[摘要] 6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，老年人住房反向抵押养老保险(俗称 “以房养老”)试点正式启动。北京、上海、广州及武汉将自7月1日起试点。
6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，老年人住房反向抵押养老保险(俗称 “以房养老”)试点正式启动。北京、上海、广州及武汉将自7月1日起试点。
■ 关键问题
房价波动风险如何解决?
针对房价波动，保监会提出可设立参与型产品与非参与型产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值，抵押房产价值增长全部归属于投保人。老年人可以根据自身的承受能力进行选择。
长寿风险由谁承担?
保监会相关负责人表示，保险公司依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
完全独立产权怎么界定?
《意见》指出，投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。保监会相关负责人表示，完全独立产权是指老年人的独立产权，如果是与子女共享的产权不符合条件。对于目前正在按揭的房产，首都经贸大学金融系教授庹国柱表示，应该可以参与“以房养老”。但是在房地产价值上会有所打折。这需要消费者和保险公司一起协商，按合同执行。
期间老人突然身故怎么办?
庹国柱认为这得看老人跟保险公司是怎么约定的。可以约定到身故为止，也可以约定到一个固定起付期间。这有很多种情况，比如其中一种是约定起付20年，但老人活到15年，剩下5年的年金也得给老人的家人或子女。
70年产权问题如何解决?
庹国柱认为，评估的时候，产权问题也就考虑进去了。如果一个房子已经居住了20年，剩下50年的房子还值多少钱，第三方评估机构评估后，保险公司和消费者都同意这个价格，那就按这个成交签订合同。另外，签约一段时间后，房子出现质量问题导致不能使用怎么办?庹国柱认为，在签订合同之前，保险公司要对房子进行检查评估。签订合同之后，出现的问题和风险就要由保险公司承担。
■ 背景
10年“自发”试点 效果不佳
其实“以房养老”并非新鲜话题，我国自提出“以房养老”的概念已有10年，从2007年开始，北京、上海、南京、杭州等地都有过一些自发性试点，可惜效果不佳，并未被市场接受。
根据以往试点经验，老人和保险公司存在巨大利益博弈。老人认为“万一我还没领够钱就死了，那岂不是便宜了保险公司。”对保险公司而言，存在着“房子已经到期，而老人还活着”的风险。
平安证券缴文超认为，“以房养老”的风险来自房地产价值的不可判性和资产的流动性风险，这会限制“以房养老”的规模。
缴文超认为，中国的养老文化和人文因素决定老人或子女参与的积极性不高。一位网友表示，中国的传统观念仍是“养儿防老”，另外老人对于生活了一辈子的房屋宁可去世后留给子女继承，也不愿意交给银行处理。因此“以房养老”适合无子女的老人。
■ 相关
业界呼吁出台鼓励措施
据保监会相关负责人介绍，在前期，保监会曾找了包括幸福人寿、泰康人寿、太平洋人寿、平安人寿等七八家保险公司成立了一个课题组，开展研究。
民政部副部长窦玉沛此前表示，为大众提供市场化的、社会化的、可选择的服务，首先还是要居家养老为基础，其次要以社区(养老)服务为依托，同时要以机构养老为补充。“以房养老”试点就是诸多养老服务产品中的一个选项，它完全是一种自愿的、自主选择的行为。
对于实际操作中遇到的难题，中国房地产开发集团理事长孟晓苏建议，可由中国保监会、民政部牵头并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计，明晰抵押房屋权属关系;建立对长寿保户的政府补贴机制以化解所谓的“长寿风险”等。
国泰君安分析师李品科认为，70年土地使用权续期明确化、贷款保险、政府补贴和税收减免等出台或会是以房养老的催化剂。
■ 观点
“以房养老”国外占比不高
国泰君安分析师李品科认为，从国际上看反向按揭模式成熟，但普遍占比不高。
公开信息显示，即使逆按揭模式已经成熟的国外，以房养老所占的比例也并不大。2009年，美国使用逆按揭的有房产老年家庭占比仅1.4%;而日本逆按揭因为只有土地可以融资，且贷款一般有固定期限，还不及美国发达;英国2012年新发放反向按揭1.75万单，占同期65岁以上老人比例不足0.2%。
为此，在国内提出“以房养老”概念的中国房地产开发集团理事长孟晓苏反复在公开场合强调，以房养老不是大众产品，只是少数老人愿意接受的小众产品，能让老人们多一种养老选择，是除了政府养老以外的一种补充。而“住房反向抵押养老保险”仅是以房养老诸多方式的一种。
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