开发商肆无忌惮囤地 风险全部转嫁给银行和股民
随着北京等一线城市库存房相继跌破警戒线,开发商大量囤地不建也被指为“房荒”的罪魁。SOHO中国董事长潘石屹昨日在接受采访时表示,中国1/3的开发商只倒土地从不盖房,囤地是中国房价暴涨的重要原因。记者发现,开发商肆无忌惮囤地是因为银行信贷和股市“撑腰”,资产泡沫虽不断膨胀,但开发商自身承担的风险却越来越小,风险全部转嫁给了股民和银行。图为挖好地桩、但闲置3年未建的工体四号地块。
数据显示,三季度末,排在前十名的开发商囤地规模已达3亿平方米,其中恒大地产以5100万平方米居首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米居第二、第三,万科以2450万平方米居第九。按今年前三季度的销售业绩算,这些房企的土地储备最长可供其开发40年,的也可供其开发6年。如果按去年这类“淡季”的销售业绩算,这些房企的土地储备最长可供其开发上百年。
那么,开发商如何靠地赚钱？明天地产业务总监贾玉鹏表示,目前单纯靠倒卖土地赚钱的开发商已经很少了。倒卖土地在土地招拍挂制度（2004年“8·31”大限）实施前相当盛行,当时许多开发商靠与政府的关系,通过协议出让低价拿到土地,然后疯狂倒卖。之后的两年,以前低价拿了地的开发商也还在倒卖,但这个过程在地价疯涨的2007年已基本结束。
“2007年后,倒卖土地已经很少。因为此时的地价已到达高点,通过招拍挂拿地都拼得头破血流,倒卖很难再转手获利。”贾玉鹏表示。
而现在,开发商是靠囤地赚钱,而钱来自银行和股市两边。(北京商报)
推荐阅读：以“省地节能环保，共筑明日之家”为主题的第八届住博会将于11月盛大召开。购房者在居住生活中遇到的种种问题，将可以通过哪些新技术新产品得到解决？让我们一起来畅想“明日之家”，房天下将邀请国内外著名专家与您面对面 >>>> 详情
开发商不盖房为何活得也滋润
地产商潘石屹说，“中国有一批开发商是从来不盖房子的，就是倒土地的。这样的开发商能占到三分之一。”而今年北京土地供应大幅度增加，住宅开工面积却不升反降的情况，几乎证明了这一点。今年1－9月，北京住宅新开工面积为713.4万平方米，比去年同期下降29.9%。（CCTV《经济半》）
若回到过去，这种囤地倒地属于典型的“投机倒把”。现在是市场经济了，倒买倒卖、坐地生财不犯法，市场经济制度承认以把握市场波动来赚取价差利润的正常投资行为。然而，具体到土地交易领域，这种投资或投机行为对国家经济与市场秩序带来严重危害，已 越了正常的投资行为，不但催生地价和房价泡沫，也是国家政策不允许的。
今年9月，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，规定了相对严格的“闲置”费用标准，并重申对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回；对于土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨地价的20%征收土地闲置费。住建部也警告说，非政府原因造成商品房用地闲置的将严惩不贷。
然而，政府高层的姿态并没被舆论所看好，因为此前不但早就有类似规定，而且也已被重申过多次。这回再次重申后，各地高价拿地、争相刷新地王纪录的场景依然火爆，这里面有没有“只倒地不盖房子”的，很难说。但只要“土地闲置征费”和“满两年收回”的政策被消极对待甚至是不执行，囤地倒地行为注定不会自行收场；只要土地交易中的利益链条存在，土地“投机倒把”也断然不会罢手。
疯狂的房价下，土地交易早已形成一系列的利益链条，一头是盖房子和不盖房子的开发商，一头则是地方政府。倒卖土地反映在政府财政是连续的土地出让，出让次数越多，地方政府收取的出让金也越多。在收取出让金与监管土地违法之间，地方政府显然对前一种情况会更有积极性。而“不盖房子的开发商”之所以能坐地生财，也取决于与地方政府的利益关系。这种情况下，一些地方政府在某种程度上已经成为一种“准商业主体”。不断有爆料称，高房价的赢家之一是地方政府，如果这种说法的真实性还需要进一步验证，那么集约用地政策每每成为一纸空文、地方政府监管不作为、大量土地常年晒太阳的事实，则从一个侧面反映出部分问题。
现在，一些地方政府迷恋上了土地财政，而土地财政体制的弊端，是将地方政府的土地管理职能异化为商业经营的共同体，而任何组织与行为一旦沾上赢利色彩，便难以摆脱利益化的诱惑。地方政府维护高房价也好，地皮晒太阳、开发商倒土地不盖房也罢，根源就在于现行的土地财政体制。只要地方政府参与房地产赢利的问题不解决，舆论声讨、制度重申，甚至政策调控等等，估计都难从根本上解决问题。(新华网 马涤明)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
