[摘要] 从发展阶段观察，由于大多数国家都经历过经济较快增长阶段，在这样的发展阶段，房价涨幅通常较高，但由于这一时期居民收入总体处于较快增长阶段，房价收入比总体仍保持稳定，房地产市场运行仍会比较正常。
房价问题始终是各界关注的热点问题。由于美国、日本和我国香港地区都曾出现过房地产(行情 专区)泡沫，房地产泡沫破裂又都对这些经济体的住房市场和宏观经济带来较大冲击，长期以来各界都非常关注房价上涨引发的房地产泡沫问题。问题在于，虽然典型经济体发生房地产泡沫阶段都出现了明显的房价上涨，但是否房价涨幅较快就一定会出现房地产泡沫？究竟多大的涨幅会出现房地产泡沫？如何区分房价的正常上涨与房地产泡沫？本文将就这些问题展开讨论。
如何判断房价上涨是否正常
观察美国、日本、德国和我国香港地区等典型经济体房地产市场波动和房价波动的历史，可以发现，这些典型经济体在近50年内都曾经历过房价涨幅较高的阶段。如日本在1960—1975年期间土地价格年均增幅为12%，同期居民可支配净收入和名义人均GDP年均增幅分别为15.75%和15%，这一时期房地产市场运行基本正常。而在1986—1990年间，日本地价年均涨幅达到50%，而同期收入涨幅只有6.4%，房价涨幅显著高于收入涨幅，出现较为明显的房地产泡沫。美国2001—2005年，房价年均上涨8.7%，同期收入涨幅不到4%，房价涨幅明显高于收入涨幅，形成房地产泡沫。显然，出现房地产泡沫一定会表现为房价的较快上涨，但房价的较快上涨并不必然出现房地产泡沫。判断房价上涨“正常”与否的关键在于同时观察房价涨幅与收入涨幅，如果房价涨幅明显高于收入涨幅，可以认为房价上涨存在泡沫成分，不具备可持续性。从发展阶段观察，由于大多数国家都经历过经济较快增长阶段，在这样的发展阶段，房价涨幅通常较高，但由于这一时期居民收入总体处于较快增长阶段，房价收入比总体仍保持稳定，房地产市场运行仍会比较正常。显然，在居民收入涨幅较高阶段的房价较快上涨同美国、日本等国发生房地产泡沫时收入涨幅较低时的房价上涨存在显著差别。
房地产泡沫阶段的房价上涨与正常的房价上涨有何区别
如果房价涨幅明显超过收入涨幅而形成房地产泡沫，那究竟是什么因素支撑房价涨幅超过收入涨幅呢？从影响房价波动的主要因素观察，主要有三类因素可以在短时期内造成房价涨幅明显超过收入涨幅。
一是低利率政策。由于住房价格一般显著高于居民的年收入，购买住房通常需要借助银行(行情 专区)信贷的支持，因此，银行信贷政策调整特别是利率政策的调整会直接影响居民的购买能力、进而对住房市场的需求和房价的波动产生影响。当贷款利率上调时，购房者获得同样额度贷款金额的月供支出将增加，如果购房者的月供能力不变，就只能减少贷款金额，这会降低购房者的支付能力，进而对住房需求和房价上涨形成抑制作用。当贷款利率下调时，购房者在月供金额不变的情况下，可以获得更高的贷款金额，即购房支付能力将提高，这会增加市场需求并推高住房价格。
从美国、日本和中国香港住房市场变化和政策变化情况观察，较长时间维持低利率是房价大幅上涨并产生房地产泡沫的主要原因。以日本为例，从1986年初到1987年2月，贴现利率从5%降到2.5%，一直维持到1989年5月31日，这在很大程度上导致了这一阶段房价的快速上涨和泡沫快速积累。从美国的情况看，2001年前后，美国经济因网络股泡沫破裂而陷入衰退，美国联邦储备委员会采取了持续降息的金融政策以刺激经济。从2001年1月3日到2003年6月25日，美联储13次降息，使联邦基金利率(即银行间隔夜拆借利率)降至1%，为40年来点，且一直保持到2004年6月30日。
利率的大幅下降大大刺激了住房消费。由于金融支持力度较大，低利率、低首付等政策造成购房人支付能力短期内大幅提高，从而使美国住房交易量和房价出现空前的上升，泡沫快速积累。美国、日本发生房地产泡沫阶段的房价上涨，主要是低利率政策造成居民的支付能力短期内明显提高，但居民收入在房价上涨过程中并没有显著增加，房价大幅上涨的结果是房价收入比不断提高并显著高于历史均值水平。单纯由低利率推动的房价上涨由于缺乏收入增长的支撑，一旦低利率政策结束，利率大幅升高必然造成居民支付能力的下降，并由此导致房价的大幅回落和房地产泡沫的破灭。如1989年5月底，日本央行选择提高官方贴现率，并在之后一年多的时间内(1989年5月31日到1990年8月30日)将贴现利率从2.5%迅速提高到6%，结果刺破泡沫，导致包括土地在内的各种资产价格大幅下跌。而美联储从2004年6月30日到2006年6月30日的两年内连续17次加息，利率水平总计上升了4.25个百分点。利率大幅上调成为美国次贷危机爆发的直接诱因，并随之出现房地产销售量的骤然下降和房价的大幅下跌，并由此引发了全球金融危机。
二是供给量过少推高房价。房价的波动归根结底是供求关系变化的结果。低利率政策会造成购房人短期内支付能力提高从而推高房价，而供给量过少会因为供应不足而推高房价。以香港为例，从1985年开始，港英政府出台了“每年供地规模不超过50公顷”的政策规定，这是1985—1994年间香港房价较快上涨的重要原因之一。与低利率政策引发的房地产泡沫不同，供给量过少造成房价涨幅过快时成交量是减少的，一些大城市房价涨幅过高背后经常可以发现市场可售房源的不足。需要指出的是，只要供给不足的情况未根本改变，房价过高的状况通常会维持的时间长一些，而一旦供应量明显增加后，房价也会向正常水平回归。
三是投机性购房比例过大会在短期内显著推高特定城市的房价。房地产既有居住属性，也有投资品的特征。投机性购房一般出现在个别城市，通常由于短期内政策等因素变化引发投资者过分看好特定城市的未来发展预期而大量进入该城市，从而造成房价涨幅短期内显著高于当地居民收入涨幅。而一旦外来资金停止进入，过快上涨的房价由于缺少收入支撑一般会明显回落。
如何防范房地产泡沫风险
准确区分房价较快上涨与房地产泡沫不仅有助于更好地分析、判断房地产形势，还有助于针对房地产泡沫风险的不同成因，采取针对性的政策，防范房地产泡沫风险。其中，最重要的是要认清住房金融政策对房地产市场波动的影响，尽可能实行相对稳定的、中性的住房金融政策，防范金融政策调整对房地产市场的冲击。对特定城市而言，要更加重视根据人口和经济发展等因素做好供需管理。
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