、国务院办公厅出台针对群体性、突发性事件的《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》（下称《暂行规定》）以来，"问责制"再度出现在政府文件中。
"在房地产的管理上提出'问责制'，是指在考核地方政府官员绩效时，除了以GDP为主的绩效考核外，同时也将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标纳入其中。这样可以督促地方政府增加保障性住房供给，降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。"国家发改委宏观经济研究院专家王晓红向《中国经济周刊》分析。
王晓红表示，她预计下一步国家很可能会将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等具体指标细化，来纳入对地方政府官员的考核。"如果在政策措施有针对性，职责划分清晰的前提下，楼市调控还不能达到如期目标，不能令群众满意，到时'问责制'或许就会紧随其后出台亮相了。"
中央政府连出重拳调房价
2009年12月9日
国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
2009年12月14日
中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。
2009年12月14日
国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。
2009年12月17日
国家五部委通知：开发商拿地首付至少50%。
2010年1月10日
国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。 (中国经济周刊 王红茹)
房产调控政策：2010年房地产政策“限”字当头
2010年的楼市，像一个调皮的孩子，在岁末年初经历了轮番的政策“打击”。限囤地、限外令、限返点……既然被列入了过热行业，就必然要面对更多“限”字当头的政策，虽然落地尚待时间，但“透明”与“有序”正一步步走来，无论是有房子还是租房子的人，谁都期盼着由此带来的“规范”。近日，住建部、发改委、财政部、国土部、人民银行、银监会六部门相关领导在国务院新闻办举行的新闻发布会上，详解了国家近期出台的一系列房地产调控政策。
1 限囤地：万顷土地过半闲置
国土部：1月底之前基本处理“干净”
在该次新闻发布会上，国土资源部副部长贠小苏介绍说，截至2009年底，仍有约1万公顷闲置土地，其中有54%是政府原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷造成司法查封等，致使土地不能按期开发。针对这些问题，国土部正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前基本处理完毕。
2009年的房地产市场跌宕起伏，“地王”频现、土地闲置、开发商囤地，土地、房子比着飙价。政府除了坚决回收流动性外，在国办的《通知》中明确提出要增加土地的有效供应，提高普通商品住房和保障性住房的供地比例，以打击开发商囤地，清理闲置土地，以期能有效抑制不断疯涨的房价。
“地王”的产生在很大程度上是源于政府对闲置土地处理不及时，导致开发商连连叫苦“土地不足”，甚至有不少开发商公开表示：囤地是必须的，要应对今后土地不足，房地产是要囤地的，手里有粮心中才不慌。
贠小苏称，2008年，房价下行时，60%的土地卖不出去，因此“地王”的产生是源于房地产开发企业对房价上涨预期过高，相互竞争抬高了地价，而不是制度原因。
2 限外令：传言要恢复
北京市住建委：“暂停”规定到期自动废止
业内人士潘石坚12日在其微博中发布的一句“传限外令要恢复”让大家不禁把焦点转移到限外令的重新执行上。
北京市住建委相关负责人对此回应说，目前尚未接到新的政策调整通知，去年暂停执行的限外政策已经在2009年12月31日到期，按照法律程序将自动废止。换句话说，北京的限外令已经“自动重启”。
2006年，为防止资产过热和“热钱”对中国经济的冲击，国家收紧对外商投资房地产的口子，同年7月11日，商务部等六部门联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即业内所说的“限外令”。
2009年1月，受到金融危机冲击，北京市住建委贯彻国务院稳定楼市的宗旨，发布了十五条促进房地产业健康发展的新政，自2009年1月1日至12月31日暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，外资在京购房再次被放开。
3 限返点：担保机构业绩损失将过半
银行业协会：非常重视个人按揭的风险
此前在国内二手房市场普遍存在的“银行向房贷中介返点”现象被中国银行业协会勒令叫停，近日，一份名为《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务 维护市场秩序的自律共识》的文件突然出现在银行业协会官方网站。银行向房贷中介“进贡”的潜规则很可能就此打破。
银行业协会相关人士认为，随着银行业金融机构个人房地产按揭贷款业务迅速发展，银行业金融机构为争取房贷业务资源争相向房贷中介支付高“返点”费用，由此引发了银行间的恶性竞争，严重扰乱了市场秩序，影响了银行信贷安全和房贷业务的健康发展，损害了银行和消费者的利益。因此，银行业协会要求，自2010年1月1日起，各会员银行应停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与其所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。
某房产界资深人士预计，一旦“房贷返点”被彻底掐断，房产中介不会受太大影响，因为这类机构的盈利构成主要以促成交易所收取的交易为主；而房贷担保机构的损失将在50%以上。他表示，叫停房贷返点将改变房贷担保机构的收入模式，促使房贷担保机构的服务向多元化转变。(半岛晨报)
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