[摘要] 一套房产从购地开发到最终交易保有，一共要交多少税？也许是房价的12%。但如果算上涉房地产相关部门的各种合法的收费，这一比例很快会攀升到25%。
一套房产从购地开发到最终交易保有，一共要交多少税？也许是房价的12%。但如果算上涉房地产相关部门的各种合法的收费，这一比例很快会攀升到25%。
记者调查发现，此类涉房收费的特点在于，与各类审批、许可及证件办理等过程是相挂钩的，同时有重复计征嫌疑，可能形成多部门反复收费的局面。
接近财政部的人士告诉经济观察报，未来开征房产税，会考虑某些涉及房地产的税和费是否还有存在的必要，是否需要进行整合，但目前并没有类似政策调研和安排。
“现在中央对于房产税试点是只要愿意报试点，基本都能批准，问题是现在地方政府没有报试点的。”上述人士称。
财政部数据显示，2012年中国房地产总体税收首次突破万亿大关，占地方总体财政收入的比重进一步提升至16.6%。
增长的税
在房地产的开发、流转、保有环节，涉及了12项税收，分别是营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税(涉内)、城市房产税(涉外)、城市维护建设税、耕地占用税、固定资产方向调节税(已经停征)、土地增值税、印花税、契税。同时还有一项教育附加费贯穿全部税种。
一位地方财政系统的人士告诉经济观察报，房地产的土地开发环节所涉及到的税费项目虽然少，但额度比较大。首先，企业取得土地时支付的税主要是契税、印花税和耕地占用税；另需支付土地开发费等相关费用，“从拿地阶段就要缴纳1%的契税和0.05%的印花税，若是和农地有关，还有耕地占用税、青苗补偿费等。”
到了开发环节，主要是土地使用税和预征的营业税，营业税包含了教育附加费和城建税，还有预征的企业所得税、土地增值税等，仅以北京为例，土地增值税也是房屋预售收入的4%。
而在土地转让环节，一般地税部门会收取营业税、城建税、教育附加费、土地增值税和所得税，由国土部门代为征收。按照上海某研究院研究员严跃进的说法，这两个环节的税费总额占比，至少占房地产销售额10%的比例。
在房地产交易环节主要涉及所得税、印花税、契税、营业税、土地增值税、城市维护建设税等，其中印花税是销售方和购买方各有0.05%，还要征收双方的所得税。而在房产租赁过程中，涉及到的税种主要有房产税、所得税、印花税、营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税等。
最后，在房地产保有环节，对非居住类房屋的房产税是必须征收的，北京市按照房子价值的70%乘以1.2征收，并且是每年征收。“这样计算下来，房产税可真不低。”上述地方财政系统的人士称。
严跃进告诉经济观察报，房地产保有与流转环节的税费大约各占房地产销售额5%的比例，目前由于中央政府对“土地财政”的控制越来越严，开发环节的税费或有下降趋势，但相应保有及流转环节的税费占比会升高。“房价的三大构成要素中，成本相对稳定，税收空间有加大可能，未来的利润空间将受到压制。”他表示。
财政部数据显示，2012年在税收总盘子中，涉及房地产税收占比的分别是营业税(房地产和建筑业)、契税、土地增值税、城镇土地使用税和房产税。据此计算，仅上述五项合计就占税收总收入的14.7%，占地方本级财政收入(不含转移支付和税收返还)的24.4%。
其中，房地产营业税达4051亿元，建筑业营业税3706亿元，合计占税收收入的比重为7.7%；其次是契税和土地增值税，实现收入分别2873.92亿元和2718.84亿元，占税收总收入的比重为2.9%和2.7%。房产税的比重不大，仅占税收总收入1.4%。
而从的数据来看，2013年5月，由于房地产市场成交额大幅增加带动房地产相关税收相应增长，营业税同比增长了13.8%，契税增长了40%，土地增值税增长了27.4%。
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