[摘要] 近期关于中国房地产“泡沫”是否会破灭，房价是否会崩盘的讨论，在各界引起了广泛关注。人们讨论“崩盘”的可能性，跟人们认为当前的房地产市场是否存在泡沫密切相关。
近期关于中国房地产“泡沫”是否会破灭，房价是否会崩盘的讨论，在各界引起了广泛关注。人们讨论“崩盘”的可能性，跟人们认为当前的房地产市场是否存在泡沫密切相关。
中国楼市确存在一定泡沫，若不捅破，就只能慢慢挤压。
近期关于中国房地产“泡沫”是否会破灭，房价是否会崩盘的讨论，在各界引起了广泛关注。人们讨论“崩盘”的可能性，跟人们认为当前的房地产市场是否存在泡沫密切相关。而如何判断中国房地产市场是否存在泡沫呢?这不但关系到政府的政策，也关系到人们购房的决定，是大家都很关切的大问题。在这篇文章中，作者将集中阐述一下如何判断中国房地产市场是否存在泡沫。
房价该由哪些因素决定
如果要讲清楚泡沫的问题，我们首先要讲清楚购房所能给购房者带来的效用。
购房者为何会购买住房呢?根据经济学的标准理论，应该是这样的逻辑：如果购房者认为购房的效用会超过其将房款用于其他用途时所能得到的效用，他就会购房，否则他就不会购房。那么，住房能给消费者带来什么效用呢，显然其中最主要的效用就是居住效用。用货币来衡量的话，那就是其出租住房所能得到的房租或者其自住时所能节省的房租。因为利用这些房租来租房，购房者可以获得同样的居住效用。因此可以说，住房所能带来的居住效用的大小的货币化体现就是租金。
当然，一些人可能会认为，有些人购买住房其实并不是为了赚租金(或者自住时所节省的房租)，而是为了博取房价上涨带来的资本。这与投资股票的价差和分红类似。然而，这并不影响上述逻辑原则上的成立，因为购房者之所以预期未来房价会上升，是因为他预期未来会有其他人会为了满足自己的居住效用，而以更高的价格购买其手中的住房。住房的投资效应并不能脱离其居住效用而存在，因此仍然可以说是现时房租和预期未来的房租(的贴现值)决定了住房的价格。
那么，我们再回过头来讨论房租的决定因素。简单而言，房租主要由不同地区之间的经济水平或同一城市不同区域的繁荣程度决定的。例如，上海陆家嘴地区集聚了很多金融机构的高收入人群，他们愿意(也能够)为周边地区的住房支付更高的租金，以节省其住在其他地段而损失的交通和时间成本等“负效用”，从而导致陆家嘴周边地区的住房租金较高，进而房价较高。
实际上，不同城市的房租和房价的决定原理趋同。上海的房价和房租之所以比贵阳的房价和房租贵，是因为在上海生活和工作的居民可以获得更高水平的收入，因而能支付更高的房租和房价。因此，是上海的高收入水平等因素决定了上海的房租和房价较高，而不是因为上海居民要支付更高的房租和房价，所以他的收入水平必须高(尽管作为个体，他可能的确是用这一说辞来跟他的老板谈判薪酬的)。
理论上，两个城市或一个城市的不同区域间，不同的收入水平等因素在抵扣不同的房租和房价(当然还有其他方面的成本差异)之后，应该是趋同的，否则，如果两地长期处于失衡状态，人们就会用脚投票，逃离那些房租和房价相对于收入水平增长更快的城市和区域。
此外，由于住房市场的空间供给特征，土地的稀缺性决定无论在短期还是长期，某一区域中住房的供给不可能大幅度增加，因此住房供给的弹性就非常低。但住房的需求却可能根据当地的人口密度和繁荣程度，有较大的不同，因此，住房的需求就决定了住房的租金。进而我们就可以说是住房的居住效用，以及它的货币化体现房租，决定了房价。
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