[摘要] 落后地区良性城镇化的新观察: 超级"贵阳"分析。“宏立城·花果园”，建筑面积1830万平方米，规划居住人口35万人。“中天·未来方舟”，建筑面积720万平方米，规划居住人口17万。“中铁·国际生态城”，规划建筑面积2440万平方米。 “中天·假日方舟”，规划建筑面积1200万平方米。
“宏立城·花果园”，建筑面积1830万平方米，规划居住人口35万人。“中天·未来方舟”，建筑面积720万平方米，规划居住人口17万。“中铁·国际生态城”，规划建筑面积2440万平方米。 “中天·假日方舟”，规划建筑面积1200万平方米。
一串串惊人的数字并不是什么某个地方政府的卫星城规划，而完全由社会资本房地产开发商独立开发的超级大楼盘，而在当下的贵阳已规划或在建的，建筑面积超过200万平方米的超级大楼盘，已经不下10个了，当这些楼盘的建成后将能容纳110万人居住。而这让人眼花缭乱的超级大盘涌现吸引了媒体的目光，一时间，贵阳版鄂尔多斯，西南版鬼城的质疑接连不断。一个落后地区的省会城市能否承受如此天量的房产供应，又到底会有多少人购买呢，想必这是绝大多数观察者的反应。现在我们带着这个问题来认识贵阳这个城市。
贵阳，最不发达省会城市之一，人口432万，2010年数据城市人均GDP，贵阳排名第82位。整座城市坐落在山谷间，受三面环山的地形限制，新城区开发成本高昂，两百多万人口生活在拥挤不堪的老城区中。2011年，贵阳市财政纯收入为401.36亿元，为成都市的同期财政收入的四分之一，上海市的八分之一。而贵阳市政府提出，5年内要使贵阳中心城区建设用地规模达到380平方公里，新增城镇人口150万人，城镇化率达到75%以上。并将用三年时间完成全市4500万平方棚户区城中村改造工程。
可以说按照中国城市开发的一般规律来说，贵阳市提出的城镇化与城市改造目标与所面临的现实是完全不匹配的，也可以说是完全没有能力可以实现的。但中国人的创造力是无限的，中国人总可以在困难中找到最简单的方法来解决最复杂的问题。而贵阳市的找到的办法就是“土地一、二级捆绑联动”。
一般城市土地开发都是政府从事一级开发，通过拆迁安置、土地整理、市政配套设施开发将“生地”转化为“熟地”之后再通过土地招拍挂程序将土地拍卖，而在这种模式下，地方城市倾向控制土地供应量以提升土地价格来获得高额的土地出让回报。而这也就是让世人诟病而地方政府乐此不疲的“土地财政”。所谓成也萧何，败也萧何，土地财政在短时间内极大的增强了地方政府的财力而推动城镇化，但却也埋下了长期经济增长动力与城市开发潜力枯竭的弊病。
也又正是应了中国人的另一句老话，祸兮福之所倚，福兮祸之所伏。贵阳市财政收入薄弱，无力承担土地一级开发的成本，所以也就谈不上二级市场的建立，根本就没有进行大规模土地财政的能力。而在这种情况下，贵阳市就做起了“无本买卖”；以规划为引导，将土地市场的一级、二级开发同时都让渡给开发商，利用开发商的资金进行土地整理与市政配套设施建设。
据报道，“中天城投集团在金阳新区开发的楼盘“中天·会展城”中，总投资51亿元，土地成本、前期工程、基础设施、配套设施等非建安工程成本就高达13亿元。而在花果园项目中，开发商贵州宏立城集团完成了旧城改造中最难啃的骨头——占地三千多亩、人口五万余人的城中村、棚户区拆迁安置工作。
贵阳的拆迁成本约为每平方米1000-2000元，宏立城通过限时奖励等措施1个月内就拆迁了9000户。此外，宏立城集团还负责修建区内12条道路、十多所学校、25万平方米购物中心和6大主题公园。据当地媒体公开报道，在花果园项目的彭家湾和五里冲片区改造项目中，宏立城共投入了900亿元。“
天下没有免费的午餐，开发商的成本提高必然要求更高的回报，所以必然需要有更大面积土地以供开发，来摊销各种开发成本，将边际成本降到，从而获得更多更高的回报，超级大盘也就应运而生了。根据公开数据，上文提到的花果园项目就以24亿的价格拿到了6000亩的土地，算下来每亩仅要40万元。
现在让我们回到最开始的问题，市场需求是否能够这种天量的供应呢？因为超级盘的体量太大，以价换量成为了必然选择，以花果园为例，4000余元的均价进入市场，2012年就销售将近5万5千余套，占到整个贵阳房产销售的55%，而贵阳2012的年商品房销售均价为4577元／平方米，较2011年的5154元／平方米下降11.2%，回到了2010年的均价水平。而马上在售的花果园三期起价3890元/平方米，未来方舟则以3580元开盘，堪称贵阳房地产界的“长虹”电视、价格屠夫。
贵阳作为贵州省的省会城市、夏季避暑的圣地、我国西南地区的交通枢纽，在不久的将来贵广高铁、长贵高铁、成贵高铁、渝黔高铁都在贵阳交汇，在全省城镇化35%低于平均水平50%将近15个百分点的情况下，将吸引全省乃至西南地区的刚需在此置业。
这和资源型城市的鄂尔多斯有本质的区别。而且房产开发是具有较长周期性的，潜在的储备房源并不是同时进入市场，而是在一个较长的时间内逐渐进入市场，再根据市场变化不断调整建设规划的动态过程。开发商通过滚动开发而不是一次性开发来降低资金压力，而通过超级盘的快速天量销售已经初具影响力，对于资本市场与工程材料方的话语权逐渐增强，整个资金压力也可以一定程度上通过乙方垫资来解决。虽然房产销售利润率不会超过10%，但整个以启动资金占总投入的较少部分计算的资金相当惊人。
总体来说，房地产系统性风险不大，四千元的均价也很难说还可以往下再探多少。而贵阳住建局官方网站筑房网的数据显示，以2012年9月为例，贵阳房地产市场存量约为590万平方米。而2012年1-9月份贵阳成交面积833.43万平方米。
而对于政府来说，开发商独立承担了“生地”转化为“熟地”的大部分的环节，政府只负责规划与引导。土地一、二级捆绑联动将开发风险转嫁给了开发商，如开发了多个超级盘的中天城投在2012年上半年的资产负债率已经高达86%，这也是超级盘大多选择超低价进入市场的原因，通过低价销售快速回笼资金。贵阳市一次推出多个超级地块给多个开发商，本身也激励了竞争，而且这种竞争是一种从规划到配套的整体完全竞争，快速提高的区域品质将对整个地区的第三产业发展都起到巨大的推动作用，反过来对整个房地产行业的良性发展也有显著推动作用。
开发商的开发成本远低于政府，在开发过程中腐败与浪费都得到一定制约，这本身就是社会管理的重要创新。具有资金优势而迫切需要提高项目层次，以建设质量与规划品质优势为卖点的房地产开发商主动承担改善民生、旧城改造的重任，对于基础设施相对落后、地方财政往往力有不逮的贵阳市而言，在改善城市面貌和市民居住条件方面皆具有独特的意义。所以虽然短时间内对于地方政府的财政收入来说没有显著的提高，但长期健康的房价对整个社会创新活力和消费增长都大有裨益，当地的年轻人和他们背后的父母都相对其他省会城市的同龄人压力减轻不少。从长远来看，对地方政府的财政也是一种可持续性的建设。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
