[摘要] 随着楼市调控的深入，越来越多的投资客将目光转向旅游地产和商业投资，开发商亦纷纷掘金旅游地产，日前万达西双版纳国际度假区更是来穗大肆揽客，引发了新一轮旅游地产投资热。
房企扎堆掘金旅游地产 长时间的空置风险颇多
(来源:信息时报) 随着楼市调控的深入，越来越多的投资客将目光转向旅游地产和商业投资，开发商亦纷纷掘金旅游地产，日前万达西双版纳国际度假区更是来穗大肆揽客，引发了新一轮旅游地产投资热。不少业内人士指出，在大众消费实力逐步增长的情况下，旅游地产被认为是“休闲刚需”，将迎来高速发展的黄金十年；不过，对于兼顾旅游和投资两个特性的新型地产模式，消费者应擦亮眼睛慎重选择，毕竟投资旅游地产基本上属于异地置业，除常住型的第二住所外，其它产品存在长时间的空置，风险不小。
房企百强有2/3进军旅游地产
据不完全统计，目前房地产行业排行前100名的企业中，已有2/3的房企介入旅游地产领域，多数品牌企业已然实现了性布局。今年1月，万达集团联合多家投资商斥巨资打造长白山旅游度假区，其实，从2008年起，万达集团就已经在旅游地产领域拉开了战略版图，旅游投资项目成为集团新的核心支柱，战略版图遍及长白山、大连金石滩、武汉、西双版纳、青岛、合肥、哈尔滨、广州等地。今年5月万达西双版纳国际度假区更是在广州大力推销。
碧桂园也是开发旅游地产的典型房企，先后在深圳、广州、合肥、武汉、南京等多个城市打造的度假地产项目均受到市场的关注。其中碧桂园·十里银滩是碧桂园在深圳东海岸打造的一个五星级滨海度假项目，将建造成集商住、休闲旅游配套和五星级酒店于一体的大型综合房地产项目。恒大地产则在济南等多个城市布局了20余处旅游综合体；光耀地产在山东同时进入了济南、青岛、威海和临沂；龙湖地产早在2010年便抢滩烟台，在养马岛和市区内拿下不少土地。
对于旅游地产必然会出现的房屋空置率问题，不少旅游地产的销售方明确表示，可以通过代租形式来解决。万达西双版纳项目副总经理朱猛表示，产品兼打旅游度假和投资牌，产品将有代租服务，业主不住时可租房赚钱。碧桂园·十里银滩项目的销售人员也表示，公寓可以由开发商来代租，洋房要业主自己放盘，不过“这里的市场很好，很容易租的，经常放盘一两天就租出去了”。
高过普通住宅？
旅游地产的投资是众多买家关注的问题。目前，惠州南昆山世界森林温泉保养地核心区大观园紫来龙庭推出了一批洋房和别墅。其开发商告诉记者，公寓均价约9000元/平方米。依托完善的度假配套，加之成熟的酒店管理代租服务，带装修及全屋家私家电，签5年租约可有30%；别墅均价1万元/平方米~1.5万元/平方米带非毛坯，可返租和代租，开发商承诺返租回报8%。
40平方米公寓月租金近1000元，而在泼水节、春节期间，一房难求，房租可上涨三倍。该度假区40平方米的房子总价18万，业主一年居住2个月，剩下的10个月可用于出租，（租金＝每月租金×12/购房总价）为1000×10/18=5.5%。
而广州市区一套总价100平方米左右的普通住宅，总价值接近300万，月租约在6000元左右，一年的仅为为2.4%。
广州知名房地产专家彭澎还指出，很多当地的政府将持续鼓励小城镇化，希望借度假地产带动区域经济发展。不限购、不限贷，以及在土地开发成本上的政策优惠，使得度假地产空间广阔。
个案分析
成功
珠海“养老房”成挣钱工具
两年前，为了让山东老家的父母来南方度假养老，广州市民何女士在珠海海边买了一套90平方米的“养老房”，均价6000元/平米。“那里的景观不错，珠海离广州很近，周末我开车过去很方便。”当时何女士并没有想到用房子来投资。父母退休后一年也只来珠海住上两三个月过冬，这套房就有近10个月的时间空置着，于是就交给开发商代租。何女士告诉记者，买房后前3年有9%的固定，可回收成本的27%，即14.5万元，三年后不想住了或者房子贬值了可按原价卖给开发商。“再等一年，就可以自己租出去，周边同类型的两房单位月租1500元，今年年底周边好几个大型超市都要开业，未来租金肯定不愁，总体回报比银行利息高多了。”
失败
租金太低房子只好空置
刘小姐2010年买下了广州清远某度假盘60平方米的两房单位，当时毛坯价为3000元/平方米，装修花了10万元，配齐了全屋家私家电。当时开发商口头承诺，业主装修好了以后可以交给他们代租，哪里知道装修好的新房也只能租到800元/月，周边的中介也表示，由于项目周边配套不齐全，月租1000元。“800元一个月还不如不租，全新的家私家电舍不得低价给别人用。更重要的是，租出去的房子以后要出售就不如新房那么值钱了。等到轻轨开通以后再卖吧。”目前刘小姐也只能每个月自付管理费而放空房子。
专家支招
投资旅游地产4步走
1.考察开发商的资质及现有实力。
2.考察项目所在区域的增值前景。
3.考察项目周边的配套设施，亲自走访仔细查看。
4.考察小区的物业服务质量，避免因维护不到位造成房产贬值等。
旅游地产开发成“占地大户”
(来源:新京报) 日前，国土部通过网站公布自去年底以来，第三批部分房企购地情况，涉及众多一线知名房企，包括中海、万科、万达、保利、世茂、金地、恒大、碧桂园等。其中，在对“房地产大地块出让情况”的披露中不难发现，旅游地产项目已是名副其实的占地大户。
旅游地产开发“大跃进”
近年来，旅游地产开发的主题不断翻新，项目卖点也从的海景房引申出山景、湖景、养生、古镇、文化等诸多主题，区域遍布大江南北，从沿海蔓延至内陆城市。“目前国内32个省会、直辖市中，有27个城市都存在旅游地产项目的开发。”中国房地产协会副会长朱中一指出，这些项目绝大多数并不是真正意义上的旅游地产，只是房地产企业在异地的开发。
“地块面积大，拿地成本较低，土地增值部分才是众多房企最为看重的。”工商联商业不动产专委会主任朱凌波一针见血地指出，这也是各类房企趋之若鹜涌入旅游地产开发的重要原因之一。而中国房地产业协会旅游地产秘书长蔡云在某公开论坛上也表示，目前50%以上的上市房地产企业中，旅游地产的投资配置已超过50%。
旅游地产成房企调控避风港？
住宅市场一再遭遇调控紧箍咒，让越来越多的房企在热销中屡遭“滑铁卢”，众多房企都在或主动或被动中寻求转型，寻找新的突破口。其中，各类产业地产迎来了生机，受国家十二五规划的鼓励刺激，旅游地产作为区域经济发展的重要载体，也在此轮房企的转型大潮中高调崛起。
“粗放”的开发模式显弊端
对于何为真正的“旅游地产”，业内人士观点莫衷一是，但针对现存的大部分旅游地产项目，都不约而同地指出“实际上是依靠旅游资源销售传统住宅。”
以旅游地产名义，做常规的住宅开发。作为这种粗放模式的先驱，海南，吸引了国内主流房企悉数到场，大规模开发已导致目前市场出现供过于求的消化不良。陈国强说，海南的旅游地产供应量已严重过剩。他说，企业和政府都将短期利益作为着眼点，以住宅开发模式去做旅游地产并不可持续，都想以短平快策略“速战速决”，迟早会出问题。
另一位知名房企人士指出，此模式对早期进入的企业而言，拿地成本较低，带来的压力较小；后进入的企业在未来将面临庞大的市场供应量，会备受煎熬。
朱中一指出，异地购房人居住具有节气性（节假日和气候），如何盘活因此出现的大量空置房，是这类项目亟待解决的问题。
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