[摘要] 受楼市调控政策、春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，2014年1-4月大中城市楼市成交量出现2-3成“普跌”。同时，继第一季度杭州、常州、温州等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，二季度北京、广州、上海、成都等其他大中城市个别楼盘也加入到大幅降价的队伍中来，宁波、神木等城市也出现房企倒闭破产、债务违约的现象。
楼市“垫首付”重现，保障OR陷阱
（来源: 和讯网(北京)） 受楼市调控政策、春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，2014年1-4月大中城市楼市成交量出现2-3成“普跌”。同时，继季度杭州、常州、温州等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，二季度北京、广州、上海、成都等其他大中城市个别楼盘也加入到大幅降价的队伍中来，宁波、神木等城市也出现房企倒闭破产、债务违约的现象。
当前来看，市场仍然处于买卖双方博弈的状态，成交量已表现“马力不足”。因此，市场各方对于2014年楼市的担忧不是没有道理。尽管4月份南宁、无锡、天津等城市出现一些定向宽松的措施，但是，今年房地产市场走向低迷并不是因为政策“阶段性”的从严执行导致，而是2013年年底以来的银行信贷紧缩。
此时，为了应对市场成交量下滑局面，刺激购房者入市，北京、南京、广州、上海等城市部分开发企业推出“垫首付”的营销措施。尤其是在各地五一房展会期间，“垫首付”的营销措施频频浮出水面。同时，伴随着地产金融化趋势愈加明显，“垫首付”现象也被一部分开发企业、小额贷款公司看中，地产金融与销量欠佳双重因素影响下催生“垫首付”营销重现，这其中既是市场机会，又面临诸多挑战和问题。那么，“垫首付”营销策略的出台是基于哪些市场因素下的考虑？“垫首付”能够起到促进销售的作用？“垫一成首付”对于购房者来讲有哪些市场风险？
“垫一成首付”规避二套首付七成的政策
从2013年11月前后出台的各城市“N条”新政内容来看，严格执行差别化的住房信贷政策，基本以提高第二套住房贷款的首付款比例为特色。根据当前城市政策惯例，已经有9个城市地方政府普遍将第二套住房贷款首付比例提至70%或65%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，二套房首付比例在现有6成的基础上提高至6.5成（沈阳）、七成或七成以上，只不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响，导致这部分需求后置。
但是，面对房价房租持续连环涨的大趋势背景下，无论是对于首套自住需求，还是首次改善型需求，还是中长期的投资性需求，尤其是首次改善需求，在二套房首付比例增加的政策环境下，早点付了首付办完买房手续成为这些购房群体关心的话题。
从这个角度来讲，“垫一成首付”营销方式有可能在今后的市场环境中出现，以规避二套首付七成的政策，解决二套房首付比例增加对于首次改善需求的影响。
“垫首付”的营销方式并不新鲜，早在前几年开发商就推出了“首付一成”的“垫首付”营销方式。 如在2011年市场环境欠佳的情况下，有的楼盘就推出了三种优惠措施：若一次性付款可享受8.5折优惠；若首付三成，享受8.7折优惠；若选择“一成首付”，则享受开发商垫付两成，其中一成免费优惠，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清，整体上看相当于享受8.8折优惠。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“垫首付”从开发商角度而言，无论对于之前对于首套房“垫首付”的措施，还是当前开发商为首次改善购房者“垫一成首付”，以尽快满足二套首付七成政策的方法，无非有两个原因：
、在年初银行信贷紧缩的市场背景下，由于短期内资金压力比较大或尽快回笼资金拿地扩张，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力或为企业拿地扩张准备更充足的资金；
第二、“垫首付”从为一种营销手段，一方面作为一个新闻炒作话题，另外一方面，也可以通过“垫首付”低首付比例的方式，吸引更多的购房者到此购房，以此达到楼盘快速成交去化的目的。
地产金融化趋势也将催生“垫首付”服务
从发展趋势来看，“垫首付”有可能不仅仅是一种营销手段和方式，随着地产金融化趋势越来越明显，“垫首付”有可能成为一部分开发企业、房地产流通服务领域企业的一项金融服务业务。
从地产金融化趋势来看，其实自2009年开始，房地产金融化呈现加速态势，就相继有中国泛海控股(000046,股吧)集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团等进入银行业。今年，万科入股徽商银行，预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产行业趋向金融化的角度来讲，由于房地产行业本身就是资金密集型行业，本身不难理解为何房企与银行结成连理。从发展趋势来看，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。
从融资模式的角度来讲，房企收购银行在融资方面可以“就地取材”，降低了融资成本，开放和拓宽了房企的融资渠道，可以就此支持房企拿地与快速扩张。
从相关金融产品创新的角度来讲，银行业作为盈利水平较高的行业之一，企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报，此外，房企可以利用自身又是“银行”的特殊身份开展相关金融产品服务，如为短期内为缺乏资金的购房者提供一部分贷款的金融服务，至于以什么样的形式和方式都可以再进一步探索和研究。总之，从结果来看，伴随着地产金融化的趋势，开发企业可以为购房者提供“垫首付”的相关小额贷款金融服务业务。
从当前来看，无论对于之前对于首套房“垫首付”的措施，还是当前开发商为购房者“垫一成首付”，以尽快满足二套首付七成政策的方法，反过来或将也是促进一部分开发企业转向提供金融产品服务的一个被动原因。
“垫首付”是保障还是陷阱？
房价的涨与跌牵动着每一个购房者的神经，那么，对于购房者来讲，在当前持续调控的市场背景下，尤其是部分城市二套房首付比例提高至7成的市场背景下，“垫首付”是对于购房者的保障还是陷阱？
从购房者的角度来讲，的确也有利好的一面，比如：
、有一部分购房者由于社保及纳税证明等交付时间等方面原因暂时未达资格或首付款暂时不够，这些购房者可以通过开发商“垫首付”的方式，可以以“先购房，暂时延缓交易备案”、开发商“垫付一成”的方式规避限购政策而顺利购房；
第二、在银行信贷紧缩的市场背景下，开发商“垫首付”也为部分购房者赢得筹集首付款的时间，从部分首套房购房者或首次改善的购房者来说也降低了购房门槛，也可以提前进入购房环节。
但是，购房者不能简单将开发商“垫首付”理解成为一件好事情，其实，开发商“垫首付”也有一定的市场风险，也应该考虑开发商“垫首付”之后是否有陷阱？同策咨询研究部总监张宏伟认为，购房者要注意以下几方面问题：
、首套房付了首付一成或二套房首付六成后房价到底如何调整的问题。
如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺收付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。
因此，由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？这些也都是值得我们思考的问题。
第二、开发商“垫首付”，购房者交了款项之后，防止开发商“跑路”；
第三、开发商“垫首付”不是做亏本的买卖，“垫首付”的那部分资金对于开发企业来讲，也是一个有投资回报的金融服务产品，因此，购房者要合理评估“垫首付”的成本与市场（房价）变化情况，到底划算不划算还是自己定，利弊都是自己承担。
第四、对于购房者来讲，如果遇到“退房退款”相关问题，由于购房者总是处于弱势地位，购房者保留开发商提出的“垫首付”相关广告及文件，并且仔细推敲文件中是否有陷阱，如果没有，那么要合理判断购房成本及投资风险。如果一旦出现问题，就可以拿这些文件到相关司法部门维护自己的权益。
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